дело № 3а-166/2019

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2019года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе: председательствующего судьи Луневой С.П., 

при секретаре судебного заседания Пика А.И.,

с участием представителя административного истца ПАО «Федеральной сетевой компании Единой энергетической системы» по доверенности ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» (ПАО «ФСК ЕЭС») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 57390 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для использования приобретенных в собственность объектов недвижимого имущества» с кадастровым номером …, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. …, …, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года – 19670000 рублей. 

В обосновании административного иска указано, что ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 57390 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для использования приобретенных в собственность объектов недвижимого имущества» с кадастровым номером …, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. …, …. По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года составляет 97 377630, 30 рублей. 

Однако рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2015 составляет 19670000 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика – ООО «ДИАЛОГ ЦЕНТР» об определении рыночной стоимости от 05.07.2018 № …

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 28.11.2018 № … заявление ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка отклонено. 

Считает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, и нарушает права и законные интересы ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы», как собственника, поскольку влечет увеличение размера земельного налога, расчет которого осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 57390 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для использования приобретенных в собственность объектов недвижимого имущества» с кадастровым номером …, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. …, …, в размере его рыночной стоимости, которая по состоянию на 01 января 2015 года составляет 19670 000 рублей. 

В судебном заседании представитель административного истца ПАО «ФСК ЕЭС» по доверенности ФИО1 на административном исковом заявлении настаивала, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной рыночной на основании отчета об оценке. 

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, допросив эксперта Т.В., суд приходит к следующему выводу.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ПАО «ФСК ЕЭС» является собственником земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером …, общей площадью 57390 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования здания производственного с мансардой (литер Е), внутриплощадочной дороги, проездов и площадки (литер V), здания склада № 3 (литер И), очистных сооружений (литер XVI), сетей хозфекальной канализации, кабельных линий электропередачи (КЛ 10кВ) (литер IX), сетей электроосвящения (внутриплощадочных) (литер Х), подъездной автодороги (литер XIX), здания трансформаторной подстанции (литер М), здания проходной (литер В) ограждения наружного (литер I), кабельных линий связи (литер XI), здания склада № 1 (литер П), здания котельной (литер Ж), сетей хозяйственного питьевого водопровода (литер IV), здания склада № 2 (литер О), здания контрольно-пропускного пункта (литер Б), здания административного с цокольным этажом (литер А), сетей теплоснабжения (литер ХIII), адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Железноводск, п. …, … на основании договора купли-продажи земельного участка № 1561 от 30.12.2009 года, акта приема-передачи земельного участка от 01.03.2010 года. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.04.2010 года, номер регистрации … 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27.11.2015 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Кадастровая стоимость земельного участка, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 97377630,30 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости № … от 05.07.2018 года, выполненного экспертом ООО «Диалог Центр» рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила 19670 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю № … от 28.11.2018 года поступившее 02.11.2018 года от ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости составляет более чем 30%, а именно79,8 %. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 01 апреля 2019 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» Т.В.

В соответствии с заключением эксперта № … от 07 мая 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2015 год составила 45682 000 рублей.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт Т.В. выводы, изложенные в заключении эксперта поддержала, дала пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. 

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта. 

Профессиональное суждение эксперта Т.В. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка, отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом обоснован и сомнений не вызывает.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется. 

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Для определения рыночной стоимости объекта исследования были выбраны объекты-аналоги по основным ценообразующим фактором с объектом оценки. Оценщик выбирал объекты – аналоги наиболее схожие с объектом оценки по основным характеристикам: местоположение участка, разрешенное использование, дата публикации объявления. Исходя из этих параметров оценщиком приняты к расчету стоимости объекта исследования 4 аналога. 

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены. 

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объекта на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленные административным истцом отчет об оценке, суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающих указанную в них итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку отчет вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В таких обстоятельствах, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно заключению эксперта Т.В. № … от 07.05.2019 года.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015 год. 

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления – 02 ноября 2018 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

административные исковые требования публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером …, общей площадью 57390 кв.м. Почтовый адрес: Ставропольский край, г. Железноводск, п. …, … в размере 45682 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 год.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, считать дату обращения ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 02 ноября 2018 г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Мотивированное решение изготовлено судом 30 мая 2019 года.

Судья С.П. Лунева