дело № 64RS0027-01-2020-000285-60

производство № 2-240 2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

02 сентября 2020 года город Петровск 

Петровский городской суд Саратовской области в составе: 

председательствующего - судьи Романовой Е.В.,

при секретаре судебного заседания - Хамраевой Е.Н., 

с участием:

представителя истца – помощника Петровского межрайонного прокурора – Фоминой А.О., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

ответчика – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Петровского межрайонного прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц и Петровского муниципального района Саратовской области, к ФИО2 ФИО8, администрации Петровского муниципального района Саратовской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, 

установил:

Петровский межрайоный прокурор, действуя в интересах неопределенного круга лиц и Петровского муниципального района Саратовской области (далее – Петровского МР), обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, администрации Петровского муниципального района Саратовской области, в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью № кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> заключенный между администрацией Петровского МР и ФИО2, применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка: обязать ФИО2 возвратить указанный земельный участок, обязать администрацию Петровского МР возвратить ФИО2 денежные средства в размере № коп.; исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО2 на указанный земельный участок. 

В обоснование требований истец указал, что Петровской межрайонной прокуратурой проведена проверка законности предоставления ФИО2 в собственность земельного участка площадью №., с кадастровым номером № назначение: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного пользования – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

В ходе проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Петровского МР и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., назначение: земли сельскохозяйственного назначения, для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

На основании решения Петровского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 принадлежит нежилое здание – склад, общей площадью №.м., расположенное на указанном выше земельном участке. 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Петровского МР и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, выкупная стоимость земельного участка установлена в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка – 

<

данные изъяты> коп. 

Истец указывает, что площадь переданного в собственность ФИО2 земельного участка значительно (в несколько раз) превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на нем. 

Ссылаясь на нормы ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, истец указывает, что у ФИО2 отсутствовало исключительное право на приобретение указанного земельного участка, в связи с чем, продажа земельного участка должна была проводиться путем проведения торгов, по результатам которых определяется выкупная стоимость участка. 

Истец полагает, что заключение договора с ФИО2 без проведения публичных торгов свидетельствует о нарушении прав Петровского МР на получение в бюджет денежных средств от реализации земельного участка, а также о нарушении прав неопределенного круга лиц, лишенных возможности приобрести спорный земельный участок на каком-либо праве.

В судебном заседании представитель истца – помощник Петровского межрайонного прокурора – Фомина А.О. уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала. 

Представитель ответчика – администрации Петровского муниципального района Саратовской области – ФИО3, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление, в котором указал, что не возражает против удовлетворения исковых требований, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации. 

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного, в суд не явился. 

Руководствуясь ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статья 167 ГК РФ (п.п. 1, 2) предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на основании решения Петровского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого здания – склада, общей площадью № кв.м., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в администрацию Петровского МР с заявлением о предоставлении ей за плату на праве собственности, земельного участка, площадью №., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Петровского МР принято постановление №-П, которое предусматривало предоставление в собственность за плату ФИО2 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью № кв.м., занимаемый нежилым зданием, находящимся в собственности и необходимый для его использования по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> В постановлении указано, что земельный участок предоставляется на основании ст. ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

Во исполнение указанного постановления ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Петровского МР и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 приобрела вышеуказанный земельный участок стоимостью 

<

данные изъяты> коп. Выкупная цена участка определена продавцом на основании постановления Правительства Саратовской области от 15 апреля 2015 года № 172-П «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов».

В приложении № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приведен расчет цены выкупа земельного участка, согласно которому цена выкупа земельного участка составила 

<

данные изъяты> коп. (15% от кадастровой стоимости в размере 

<

данные изъяты>.).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, администрация Петровского МР во исполнение договора купли-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, передала ФИО2 земельный участок площадью № расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>. Передача земельного участка произведена после полной оплаты ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ цены выкупа. 

Право собственности ФИО2 на указанный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. 

Из представленных документов следует, что орган местного самоуправления при решении вопроса о продаже земельного участка руководствовался положениями пп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, которые предусматривают возможность продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на земельных участках расположены здания, сооружения, и если продажа участков осуществляется собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В статье 39.20 ЗК РФ указано, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При определении цены продаваемого участка орган местного самоуправления исходил из цены, установленной постановлением Правительства Саратовской области от 15 апреля 2015 года №172-П «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов». Приведенное постановление предусматривает определение цены земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, при продаже земельных участков без проведения торгов собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в размере 15% кадастровой стоимости участка.

С учетом приведенных положений действующего законодательства исключительным правом на приобретение земельных участков без проведения торгов и по цене, равной 15% кадастровой стоимости участка, обладают лица, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на данных участках. 

Исходя из положений пп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ площадь необходимого для эксплуатации недвижимости землепользования обусловлена его разрешенным использованием. 

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена, в том числе, принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельного участка (ст. ст. 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы ст. 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении земельного участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам. 

По смыслу приведенных выше норм, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков имеют собственники объектов недвижимости, расположенных на участках. Площадь передаваемого в порядке ст. 39.20 РФ земельного участка должна определяться с учетом положений пп. 14 ст. 39.16 ЗК (исходя из разрешенного использования земельного участка, площади застройки и площади, необходимой для эксплуатации здания, строения, сооружения). В том случае, когда отсутствуют нормы отвода земель, установленные для конкретных видов деятельности, то площадь участка должна определяться в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Как указано выше, ФИО2 является собственником нежилого здания – склада, общей площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенного на спорном земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с разрешенным назначением: земли сельскохозяйственного назначения, для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. 

Истцом представлен акт осмотра спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что на спорном земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположено нежилое здание – склад площадью 

<

данные изъяты>м., иных объектов недвижимости на земельном участке не имеется. 

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определения размера земельного участка, необходимого для его обслуживания с учетом необходимости подхода и проезда к объекту недвижимости, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза. 

Согласно заключению эксперта ООО «Приоритет-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты>. Площадь земельного участка, необходимого для обслуживания нежилого здания площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, с учетом необходимости подхода и проезда к объекту недвижимости, эксплуатации, обслуживания и ремонта нежилого здания, составляет 

<

данные изъяты> кв.м.

Учитывая, что судебная экспертиза проведена в порядке, установленном положениями ст. 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, с учетом фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия полагает, что оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы не имеется.

Кроме того, данная экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующей области, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Кроме того, следует отметить, что заключение не противоречит совокупности имеющихся в материалах дела иных доказательств.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что для эксплуатации объекта недвижимости ФИО2 необходима площадь земельного участка 

<

данные изъяты>.м, доказательств, свидетельствующих о наличии у ответчика исключительного права на приобретение в собственность земельного участка площадью 

<

данные изъяты>.м без проведения торгов, не имеется, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая истцом сделка-купли-продажи земельного участка является недействительной. В связи с чем, требования прокурора в указанной части подлежат удовлетворению.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ подлежат применению последствия признания сделки недействительной, в частности ФИО2 обязана возвратить Петровскому МР земельный участок по акту приема-передачи, а администрация Петровского МР обязано возвратить покупателю уплаченную ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ по договору денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> коп. 

В соответствии с положениями ч. 5 ст. 1 Федерального закона 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С учетом положений Федерального закона № 218-ФЗ и ст. 167 ГК РФ подлежат удовлетворению исковые требования прокурора в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №

Часть 1 ст. 88 ГПК РФ предусматривает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 2 ст. 96 ГПК РФ в случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета.

Как следует из материалов дела, экспертиза назначена судом за счет средств федерального бюджета.

Вместе с тем, согласно сообщению экспертного учреждения, экспертиза оплачена не была. В связи с чем, расходы за производство экспертизы подлежат взысканию с ответчика ФИО2 в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Оснований для возложения на вторую сторону оспариваемой сделки – администрацию Петровского МР указанных расходов не имеется, поскольку заявленные прокурором исковые требования в интересах Петровского муниципального района удовлетворены. 

Кроме того, определением судьи Петровского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, по заявлению истца, были приняты меры по обеспечению иска в виде: запрета ФИО2 совершать действия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенным по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, запрета Управлению Федеральной регистрационной службы производить государственную регистрацию сделок и любых обременений в отношении земельного участка. 

Согласно ст. 139, п.п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, суд может принять меры по обеспечению иска, а именно: наложить арест на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц или запретить ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Из указанных норм следует, что обеспечение иска гарантирует реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований. Значение этого института состоит в том, что им защищаются права истца на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно или когда вообще непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта. Задачей мер обеспечения иска является предотвращение потенциальных трудностей, возникающих при реализации решения суда.

В силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. В соответствии с п.1 ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено судом по заявлению лиц, участвующих в деле. 

Поскольку исполнение решения суда связано с проведением регистрационным органом регистрационных действий, суд полагает необходимым обеспечительные меры по вступлении решения в законную силу, отменить. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования Петровского межрайонного прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц и Петровского муниципального района Саратовской области, удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> заключенный между администрацией Петровского муниципального района Саратовской области и ФИО2 ФИО9.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка:

Обязать ФИО2 ФИО13 возвратить в муниципальную собственность Петровского муниципального района 

<

адрес> земельный участок, площадью 12378 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

Обязать администрацию Петровского муниципального района 

<

адрес> возвратить ФИО2 ФИО11 денежные средства в размере 

<

данные изъяты> коп., уплаченные ей по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. 

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО2 ФИО12 на земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка» судебные расходы за проведение экспертизы в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

По вступлении решения в законную силу обеспечительные меры, принятые определением судьи Петровского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде: запрета ФИО2 ФИО10 совершать действия по распоряжению земельным участком площадью № кв.м., кадастровый №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> запрета Управлению Федеральной регистрационной службы производить государственную регистрацию сделок и любых обременений в отношении земельного участка площадью № кв.м., кадастровый №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> - отменить. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления полного текста решения в Саратовский областной суд путем обращения с апелляционной жалобой в Петровский городской суд.

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2020 года. 

Председательствующий Е.В. Романова