РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

а. Кошехабль 12 сентября 2023 года

Кошехабльский районный суд Республики Адыгея в составе: 

председательствующего - судьи Самогова Т.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием:

представителя истца ФИО1 ФИО8,

действующей на основании доверенности 

<

адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката ФИО5,

представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, 

и по доверенности № 

<

адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кошехабльский районный суд Республики Адыгея с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка, выплаченного по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> в 

<

адрес> в размере 325000 (триста двадцать пять тысяч) рублей.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером 23:43:0137002:1924, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 

<

адрес>, в соответствии с п. 5 которого стороны приняли на себя обязательства подписать договор купли-продажи упомянутой квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 4 ст. 380 ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Так, в доказательство заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в обеспечение его исполнения ФИО1 передала ФИО2 в качестве задатка ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 300000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 25000 рублей.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23:43:0137002:1924, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 

<

адрес>, квартира находилась в залоге у ПАО «Сбербанк России» (ипотека в силу закона), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ФИО2 и ФИО1 согласовали, что до заключения основного договора купли-продажи квартиры ФИО2 обязуется погасить регистрационную запись об ипотеке и в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить ФИО1 выписку из ЕГРН в отношении квартиры в качестве документального подтверждения снятия обременения с продаваемой квартиры (п. 7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

В нарушение п. 7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не предоставил ФИО1 выписку из ЕГРН в отношении продаваемой квартиры в качестве подтверждения погашения ФИО2 регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры. 

В нарушение п. 7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 также не предоставил ФИО1 выписку из лицевого счета об отсутствии прописанных граждан в квартире, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам + последние оплаченные квитанции, в т.ч. по оплате капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, техническую документацию на квартиру и нотариальное согласие супруги на продажу квартиры.

Исходя из указанных обстоятельств, продавец ФИО2 не осуществил действий, свидетельствующих о намерении заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23:43:0137002:1924. расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 

<

адрес>.

Пунктом 3 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали изменение срока действия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, изложив п. 5 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции: «Продавец и покупатель обязуются подписать договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Стороны пришли к соглашению, что в случае неподписания основного договора в установленный срок в соответствии с п. 3. ст. 425 ГК РФ это влечет за собой прекращение всех обязательств сторон по настоящему договору».

Основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

В установленный предварительным договором срок никто из участников обязательства не направил предложение второй стороне заключить основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23:43:0137002:1924, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 

<

адрес>. что явилось причиной прекращения обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ 18-232, по смыслу п. 6 ст. 429 ГК РФ ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением, в связи с чем ни одна из сторон не должна нести ответственность за незаключение основного договора купли-продажи квартиры и полученные ответчиком по соглашению о задатке денежные средства должны быть возвращены истцу (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ № (88-24858/2022).

На основании п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. У казанная правовая норма является императивной т.е. ее применение к спорным правоотношениям не может исключаться соглашением сторон.

На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ и п. 1 ст. 381 ГК РФ уплаченные ФИО1 ФИО2 денежные средства в размере 325000 рублей подлежат возврату ввиду прекращения обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до начала его исполнения сторонами.

В настоящем споре положения п. 2 ст. 381 ГК РФ применению не подлежат, поскольку предварительный договор прекратил свое действие, ни одни из сторон договора не направила другой стороне предложение заключить основной договора.

На основании изложенного просила взыскать с ФИО2 сумму задатка, выплаченную по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> в 

<

адрес> в размере 325000 (триста двадцать пять тысяч) рублей.

Представитель истца ФИО1 – ФИО8 в судебном заседании просила удовлетворить иск в полном объеме. При этом указала, что на момент заключения предварительного договора ФИО1 исходила из того, что квартира обременена ипотекой в связи с чем был заключен предварительный договор, на тех условиях, что к окончанию срока предварительного договора ответчик предоставит полный пакет документов для заключения основной сделки. Но эти документы ответчик не предоставил. Согласно п. 20 предварительного договора купли-продажи, расходы по сопровождению сделки по переходу права берет на себя истец. ФИО1 заказала услуги по сопровождению сделки и ДД.ММ.ГГГГ данный договор был расторгнут, в связи с тем, что в части этот договор невозможно исполнить, а именно в части передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, о чем указано в п. 3 соглашения о расторжении договора. То есть, юрист, который сопровождал сделку, до ДД.ММ.ГГГГ ждал пакет документов, который не был предоставлен, а предоставлен только сейчас, когда спор дошел до суда.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме, так как обстоятельства, указанные в иске не соответствуют действительности. На момент подписания дополнительного соглашения ФИО2 полностью оплатил коммунальные услуги, ипотеку, было нотариальное согласие супруги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, технический паспорт, сведения из ЕГРН, выписка из лицевого счета жилого помещения. При этом представил суду: копии чеков об оплате счетов-квитанций за жилищно-коммунальные услуги; копию согласия 

<

адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ данное ФИО6 (супруга ответчика ФИО2) на продажу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; копию справки ООО «Газпром межрегионгаз Краснодар» от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии задолженности у абонента ФИО2 проживающего по адресу: 

<

адрес>; копию справки ООО «УК Прикубанская» об отсутствии задолженности у ФИО2 проживающего по адресу: 

<

адрес>; копию технического паспорта на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; копию сведений из ЕГРН на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>; копию выписки из лицевого счета жилого помещения частного жилищного фонда – квартиру расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанные документы представлены в копиях, при этом на предложение о предоставлении подлинников указанных документов представитель ответчика указал, что подлинников у него нет.

Согласно ч. 6 ст. 67 ГПК РФ при оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.

Истец ФИО1 извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась. Просила о рассмотрении дела без её участия.

Ответчик ФИО2 извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. Просил о рассмотрении дела без его участия.

Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. В случае, если гражданин, в отношении которого подано заявление о признании его недееспособным, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрение дела в его отсутствие допускается при условии признания судом причин его неявки неуважительными. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда. Суд может отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой его представителя по уважительной причине.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 с одной стороны (продавец) и ФИО1 с другой стороны (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером 23:43:0137002:1924, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 

<

адрес>.

В соответствии с п. 5 указанного договора стороны приняли на себя обязательства подписать договор купли-продажи вышеуказанной квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В доказательство заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в обеспечение его исполнения ФИО1 передала ФИО2 в качестве задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 300000 рублей.

Кроме того ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере 25000 рублей в качестве дополнительного задатка за указанную квартиру, что подтверждается распиской ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23:43:0137002:1924, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 

<

адрес>, квартира находилась в залоге у ПАО «Сбербанк России» (ипотека в силу закона), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником квартиры с кадастровым номером 23:43:0137002:1924, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 

<

адрес> является ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, при этом ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком с ДД.ММ.ГГГГ на 180 месяцев.

ФИО2 и ФИО1 согласовали, что до заключения основного договора купли-продажи квартиры ФИО2 обязуется погасить регистрационную запись об ипотеке, и в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить ФИО1 выписку из ЕГРН в отношении квартиры в качестве документального подтверждения снятия обременения с продаваемой квартиры (п. 7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

В нарушение п. 7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не предоставил ФИО1 выписку из ЕГРН в отношении продаваемой квартиры в качестве подтверждения погашения ФИО2 регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры.

В нарушение п. 7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 также не предоставил ФИО1 выписку из лицевого счета об отсутствии прописанных граждан в квартире, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам + последние оплаченные квитанции, в т.ч. по оплате капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, техническую документацию на квартиру и нотариальное согласие супруги на продажу квартиры.

В судебном заседании стороной ответчика не представлено доказательств об исполнении указанного пункта предварительного договора, что также подтверждается соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора на возмездное оказание юридических услуг №-ЮО-23 от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ИП ФИО7 с одной стороны и ФИО1, согласно п. 3 которого следует, что ИП ФИО7 освобождается от обязательства по договора сдать пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 23:43:0137002:1924, расположенную по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 177, 

<

адрес> связи с непредставлением со стороны продавца объекта недвижимости в период действия предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ необходимых для государственной регистрации документов.

Таким образом, ФИО2 будучи стороной предварительного договора (продавец) не осуществил действий, свидетельствующих о намерении заключить с ФИО1 (покупатель) основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23:43:0137002:1924, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 

<

адрес>.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали изменение срока действия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, изложив п. 5 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции: «Продавец и покупатель обязуются подписать договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Стороны пришли к соглашению, что в случае неподписания основного договора в установленный срок в соответствии с п. 3. ст. 425 ГК РФ это влечет за собой прекращение всех обязательств сторон по настоящему договору».

До настоящего времени требования, как предварительного договора купли-продажи, так и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не исполнены, основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

В установленный предварительным договором срок никто из участников обязательства не направил предложение второй стороне заключить основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23:43:0137002:1924, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ул. им. Тургенева, 

<

адрес>, что явилось причиной прекращения обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ 18-232, установлено, что по смыслу п. 6 ст. 429 ГК РФ ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением, в связи с чем ни одна из сторон не должна нести ответственность за незаключение основного договора купли-продажи квартиры и полученные ответчиком по соглашению о задатке денежные средства должны быть возвращены истцу (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ № (88-24858/2022).

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

На основании п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. 

В настоящем споре положения п. 2 ст. 381 ГК РФ применению не подлежат, поскольку предварительный договор прекратил свое действие, ни одни из сторон договора не направила другой стороне предложение заключить основной договора.

Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Указанная правовая норма является императивной т.е. ее применение к спорным правоотношениям не может исключаться соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При изложенных обстоятельствах, учитывая требования п. 6 ст. 429 ГК РФ и п. 1 ст. 381 ГК РФ суд приходит к выводу, что уплаченные ФИО1 (покупатель) ФИО2 (продавец) денежные средства в размере 325000 рублей подлежат взысканию ввиду прекращения обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до начала его исполнения сторонами, в связи с чем иск ФИО1 к ФИО2 о возврате суммы задатка подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно чеку по операции от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО8 действуя в интересах ФИО1 уплатила государственную пошлину в размере 6450 рублей, которую следует взыскать с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка, выплаченную по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> в 

<

адрес> в размере 325000 (триста двадцать пять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 6450 (шесть тысяч четыреста пятьдесят) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Кошехабльский районный суд Республики Адыгея.

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/