РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 20 марта 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О., 

с участием представителя административного истца ФИО11, представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО12, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-860/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Теремок» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Теремок» (далее ООО «Теремок») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от 12.01.2018 года об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы общества, обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 26.12.2017 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков.

В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков - категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных по адресу: Самарская область, Ставропольский район, Ягодинская волость, с. Ягодное.

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2013 года и составляет КН № - 8 860 046,40 руб., КН № - 8 861 068,32 руб.; КН № - 14 309 179,32 руб.; КН № - 13 284 449,04 руб. Однако, действительная рыночная стоимость земельных участков на ту же дату, определенная в Отчете об оценке ФИО1, существенно ниже и составляет 1 138 197,6 руб., 1 138 328,88 руб., 1 672 988,83 руб. и 1 575 539,40 руб., соответственно. 

Однако, заявление ООО «Теремок» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонено. 

Считает данное решение незаконным, нарушающим права и законные интересы общества на экономически обоснованный размер платы за пользование спорными земельными участками, исчисляемой исходя из удельного показателя кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО11, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО12, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать, полагая, что решение Комиссии основано на законодательстве об оценочной деятельности. 

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации сельского поселения Ягодное муниципального района Ставропольский Самарской области, администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В представленных письменных отзывах администрация муниципального района Ставропольский Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области в удовлетворении заявленных требований просили отказать. ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, согласно письменного отзыва, разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Иными участниками судебного разбирательства возражений на заявление не представлено. 

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела. 

Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «Теремок» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «Теремок» является собственником расположенных по адресу ориентира: 

<

адрес> земельных участков категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровыми номерами №, площадью 34 680 кв.м.; №, площадью 34 684 кв.м.; №, площадью 51 998 кв.м.; №, площадью 56 009 кв.м., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков.

По состоянию на 01.01.2013г. кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков составила: КН № - 8 860 046,40 руб., КН № - 8 861 068,32 руб.; КН № - 14 309 179,32 руб.; КН № - 13 284 449,04 руб.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года №457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года №П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением необходимого для этого перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Материалами дела подтверждается, что 26.12.2017 года ООО «Теремок» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и № и установлении их равной рыночной стоимости: КН № в размере 1 138 197,6 руб., КН № в размере 1 138 328,88 руб., КН № в размере 1 672 988,83 руб., КН № в размере 1 575 539,40 руб., что более чем на 30% отличается от их кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков заявителем был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом №135-ФЗ и Порядком, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков № от 25.12.2017г., выполненный ФИО1.

Решением Комиссии № от 12.01.2018 года заявление отклонено.

Как следует из решения, на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, необходимый кворум на принятие решений имелся.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Административный иск подан в течение трех месяцев со дня получения заявителем копии решения и таким образом, установленный п. 1 ст. 219 КАС РФ срок оспаривания решения комиссии, не нарушен.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала:

1. В соответствии с п. 5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На стр. 30-31 отчета оценщик при определении сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, безосновательно относит его к рынку земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Учитывая, что комплексное освоение в целях жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством представляет собой не только жилую застройку (многоэтажными и малоэтажными домами), но и объекты соцкультбыта и торговли, данное мнение оценщика не может быть признано обоснованным. Нарушен п. 5 ФСО №3.

2. На стр. 40-42 отчета оценщик приводит 4 объекта-аналога, которые используются в расчетах. Все они расположены в Ставропольском районе Самарской области, при том, что сегмент рынка охватывает всю Самарскую область. В отчете также имеется информация, что на рынке имеются иные земельные участки, входящие в сегмент рынка объекта оценки. Нарушен п. 22 ФСО№7 – не описан объем доступных оценщику аналогов, отсутствуют правила их отбора, использованы не все имеющиеся аналоги.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В материалы дела представлены пояснения оценщика ФИО2 относительно замечаний Комиссии, приведенных в решении № от 12.01.2018 года.

Проверяя оспариваемое решение Комиссии на предмет соответствия его требованиям действующего законодательства, суд считает необходимым отметить следующее.

На страницах 30-32 Отчета об оценке (п. 8.2.1.) представлена информация о структуре предложений земельных участков на вторичном рынке Самарской области по состоянию на 4 квартал 2012 года, подготовленная ФИО3. Далее на страницах 32-33 в Отчете приводится информация о рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство по Самарской области, где сделано уточнение, что «крупные предложения, от I га, как правило, предлагаются к продаже под строительство коттеджных поселков или под многоквартирное строительство, то есть потенциально предназначены для реализации крупных проектов инвесторов, располагающих возможностями для комплексного освоения территории».

Как следует из письменных пояснений оценщика, на рынке не делается разграничения для земельных участков, предназначенных непосредственно для индивидуального жилищного строительства или для комплексного освоения, все они отнесены к рынку земельных участков под жилую застройку и имеют общее собирательное название «земли населенных пунктов Самарской области под ИЖС».

Проведенный оценщиком анализ сегмента рынка земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства представлен на страницах 33-43 Отчета об оценке.

Таким образом, суд полагает, что Отчёт об оценке соответствует п. 5 ФСО № 3: не вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, в связи с чем ссылки Комиссии на нарушение указанного положения федерального стандарта оценки необоснованно.

По второму замечанию комиссии оценщик разъясняет, что поскольку дата оценки ретроспективная (01.01.2013 г.), то количество источников информации, из которых можно получить информацию об объектах-аналогах, крайне ограничено. В данном случае были использованы и проанализированы все доступные оценщику источники информации (всего 7 источников): сайт Агентства недвижимости ФИО4, сайт Агентства недвижимости ФИО5, сайт объявлений ФИО6 сайт ФИО7, сайт объявлений ФИО8, информационная система ФИО9 (архив базы по состоянию на 13.12.2012 г.), Информационная база ФИО10 (архив по состоянию на 31.12.2012 г.).

Как видно из Отчета, на основании сведений из указанных выше источников информации, оценщик проанализировал рынок земельных участков Самарской области, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Информация обо всех доступных оценщику рыночных данных для отбора объектов-аналогов приведена на странице 42 Отчёта об оценке (всего 4 предложения о продаже земельных участков). Все они, в связи с ограниченностью выборки, отобраны в качестве объектов-аналогов. 

На странице 43 Отчёта в «Правилах отбора... » оценщик указывает, что объекты оценки расположены в Ставропольском районе Самарской области, имеют большие площади и предназначены для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В связи с этим, при отборе объектов-аналогов оценщиком рассматривались земельные участки, наиболее приближенные к оцениваемым по ценообразующим факторам (расположенные в Ставропольском районе Самарской области, предназначенные для комплексного освоения в целях жилищного строительства («коттеджную застройку») и характеризующиеся большим размером площади). Здесь же указаны диапазоны значения цен отобранных объектов.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что в представленном отчете имеется полное описание объектов оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, проанализирован рынок объектов оценки. 

Использованные в отчетах объекты–аналоги имеют сходные с объектами оценки характеристики, проведены необходимые корректировки, которые в целом являются повышающими стоимость объектов оценки. 

При этом, оценщиком приведен весь объем доступной ему рыночной информации, достаточный для проведения оценки. 

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами. 

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке № от 25.12.2017г., выполненный оценщиком ФИО1 ФИО2, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ их наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов, приведен расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с введением корректировок. 

Оснований полагать, что приведенная в отчете информация вводит в заблуждение, у суда не имеется.

Часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым доказывание обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, доказательств, свидетельствующих о нарушении оценщиком при проведении исследований требований законодательства об оценочной деятельности и положений федеральных стандартов оценки, на что указывается в решении Комиссии, как и опровергающих выводы, содержащиеся в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ООО «Теремок» нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения заявленных ООО «Теремок» административных исковых требований. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Теремок» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 12.01.2018 года № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Теремок».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Теремок» от 26.12.2017 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: О.А.Калинникова 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.03.2018 года.