Дело № 2-1366/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сальск 15.10.2020

Сальский городской суд Ростовской области 

В составе председательствующего судьи Масловой Н.Г., 

при секретаре Черненко Т.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 к Администрации Рыбасовского сельского поселения о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации Рыбасовского сельского поселения о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности, указывая, что между ФИО1 (Покупатель) и Товариществом с ограниченной ответственностью «Зерновое» (Продавец) был заключен договор купли-продажи от 10.03.1998, согласно п. 1.1. которого продавец продал, а покупатель купил здание склада площадью 1618 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>. Цена имущества, указанного в договоре, составляет 105 000 руб., была оплачена в кассу товарищества 10.03.1998. что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на указанные фактические обстоятельства, ст. 131, 218, 223, 549, 550, 551 ГК РФ, ст. 77 ЗК РФ, ст. 37, 99 ГК РСФСР, указывая, что возможность проведения регистрации перехода права собственности во внесудебном порядке, равно как и обращение с подобным требованием к продавцу отсутствует ввиду прекращения ТОО «Зерновое» своей деятельности, истец просит признать действительным договор от 10.03.1998 купли-продажи здания склада общей площадью 1 618 кв.м., год постройки - 1992 г., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>, заключенный между Товариществом с ограниченной ответственностью «Зерновое» и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., признать ним право собственности на здание склада общей площадью 1 617,8 кв.м., литер А, год постройки - 1992 г., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, о чем имеется письменное заявление. 

Представитель истца ФИО2 также не явился, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, его представителя.

От ответчика также поступило заявление, в котором Администрация Рыбасовского сельского поселения изложила позицию по заявленным исковым требованиям, возражений и претензий не имеется.

В силу п. 5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело и в отсутствие ответчика, с последующим направлением копии решения суда.

Исследовав материалы дела, суд считает, исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании достоверно установлено, что между ФИО1 (Покупатель) и Товариществом с ограниченной ответственностью «Зерновое» (Продавец) был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1. данного договора Продавец продал, а Покупатель купил здание склада площадью 1618 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>.

Цена приобретаемого покупателем имущества составляет 105 000 рублей 00 копеек (сто пять тысяч рублей 00 копеек). Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Стоимость имущества оплачивается Покупателем в кассу Продавца в течение 5 дней (п. 2.1. и 2.2. Договора) (л.д. 25).

Стоимость приобретаемого имущества в размере 105 000 руб. была оплачена в кассу товарищества 10.03.1998, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26).

Таким образом, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается заключенным.

Передача имущества была осуществлена по договору купли-продажи, т.к. согласно п. 3.1. Договора стороны согласны признать данный договор имеющим силу и передаточного акта.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывает, что настоящее время возможность проведения регистрации перехода права собственности во внесудебном порядке, как и обращение с подобным требованием к продавцу отсутствует ввиду прекращения ТОО «Зерновое» своей деятельности.

Как видно из материалов дела, Главой Администрации г. Сальска и Сальского района Ростовской области было принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ "О преобразовании совхоза "Зерновой" в коллективное сельскохозяйственное предприятие "Зерновое" на правах товарищества с ограниченной ответственностью» (л.д. 25).

Постановлением Главы Администрации г. Сальска и Сальского района от ДД.ММ.ГГГГ КСП ТОО «Зерновое» преобразовано в ЗАО «Зерновое» (л.д. 27). 

Из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ЗАО «Зерновое» с сайта http://www.nalog.ru по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлено, что Закрытое акционерное общество «Зерновое» (ОГРН №), юридический адрес: 

<

адрес>, ликвидировано по решению суда ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-33).

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, утверждая, что у продавца спорного объекта недвижимости возникло право собственности на него, истец указывает, что возможно применить положения "Гражданского кодекса РСФСР" (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 24.12.1992), действующего на момент преобразовании совхоза "Зерновой" в коллективное сельскохозяйственное предприятие "Зерновое" на правах товарищества с ограниченной ответственностью». 

В силу ст. 99 ГК РСФСР Колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями).

Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежит исключительно самим собственникам.

Истец ссылается на то, что приобретенный им объект недвижимого имущества возведен в 1992 году, что подтверждается технической документацией (л.д. 34-46), сведениями Администрации Рыбасовского сельского поселения от 05.08.2020 № 148 (л.д. 54). 

Так, согласно техническому паспорту от 22.04.2020 Сальского отделения Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», здание под литером А – здание склада, общей площадью 1617,8 кв.м., год постройки - 1992 г., расположено по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>.

Как следует из акта обследования 29.06.2020 г. за № 029 технического состояния здания склада по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>, здание склада под литером А общей площадью 1617,8 кв.м., построено в 1992 г. в соответствии со строительными нормами и правилами и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключения кадастрового инженера ФИО3 от 24.07.2020 г. №, здание склада по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>, расположено за пределами населенного пункта на землях, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах кадастрового квартала №. 

<

адрес> используемого земельного участка составляет 1 га. Используемая часть земельного участка под зданием и прилегающая территория не обременены правами третьих лиц (отсутствуют сервитуты и иные ограничения).

Как следует из Выписки из реестра муниципального имущества Рыбасовского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ за №, здание склада, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>, площадью 1617,8 кв.м., в реестре муниципальной собственности МО «Рыбасовское сельское поселение» не значится (л.д. 54,55).

Согласно письму Управления имущественных отношений Сальского района от ДД.ММ.ГГГГ за №.2.4-5/564 в реестре муниципального имущества МО «

<

адрес>» не значится объект недвижимого имущества – здание склада, литер А, год постройки – 1992 г., общей площадью 1 617,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>. При этом УИО Сальского района указывает, что земельный участок под зданием склада на каком-либо праве никому не предоставлен, а для территориальной зоны в месте размещения данного склада предусмотрены виды разрешенного использования земельного участка в соответствии с назначением указанного объекта недвижимого имущества (л.д. 56). 

Не является данный объект и самовольной постройкой. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 5698/12, понятие "самовольная постройка", предусмотренное статьей 222 ГК РФ, применимо в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с 01.01.1995, то есть после введения в действие части первой ГК РФ (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Ввиду изложенного, поскольку спорное здание было начато строительством и достроено правопредшественником товарищества до 01.01.1995, оно не может быть признано самовольной постройкой.

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" (действовавшей в период создания спорных объектов) гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 14 названного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.Согласно приведенной правовой позиции и исходя из положений части 1 статьи 7, статьи 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР» у правопредшественника товарищества «Зерновое» возникло право собственности на построенное им хозяйственным способом здание склада, которое в силу закона (абзац третий пункта 2 статьи 218 ГК РФ - вследствие реорганизации правопредшественника и выделения из его состава общества) впоследствии перешло к товариществу и было продано последним истцу.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что спорный объект не является объектом конкурирующих вещных прав на него со стороны третьих лиц и не включен в реестр муниципального имущества.

В судебном заседании достоверно установлено, что такое соглашение между сторонами достигнуто, во владение истца спорный объект поступил 10.03.1998 в результате заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, что подтверждается самим договором – п. 3.1. Договора. Из владения истца объект не выбывал, основания возникновения права и законность права собственности кем-либо не оспаривалось. Тем самым здание склада находится во владении и пользовании ФИО1 на протяжении более 22 лет.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Также суд находит заслуживающими внимания и доводы о том, что поскольку право собственности ТОО «Зерновое» является ранее возникшим, но не было перед продажей зарегистрировано, то способом защиты права в данном случае может быть только иск о признании права, что соответствует норме статьи 12 ГК РФ, а вступившее в законную силу решение суда в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для регистрации права собственности за приобретателем.

Ликвидация продавца, при наличии сделки по отчуждению имущества, которое не может быть приобретателем легализовано в гражданском обороте, влечет для приобретателя неблагоприятные последствия, разрешение которых возможно только в судебном порядке.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 2 ст. 218 того же Кодекса установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 указанного Кодекса, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 1 и п. 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, с учетом вышеизложенных норм процессуального и материального права, установленных в судебном заседании фактических обстоятельств, суд приходит к выводу, что факт заключения вышеуказанного договора подтвержден совокупностью представленных истцом доказательств. У истца отсутствуют предусмотренные законом возможности легализовать спорное здание ином - административном, внесудебном порядке, отказ в удовлетворении иска при установленных фактических обстоятельствах, повлечет правовую неопределенность в правах на здание склада.

Так как ТОО «Зерновое» прекратило свою деятельность по решению суда 10.11.2004, то единственным законным способом защиты права для истца является подача иска о признании права собственности. 

На основании изложенного, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, необходимо признать действительным договор от 10.03.1998 купли-продажи здания склада общей площадью 1 618 кв.м., год постройки - 1992 г., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>, заключенный между Товариществом с ограниченной ответственностью «Зерновое» и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на здание склада общей площадью 1 617,8 кв.м., литер А, год постройки - 1992 г., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 к Администрации Рыбасовского сельского поселения о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности удовлетворить. 

Признать действительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи здания склада общей площадью 1 618 кв.м., год постройки - 1992 г., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>, заключенный между Товариществом с ограниченной ответственностью «Зерновое» и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на здание склада общей площадью 1 617,8 кв.м., литер А, год постройки - 1992 г., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 400 м юго-западнее 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.Г. Маслова

В окончательной форме решение изготовлено 22.10.2020.