Судья: Юденкова Е.Н. Дело № 33-204/2026 (№33-9693/2025 (№2-1473/2025)

Докладчик: Колосовская Н.А. УИД: 42RS0037-01-2025-001486-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кемерово 29 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Колосовской Н.А.,

судей: Калашниковой С.А., Морозовой О.В.

при секретаре Старцевой И.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Колосовской Н.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации 

<

адрес> – ФИО4 на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 23 сентября 2025 года

по иску ФИО1 ФИО10 к Администрации 

<

адрес>, Управлению капитального строительства Администрации 

<

адрес> об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы за непроизведенный капитальный ремонт, стоимости доли в праве на общедомовое имущество и земельный участок за изымаемое жилое помещение,

УСТАНОВИЛА:

Истец требования мотивировала тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, д. 

<

адрес>. Многоквартирный дом на основании постановления Администрации 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, земельный участок, общедомовое имущество, подлежащими изъятию, в связи с чем, между истцом и Управлением капитального строительства Администрации 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ подписано соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилье в размере 2246990 руб. на основании отчета 

<

данные изъяты>», при этом при определении выкупной стоимости, в нее не включены: компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, не была определена рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество.

По уточненным требованиям, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, просила определить и взыскать с ответчика в пользу истца размер денежного возмещения за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – изымаемой квартиры в сумме 2558000 руб., стоимости общедомового имущества многоквартирного дома и земельного участка в размере 427000руб., а также судебные расходы по оплате экспертизы – 25000 руб., по оплате государственной пошлины – 3000 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители ответчиков Администрации 

<

адрес>, Управления капитального строительства Администрации 

<

адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представителем Администрации 

<

адрес> представлены письменные пояснения, в которых просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д. 96-102, 204-207).

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 23.09.2025 исковые требования удовлетворены частично.

За ФИО1 признано право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, стоимости доли в праве собственности на общедомовое имущество и земельный участок в составе выкупной цены 

<

адрес> доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по 

<

адрес>.

Определен размер невыплаченной компенсации и взыскана с Администрации 

<

адрес> в пользу ФИО1 компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>, стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный 

<

адрес> в 

<

адрес>, в размере 2985000 руб., судебные расходы в размере 28000 руб.

В удовлетворении исковых требований к Управлению капитального строительства Администрации 

<

адрес>, отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации 

<

адрес> - ФИО4 просит решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение.

Считает, что администрация 

<

адрес> является ненадлежащим ответчиком, поскольку возмещение за изымаемое жилое помещение должно быть взыскано с Управления капитального строительства администрации 

<

адрес>, которым осуществляется финансирование в соответствие с программой переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.

Полагает судом дана неверная оценка доводам, что при проведении по делу судебной оценочной экспертизы, экспертами за объекты-аналоги были взяты квартиры в домах, не признанных аварийными, и экспертами должен был быть применен понижающий коэффициент, поскольку корректировка рыночной стоимости объекта с учетом технического состояния дома не применена, то компенсация за непроизведенный капитальный ремонт уже включена в рыночную стоимость изымаемого жилого помещения.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату заключения соглашения, а не на дату проведения судебной оценочной экспертизы, как указано в решении суда. Поскольку с момента приватизации гражданином спорного жилого помещения обязанность по несению бремени содержания общедомового имущества распределяется между всеми собственниками дома, нуждаемость дома в капитальном ремонте подлежит определению на дату первой приватизации гражданином жилого помещения в многоквартирном доме, соответственно величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме. Кроме того, выкупная стоимость, определенная по результатам судебной оценочной экспертизы, в два раза превышает стоимость аналогичных квартир на рынке недвижимости Юргинского городского округа, при этом квартиры находятся не в домах, признанных аварийными и их стоимость гораздо ниже.

Соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение заключено ДД.ММ.ГГГГ, размер выплаты составлял 2246990 руб., которая была рассчитана в рамках ст. 32 ЖК РФ и никем не оспаривалась. Заключенное соглашение содержит все существенные условия, подписано сторонами, полностью исполнено, истцы получили возмещение, соглашение не оспорено и недействительным не признано, право собственности на квартиру перешло к 

<

данные изъяты>, то есть истец не являлась собственником квартиры с ДД.ММ.ГГГГ, ссылается на определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №

Ссылается на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ ДД.ММ.ГГГГ как подлежащие применению федеральными органами исполнительной власти для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета, где стоимость одного квадратного метра в 

<

адрес> на дату отчета составляла 59557 руб., тогда как при определении размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения у истца составила 50607 руб.

По результатам расчета экспертов 

<

данные изъяты>» стоимость за непроизведенный капитальный ремонт, стоимость доли общедомового имущества практически равна стоимости изъятой квартиры, в итоге истцы получат возмещение, равное 5231990 руб.

По аналогичному гражданскому делу подготовлена рецензия на заключение эксперта, которая содержит выводы, подтверждающие позицию ответчика, изложенную в жалобе, в которой также содержатся выводы о том, что между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, установлена неразрывная связь, их стоимость не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Суд, признавая право за истцом на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, стоимость доли общедомового имущества в указанном размере, фактически обязывает администрацию улучшить жилищные условия истца.

При определении компенсации за непроизведённый капитальный ремонт учитываются только те работы, которые прямо перечислены в ст. 166 ЖК РФ, считает необходимым сверить перечень работ, указанный в экспертном заключении на соответствие их требованиям ст. 166 ЖК РФ и исключить из размера возмещения стоимость таких видов работ как ремонт стен, перегородок, перекрытий, полов, окон, дверей, отделочные работы, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств, прочие работы, поскольку они отнесены к текущему содержанию дома или не включены в перечень работ, проведение которых предусмотрено за счет средств капитального ремонта..

Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку, соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение заключено ДД.ММ.ГГГГ, данное соглашение исполнено, денежная компенсация получена истцом в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции представитель администрации 

<

адрес> – ФИО4 настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело при имеющейся явке.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации 

<

адрес>, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к выводу о наличии безусловных оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего иска выступает право истца на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества, являющихся составными частями возмещения, предусмотренного ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и выплачиваемого собственнику жилого помещения в связи с его изъятием.

Спорное по настоящему делу жилое помещение – ранее принадлежащая истцу квартира по адресу: 

<

адрес>, находилась в доме, который на основании постановлений администрации 

<

адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу и включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Квартира изъята у ФИО1 в рамках реализации указанной программы, путем заключения соответствующего соглашения. Органом, уполномоченным на заключение соглашение о выплате возмещения за изымаемое помещение являлось Управление капитального строительства администрации 

<

адрес>.

При этом, согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Положения о Министерстве строительства и Жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации осуществляет в порядке и пределах, которые определены федеральными законами, актами Президента Российской Федерации, актами Правительства Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации мониторинг реализации мероприятий, предусмотренных комплексом мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда, и координацию соответствующей деятельности, осуществляемой в субъектах Российской Федерации.

В целях координации деятельности и методического обеспечения подготовки субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №/пр утверждены Методические рекомендации по формированию субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

В целях исполнения региональной адресной программы по переселению граждан, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> и Министерством строительства Кузбасса заключен договор №, по которому финансовая поддержка муниципального образования предоставляется за счет средств Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства и средств областного бюджета. Гарантом доведения финансирования до муниципального образования является 

<

данные изъяты>

Однако, 

<

данные изъяты> в рассмотрении настоящего спора участие не принимало, что нарушило право Министерства на судебную защиту, гарантированное статьей Конституции Российской Федерации.

В силу п. 4 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения суда и перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судебной коллегией вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ, которым к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство строительства Кузбасса, а также привлечено Управление жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес>.

Разрешая исковые требования сторон спора по существу, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Вопросы изъятия жилых помещений определены в главе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1).

Процедура изъятия включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2), уведомление собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, направление ему проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч. 4), выплата собственнику возмещения или предоставление ему с его согласия другого жилого помещения (части 6, 8) либо в случая отсутствия соответствующего соглашения – принудительное изъятие на основании решения суда (ч. 9).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6).

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, общей площадью № кв.м принадлежала на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-19, 20-24 т.1).

Постановлением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.103 т. 1).

Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена муниципальная адресная программа по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных до ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции на ДД.ММ.ГГГГ годы. В перечень многоквартирных домов, подлежащих переселению, включен дом по адресу: 

<

адрес>.

Размер возмещения за квартиры, расположенные в доме по адресу: 

<

адрес> изымаемые в рамках муниципальной программы по переселению, определен в отчете 

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №, составленном по заказу 

<

данные изъяты>. Согласно указанному отчету, размер возмещения за 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 246 990 руб., в т.ч. рыночная стоимость квартиры – 2 105 890 руб., убытки, вызванные изъятием квартиры – 141 100 руб. (л.д. 106 т. 1).

Постановлением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по 

<

адрес>, признанном аварийным и подлежащим сносу, в т.ч. 

<

адрес>.(л.д. 104 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась к главе 

<

адрес> с заявлением о согласии на участие в программе переселения из аварийного жилья (т. 1 л.д. 107).

Постановлением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден размер возмещения за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным и подлежащим сносу – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в сумме 2 246 990 руб. (л.д.105 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением капитального строительства Администрации 

<

адрес> и истцом заключено соглашение №, по условиям которого ФИО1 обязалась передать в собственность Администрации квартиру, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, а администрация 

<

адрес> уплатить возмещение в размере 2 246 990 руб., путем перечисления денежных средств на банковский счет ФИО1 В п. 5 соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. В п. 7 соглашения предусмотрено, что оплата денежного возмещения Собственнику производится в течение трех месяцев с момента регистрации перехода права собственности на Жилое помещение, предусмотренного п. 9 настоящего Соглашения, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Перед уплатой денежного возмещения, указанного в п. 5 настоящего соглашения, Стороны обязуются оформить переход права собственности на Жилое помещение, указанное в п. 2 настоящего Соглашения от Собственника к Администрации в установленном законом порядке, что следует из п. 9 Соглашения (л.д. 108-109 т.1).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

<

данные изъяты> является правообладателем спорной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-27 т.1).

Платежными поручениями №№ и № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 от 

<

адрес> перечислено возмещение за изымаемую квартиру в указанном в соглашении размере: 2 112 170, 60 руб. и 134 819, 40 руб. (л.д. 110-111 т. 1).

Таким образом, из материалов дела следует, что предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса РФ процедура изъятия у истца жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> соблюдена: органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка, о принятии такого решения уведомлена истец, ей передан проект соглашения об изъятии, определяющий условия изъятия, соглашение заключено, после чего истцу выплачено возмещение в установленном соглашением размере.

Согласно заключению эксперта 

<

данные изъяты>» №, составленного ДД.ММ.ГГГГ по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы, многоквартирный жилой дом на ДД.ММ.ГГГГ (дату первой приватизации) подлежал капитальному ремонту, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, составляет 427 000 руб., в том числе рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом – 136 000 руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный ремонт 

<

адрес>, приходящийся на 

<

адрес>, по состоянию на текущую дату, составляет 2 558 000 руб. (л.д. 135-192)

При определении стоимости земельного участка применен сравнительный метод исследования с учетом корректировок на торг, категорию земли, масштаб участка, местоположение. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт произведена затратным подходом как разница восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом и без учета износа. Также затратным подходом определена стоимость доли в общем имуществе путем деления стоимости объекта оценки, с учетом накопленного износа на общую площадь дома умноженную на долю, приходящуюся на квартиру, которая определена делением площади вспомогательных помещений на общую площадь дома умноженную на площадь квартиры.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и положения ч. 6 ст. 62 Жилищного кодекса РФ, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, судебная коллегия полагает, что подписанное сторонами спора соглашение подчиняется общим правилам, установленным законодательством о договорах и сделках.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», применяя п. 2 ст. 1, ст. 421, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В п. 9 указанного Постановления Пленума ВАС РФ даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 Гражданского кодекса РФ или о ничтожности таких условий по ст. 169 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.2).

В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом доктрина существенного изменения обстоятельств подлежит применению в исключительных случаях, когда в ходе рассмотрения конкретного дела будут выявлены непредвидимые обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из содержания заключенного между сторонами соглашения об изъятии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оно содержит все существенные условия, в том числе о цене изымаемого жилого помещения.

Размер возмещения определен сторонами соглашения на основании Отчета об оценке 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, которым определена рыночная стоимость квартиры, размер убытков.

Конституционный Суд РФ, обращаясь к вопросу о необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, отмечал, что такое изъятие – в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме – предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (ч. 2 ст. 187 ГПК РФ) (определение от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, как и доля в праве на земельный участок, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.

Подписание соглашения от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что стороны, в том числе, ФИО1 приняли результаты оценки, согласовали условие сделки о цене выкупаемого помещения, согласились с размером возмещения, признали его равноценным изымаемому помещению.

Размер возмещения получен истцом, соглашение исполнено, преследуемый сторонами при вступлении в спорные правоотношения результат достигнут.

Таким образом, истец реализовал право на получение возмещение за изымаемое имущество в размере выкупной цены.

Материалами дела не подтверждено, что условия подписанного соглашения существенным образом нарушает баланс интересов сторон, то есть содержит несправедливые договорные условия, а ФИО1 была поставлена в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий соглашения.

При несогласии с предложенным размером выкупной стоимости, истец могла отказаться от подписания соглашения и требовать определения иной цены в судебном порядке. Однако, истец получила денежные средства и при подписании соглашения не выражала несогласия с выкупной стоимостью.

Соглашение ФИО1 не оспорено, не заявлено требований об изменении его условий.

При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ч. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ). Таких обстоятельств по делу не установлено.

Изменение или расторжение договора, действие которого прекращено, в том числе если все обязательства по нему надлежаще исполнены не возможно, поскольку в силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Учитывая совокупность приведенных норм права и разъяснений по их применению, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер выкупной стоимости может быть изменен при разрешении требований о признании Соглашения полностью или в части недействительным.

Заявляя настоящий иск, и указывая, что в состав выкупной стоимости не включена компенсация за невыполненный капитальный ремонт и стоимость доли в общем имуществе дома, истец фактически требует изменения цены после заключения и исполнения договора и оспаривает условия соглашения о размере возмещения, определенной на основании результатов оценки, принятой им при подписании соглашения, не заявляя самостоятельного требования о признания соглашения или его части недействительным.

Представителем администрации 

<

адрес> со ссылкой на нормы ст. 181 Гражданского кодекса РФ заявлено о том, что Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является оспоримой сделкой, и для его оспаривания прошел годичный срок с момента подписания соглашения до обращения с иском в суд.

В силу ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судебная коллегия, соглашаясь с позицией ответчика полагает, что Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является оспоримой сделкой, а годичный срок для его оспаривания следует исчислять с момента его подписания.

Оснований полагать, что совершенная сделка является ничтожной вне зависимости от признания её недействительной, не имеется.

Также не представлено доказательств того, что подписанное истцом соглашение не соответствовало ее волеизъявлению.

Однако, учитывая, что требований об оспаривании указанного Соглашения, о признании его недействительным не заявлено, одно только истечение годичного срока с момента его заключения не может являться основанием для отказа в иске.

По мнению судебной коллегии, при наличии исполненного и не оспоренного Соглашения, не может быть взыскана в пользу истца компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на момент первой приватизации и в качестве убытков с учетом общего трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии сч.1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В ч. 2 указанной нормы права определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В ч. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, определяющей общие основания ответственности за причинение вреда, установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По смыслу п. 1 ст. 15 и ст. 1064 Гражданского кодекса РФ обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом.

Администрацией 

<

адрес> не совершено каких-либо противоправных действий при изъятии жилого помещения у ФИО1 для муниципальных нужд, а также при заключении Соглашения и при выплате сумм возмещения, определенных в Соглашении.

Предлагая для подписания Соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, администрация 

<

адрес> руководствовалась отчетом 

<

данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 была согласна с определенной в нем суммой, что свидетельствует о возникновении договорных отношений между сторонами и согласовании его условий между сторонами.

При установленных по делу обстоятельствах, без оспаривания заключенного соглашения, оснований для выводов о причинении истцу убытков действиями администрации 

<

адрес> при изъятии жилого помещения ФИО1, не имеется.

Само по себе несогласие стороны с условиями заключенного соглашения о размере возмещения может являться основанием для его оспаривания, но не может, вне признания соглашения недействительным, быть основанием для дополнительного взыскания денежных средств в связи с изъятием жилого помещения, на основании вновь проведенной экспертизы, определившей иную стоимость изымаемого жилого помещения.

Учитывая изложенное, а также отсутствие оснований для изменения условий исполненного соглашения, для признания соглашения недействительным в силу отсутствия таких требований со стороны истца, для взыскания убытков, в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ним права на дополнительные выплаты, как составные части выкупной стоимости изымаемого жилого помещения и взыскания с ответчиков в ее пользу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, надлежит отказать.

Оснований для возмещения, понесенных ФИО1 судебных расходов за счет ответчиков не имеется, в связи с отказом в иске.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 23 сентября 2025 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО11 к Администрации 

<

адрес>, Управлению капитального строительства Администрации 

<

адрес> об определении и взыскании размера возмещения в виде невыплаченной суммы за непроизведенный капитальный ремонт, стоимости доли в праве на общедомовое имущество и земельный участок за изымаемое жилое помещение, взыскании судебных расходов отказать полностью.

Председательствующий: Н.А. Колосовская

Судьи: О.В. Морозова

С.А. Калашникова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.02.2026.