72RS0014-01-2025-007833-04

Дело № 2-6940/2025 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень 20 августа 2025 года

Ленинский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Жегуновой Д.Д.,

при секретаре Богдановой А.В.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика публичного акционерного общества Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» - ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к публичному акционерному обществу Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» о признании дополнительных соглашений к договору незаключенными, взыскании неустойки, 

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к публичному акционерному обществу Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» (далее по тексту – ПАО СЗ «Тюменьэнергострой», общество) с иском о признании незаключенными дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве от 16 декабря 2021 года № 1/176 и от 02 июня 2023 года № 1/176 о продлении срока передачи объекта до 30 апреля 2024 года и 31 декабря 2024 года соответственно, взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 302 365 руб. 

Требования мотивированы тем, что 28 июня 2019 года между ООО «Вертикаль» (участник долевого строительства) и ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 1/176 на строительство 1-комнатной 

<

адрес> площадью 44,5 кв.м. в ЖК «Славутич» по адресу: 

<

адрес>, корпус 4. По условиям договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику не позднее 30 июня 2022 года. 28 апреля 2020 года между ООО «Вертикаль» и ФИО1 заключен договор № 1/176/1у об уступке прав и обязанностей дольщика с одновременным переводом долга, по которому к истцу перешли все права и обязанности по первоначальному договору долевого строительства, включая требования передачи квартиры в установленный срок. Истец полностью выполнила финансовые обязательства по договору, уплатив полную стоимость квартиры в размере 2 282 000 руб. В декабре 2021 года ответчик направил истцу уведомление об изменении сроков завершения строительства с предложением подписать дополнительное соглашение о продлении срока передачи квартиры до 30 апреля 2024 года. Истец соглашение не подписала, согласия на изменение условий договора не дала. В 2023 году ответчик направил истцу уведомление об изменении сроков завершения строительства с предложением подписать дополнительное соглашение о продлении срока передачи квартиры до 31 декабря 2024 года. Истец соглашение не подписала, согласия на изменение условий договора не дала. Квартира передана истцу 24 января 2025 года. С учетом действующих мораториев и ограничения ключевой ставки до 7,5 % за период с 01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 302 365 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержала. 

Представитель ответчика ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» - ФИО2 в судебном заседании иск в части требования о признании незаключенными дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве признал, с произведенным истцом расчетом неустойки согласился, просил применить при ее взыскании статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В письменных возражениях представителя ответчика относительно иска указано, что разрешение на строительство объекта продлено до 31 декабря 2024 года. Деятельность компании являлась убыточной, с марта 2020 года не велась в связи с тяжелой болезнью генерального директора. Нынешнему составу акционеров акции ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» были проданы в апреле 2021 года, после чего полномочия генерального директора были досрочно прекращены, избран ФИО5 На дату смены собственников было возбуждено дело о банкротстве общества, прекращенное 22 апреля 2022 года в связи с погашением заявленных требований кредиторов. Кроме того, до июля 2023 года акционерами погашалось исполнительное производство по требованиям более 170 кредиторов на сумму более 50 млн. руб. Имелась также задолженность по заработной плате. В связи с убыточным финансовым состоянием ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» не соответствовало требованиям кредитных организаций для получения проектного финансирования в целях строительства ЖК «Славутич» такое финансирование было получено только в июля 2023 года. Соглашения с участниками долевого строительства о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию общество не имело возможности зарегистрировать в связи с запретом на регистрационные действия. Кроме того, при вступлении в должность генеральный директор обнаружил, что застройщик выдавал справки об оплате по ряду заключенных с ООО «Строительный центр» договоров долевого участия в строительстве без проведенных расчетов на общую сумму 18 879 004 руб. 60 коп. ООО «Строительный центр» переуступило свои права третьим лицам, не произведя оплаты за объекты ПАО СЗ «Тюменьэнергострой». Поскольку возведенный один этаж дома не был должным образом законсервирован, потребовалась частичное демонтирование здания. В декабре 2021 года поступило уведомление ПАО «ТМ» о выводе из эксплуатации тепловых сетей и отсутствии возможности обеспечения ЖК «Славутич» тепловой энергией, что потребовало внесения изменений в проектную документацию объекта и проведения повторной экспертизы проектной документации, для чего требовался новый градостроительный план земельного участка в связи с истечением срока действия прежнего. 20 апреля 2023 года застройщик организовал общую встречу с участниками долевого строительства и объяснил перенос сроков строительства объективными причинами. Вины общества в затягивании строительства жилого дома нет. Деятельность общества была осложнена в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, далее – с февраля 2022 года причинами, обусловленными внешнеэкономическими и политическими событиями. Важной причиной просрочки явился вывод теплосетей собственником и необходимость перепроектирования дома на газовую котельную, получения новых технических условий. На дату подписания уступки были известны введенные в связи с коронавирусной инфекции ограничения по поставке строительных материалов и передвижения рабочего персонала. Внимательно изучив степень завершения строительства, истец могла понимать, что дом не будет введен в эксплуатацию в срок. В жилом помещении истец не нуждалась. Взыскание неустойки в заявленном истцом размере приведет к нарушению баланса между мерой ответственности ответчика и действительным размером ущерб, причиненного просрочкой исполнения обязательства

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28 июня 2019 года между застройщиком ПАО «Тюменьэнергострой» и участником долевого строительства ООО «Вертикаль» был заключен договор участия в долевом строительстве № 1/176 (далее по тексту - также Договор), по условиям которого объектом капитального строительства является Жилой комплекс «Славутич» (первая очередь строительства), жилому дому присвоен адрес: 

<

адрес>, корпус 4 (том 1 л.д. 18 - 25).

Согласно Договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту, а участник (истец) обязуется оплатить и принять объект долевого строительства (пункт 2.1). Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства, является: жилое помещение, секция 3 (три), этаж 12 (двенадцатый), 2 (вторя) квартира на площадке, количество комнат 1 (одна), общая площадь 44,5 кв.м, площадь балкона 3,8 кв.м, номер квартиры по проекту 176 (пункт 2.2). Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства: 30 июня 2022 года (пункт 2.3). Цена Договора 2 282 000 руб. определяется из расчета 50 000руб за один кв.м (пункт 3.1). Оплата денежных средств производится участником долевого строительства за счет собственных средств в срок не позднее трех рабочих дней с момента проведения государственной регистрации Договора в Управлении Росреестра по Тюменской области (пункт 3.3). Застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30 июня 2022 года. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию 4 квартал 2021 года (пункт 4.1).

28 апреля 2020 года между ООО «Вертикаль» и ФИО1 заключен договор № 1/176/1у об уступке прав и обязанностей дольщика с одновременным переводом долга, по которому к истцу перешли все права и обязанности по первоначальному договору долевого строительства, включая требования передачи квартиры в установленный срок. Договор зарегистрирован в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 07 мая 2020 года. ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» дало ООО «Вертикаль» согласие на перевод долга в размере 2 282 000 руб. новому должнику ФИО1 (том 1 л.д. 29, 31). 

06 мая 2020 года ФИО1 внесла ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» плату по договору уступки прав и обязанностей по Договору в размере 2 282 000 руб. с использованием кредитных средств банка, что подтверждается платежным поручением ПАО «Запсибконмбанк» от 15 мая 2020 года (том 1 л.д. 32).

Дополнительные соглашения в Договору от 16 декабря 2021 года № 1/176 и от 02 июня 2023 года № 1/176 о продлении срока передачи объекта до 30 апреля 2024 года и 31 декабря 2024 года соответственно ФИО1 подписаны не были (том 1 л.д. 33 – 36).

Квартира передана ФИО1 по передаточному акту 24 января 2025 года (том 1 л.д. 37).

28 января 2025 года право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 38 – 40).

В соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением (часть 1). Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2).

Согласно статье 173 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания (часть 1). Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон (часть 2). При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (часть 3).

Признание представителем ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» иска в части признания незаключенными дополнительных соглашений к Договору выражено в адресованном суду заявлении. Полномочия представителя ответчика на признание иска подтверждены доверенностью, копия которой представлена в деле. Последствия признания иска, предусмотренные частью 3 статьи 173 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, ответчику разъяснены. Признание иска ответчиком не противоречит закону. Оснований полагать, что данное признание нарушает права и законные интересы других лиц, у суда не имеется. При таком положении признание ответчиком иска подлежит принятию судом.

В связи с изложенным исковые требования ФИО1 в части признании незаключенными дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве от 16 декабря 2021 года № 1/176 и от 02 июня 2023 года № 1/176 о продлении срока передачи объекта до 30 апреля 2024 года и 31 декабря 2024 года соответственно подлежат удовлетворению.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Часть 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку судом установлено, что ответчиком нарушен срок передачи истцу объекта долевого строительства, в силу приведенных правовых норм с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение указанного срока.

В соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от 11 декабря 2015 года № 37) с 01 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнено к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату, и не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России. Ключевая ставка введена Банком России с 13 сентября 2013 года в качестве основного индикатора денежно-кредитной политики.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 02 апреля 2020 года № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого...», вступившим в законную силу с 03 апреля 2020 года, установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 01 января 2021 года (пункт 1).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», вступившим в силу с 29 марта 2022 года, установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 года включительно (пункт 1).

В пункте 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» указано, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Ключевой ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшая по состоянию на 1 июля 2023 года, равна 7,5%.

С учетом данных нормативных положений в рамках спорных правоотношений в пределах заявленного в иске периода просрочки исполнения ответчиком обязательства неустойка рассчитана истцом верно.

С учетом изложенного требования истца о взыскании неустойки в заявленном иске размере, равном 302 365 руб., являются обоснованными, что представитель ответчика не оспаривал. 

Вместе с тем, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Из пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Из анализа действующего гражданского законодательства следует, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

В настоящем деле представитель ответчика заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки по мотиву ее несоразмерности наступившим последствиям, при этом ответчиком приведены обстоятельства, которые он просит учесть при определении размера неустойки с целью соблюдения баланса интереса сторон, в том числе объективная необходимость полной корректировки ответчиком проектной документации и текущие явления в экономике страны, имевшие место в период допущенной ответчиком просрочки.

Определяя размер подлежащей взысканию неустойки, суд принимает во внимание цену договора, характер и период нарушения ответчиком обязательства, причины, по которым обязательство не было своевременно исполнено, в числе которых имеют место быть не зависящими от воли ответчика объективные причины, обусловленные решениями третьих лиц, возможные финансовые последствия для каждой из сторон, учитывает недоказанность наступления для истца каких-либо существенных негативных последствий и убытков, причиненных в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, в связи с чем признает размер неустойки 302 365 руб. несоразмерным последствиям нарушения обязательств ответчиком и не отвечающим компенсационной природе неустойки, а поэтому снижает размер неустойки до 200 000 руб. Суд полагает, что при таком снижении соблюдается баланс интересов сторон, а взысканная неустойка отвечает принципу справедливости и соразмерности допущенного ответчиком нарушения.

Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению. 

При удовлетворении исковых требований ФИО1, освобожденной от уплаты государственной пошлины при подаче иска, с ответчика на основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования городской округ город Тюмень, рассчитанная в порядке статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, в размере 6 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Признать незаключенными дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве от 16 декабря 2021 года № 1/176 о продлении срока передачи объекта до 30 апреля 2024 года и от 02 июня 2023 года № 1/176 о продлении срока передачи объекта до 31 декабря 2024 года.

Взыскать с публичного акционерного общества Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» (ИНН №/ОГРН №) в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) неустойку в размере 200 000 рублей.

В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с публичного акционерного общества Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» (ИНН №/ОГРН №) государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городской округ город Тюмень в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Тюмени.

Мотивированно решение изготовлено 03 сентября 2025 года. 

Судья Жегунова Д.Д.