Дело № 2а-660/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 октября 2018 года г. Олонец

Олонецкий районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Вакуленко Л.П.,

при секретаре Тиккуевой И.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, государственному регистратору ФИО3 о признании незаконным приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка и обязании произвести государственную регистрацию, 

УСТАНОВИЛ:

Административный иск предъявлен по тем основаниям, что хх.хх.хх г. распоряжениями главы Олонецкого национального муниципального района №-р ФИО2 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома и №-р разрешение на предоставление земельного участка. хх.хх.хх г. между ФИО2 и администрацией Олонецкого национального муниципального района был заключен договор аренды № земельного участка площадью .... кв.м., без указания кадастрового номера, в связи с тем, что на момент заключения договора аренды государственный кадастровый учет земельного участка не был осуществлен. Кроме того, в договоре аренды отсутствовала ссылка на нормы законодательства, в соответствии с которыми заключался договор, срок аренды установлен без учета требований п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. хх.хх.хх г. в отношении указанного земельного участка проведены кадастровые работы и осуществлен кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера №. 

На указанном земельном участке началось строительство дома и по его завершению, хх.хх.хх г., был составлен технический план здания. Поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилой дом невозможно, поскольку отсутствует надлежащим образом оформленные права на земельный участок. 

хх.хх.хх г. между ФИО2 и администрацией Олонецкого национального муниципального района заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от хх.хх.хх г. с внесением изменений в предмет договора, а именно: арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды, сроком на .... года, земельный участок площадью .... кв.м., расположенный в северной части кадастрового квартала ...., №, Олонецкого кадастрового района, кадастровый номер земельного участка №.Распоряжением главы Олонецкого национального муниципального района №-р от хх.хх.хх г. были внесены изменения в распоряжение главы администрации Олонецкого национального муниципального района №-р от хх.хх.хх г., с уточнением кадастрового номера и расположения земельного участка. 

ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставив договор, дополнительное соглашение и распоряжение №-р от хх.хх.хх г. 

Уведомлением от хх.хх.хх г. регистрация договора аренды была приостановлена. В основании приостановления указано, что в договоре имеются разночтения в сроке аренды, отсутствует кадастровый номер земельного участка и описание местоположения земельного участка, что не позволяет идентифицировать предмет договора. Кроме того, указано, что дополнение к договору аренды подписано не правомочной стороной. 

В судебном заседании административный истец не явился, извещен надлежащим образом. 

Представитель административного истца, действующий по доверенности, ФИО1 в судебном заседании поддержал требования по изложенным выше доводам и основаниям.

Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, представили отзыв на иск, в котором указали, что хх.хх.хх г. административный истец обратился с заявлением о государственной регистрации договора аренды от хх.хх.хх г. №. хх.хх.хх г. по результатам проведения правовой экспертизы было принято решение о приостановлении государственной регистрации, поскольку согласно п. 1.1, представлено на государственную регистрацию договора аренды земельного участка № от хх.хх.хх г., срок устанавливается до 1 года. При этом п. 7.1 указанного договора аренды установлен иной срок: с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. Указанные разночтения не позволяют установить срок аренды, что является основанием для отказа в государственной регистрации. 

Кроме того, исходя из содержания п. 1.1 договора аренды следует, что предметом договора является земельный участок, расположенный в ...., площадью .....м.. При этом административный истец обращается с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: ...., в северной части кадастрового квартала №. В связи с чем, государственный регистратор пришел к выводу о том, что отсутствие кадастрового номера земельного участка в договоре аренды № от хх.хх.хх г., описания местоположения земельного участка, а также приложения № к договору не позволяют идентифицировать предмет, определенный договором аренды, с объектом недвижимости, в отношении которого представлено заявление о государственной регистрации. 

Дополнительным соглашением от хх.хх.хх г. стоны договора аренды № от хх.хх.хх г. изложили в новой редакции п. 2.1 договора, установив, что договор аренды заключен на три года, а также уточнили предмет договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ, дополнительное соглашение от хх.хх.хх г. не может быть рассмотрено в рамках представленного заявителем.

Также государственном регистратором указано, что дополнительное соглашение к договору аренды от хх.хх.хх г. подписано от имени арендодателя -администрацией Олонецкого национального муниципального района. При этом Законом Республики Карелия от 29.12.2015 г. № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» установлено, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственной собственность на которые не разграничена, осуществляется органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия. 

ФИО2 договор аренды был представлен на государственную регистрацию в одном подлинном экземпляре, что не соответствует п. 1 ч. 3 ст.21 Закона о регистрации.

Кроме того, как отмечено в отзыве на иск, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, заключенный на срок менее чем 1 год, не подлежит государственной регистрации, что отражено в п. 2 ст. 26 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В связи с чем, в случае если основной договор не подлежал государственной регистрации (заключен на срок менее 1 года), то дополнительное соглашение, которым предусмотрено продление срока договора аренды, не требует государственной регистрации, отношения сторон договора являются действующими. При таких обстоятельствах просят в удовлетворении требований отказать. 

Заинтересованное лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила суду телефонограмму, в которой просила рассмотреть дело без ее участия, в удовлетворении иска отказать. 

Представитель администрации Олонецкого национального муниципального района в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Неявка административного ответчика, представителя заинтересованного лица не препятствует рассмотрению административного иска по существу.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 46 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В силу статьи 218 (часть 1) Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 226 (часть 8) Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства в полном объеме.

В силу статьи 3 (части 1 и 3) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих осуществление государственной регистрации прав, иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. При проведении государственной регистрации прав регистрирующим органом осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влекут только правомерные действия. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

Судом установлено, что хх.хх.хх г. ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК с заявлением о государственной регистрации договора аренды от хх.хх.хх г. №, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....., предоставив договор аренды земельного участка № от хх.хх.хх г., Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от хх.хх.хх г., распоряжение №-р от хх.хх.хх г. «О внесении изменений в распоряжение Главы Олонецкого национального муниципального района от хх.хх.хх г. №-р «О предоставлении участка для строительства индивидуального жилого дома ФИО2 в ....», Акт приема-передачи земельного участка от хх.хх.хх г. (приложение № к договору аренды № от хх.хх.хх г.), расчет арендной платы за земельный участок (Приложение № к договору аренды земельного участка № от хх.хх.хх г.). 

Уведомлением от хх.хх.хх г. регистрация договора аренды была приостановлена. В основании приостановления указано, что в договоре имеются разночтения в сроке аренды, в частности из представленного договора аренды № от хх.хх.хх г. (п.1.1) следует, что срок аренды установлено до .... года на .... дня, однако пунктом 7.1 данного договора установлен срок с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г., при этом договор аренды сроком менее чем на 1 год не подлежит государственной регистрации. Кроме того, указано, что в дополнительном соглашении пункт 2.1 договора изложен в новой редакции, которой определен срок договора 3 года. При этом регистратор ссылается на то, что в соответствии с п. ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации, то есть дополнительное соглашение от хх.хх.хх г. договора аренды № от хх.хх.хх г. не может быть рассмотрено в рамках заявленных требований.

Также регистратор ссылается на то, что в договоре аренды земельного участка отсутствует кадастровый номер земельного участка и описание местоположения земельного участка, что не позволяет идентифицировать предмет договора, в том числе и предметом договора в дополнительном соглашении. 

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения главы администрации Олонецкого национального муниципального района №-р от хх.хх.хх г. «О разрешении строительства индивидуального жилого дома в ....» ФИО2 разрешено строительство индивидуального жилого дома по адресу: ..... 

Распоряжением главы Олонецкого национального муниципального района №- р от хх.хх.хх г. «О предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома в ....» ФИО2 был предоставлен земельный участок площадью .... кв.м., расположенного по адресу: .... утвержден акт выбора земельного участка, пунктом 2 утвержден проект границ земельного участка, пункт 3 обязывал ФИО2 произвести постановку земельного участка на кадастровый учет. 

хх.хх.хх г. между администрацией Олонецкого национального муниципального района и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка за №. По условиям данного договора (п.1.1) арендатор сдает, а арендодатель принимает в пользование на условиях аренды сроком до .... года на .... дня участок площадью .... кв. м., расположенный по адресу: .... (Приложение №) по акту приема-передачи.

Участок предоставляется из земель поселений для индивидуального жилищного строительства на прилагаемом к договору аренды проекте границ земельного участка и качественном состоянии как он есть (Приложение №). 

Изменение условий настоящего договора (за исключением пунктов 2.2, 2.3,2.4) допускается только по обоюдному соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением.

Согласно п. 6.5. Договора, если арендатор продолжается пользоваться земельным участком после истечение срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок. 

В пункте 7.1 Договора указано, что договор заключен сроком с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г.. 

Согласно акту приемки-передачи земельного участка (Приложение № к договору) арендодатель передал арендатору земельный участок в фактическом состоянии площадью .... кв. м., расположенный по адресу: ..... 

Распоряжением администрации Олонецкого национального муниципального района от хх.хх.хх г. № «О внесении изменений в распоряжение Главы Олонецкого национального муниципального района от хх.хх.хх г. №-р «О предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома ФИО2 в ....» внесены изменения в п. 1 распоряжения Главы Олонецкого муниципального района от хх.хх.хх г. №-р «О предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома ФИО2 в ....»- слова «кадастровый №, расположенный по адресу: РК, ....» заменить словами: «кадастровый №, расположенный в северной части кадастрового квартала ...., №, Олонецкого кадастрового района, Республики Карелия».

хх.хх.хх г. между Администрацией Олонецкого национального муниципального района и ФИО5 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от хх.хх.хх г. №, которым изменения в п.п.1.1 п. 1 договора: «предмет договора»- новая редакция: « Арендодатель сдает в аренду, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на .... года земельный участок площадью .... кв. м.., расположенный в северной части кадастрового квартала ...., №, Олонецкий кадастровый район Республики Карелия, кадастровый номер земельного № (Приложение №) по акту приема-передачи (Приложение №). 

При этом, в раздел «Срок действия договора» в п. 7.1 изменения не внесены.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной ИСЗ сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Суд соглашается с доводами государственного регистратора, изложенными в уведомлении о приостановлении государственной регистрации договора аренды, о том, что из представленных документов не представляется возможным определить срок действия договора, что является существенным условием договора аренды и порождает соответствующие юридические последствия. 

Так, в соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 2 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, если основной договор не подлежит государственной регистрации (заключен сроком менее 1 года), то дополнительное соглашение, которым предусмотрено продление срока договора аренды земельного участка, не требует государственной регистрации, отношения сторон являются действующими.

Также суд соглашается с доводами регистратора о том, что административным истцом предоставлены не все документы, которые позволяли бы идентифицировать земельный участок в отношении которого заявлен на регистрацию договор аренды. 

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Как видно из материалов дела ФИО2 обратился с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: ...., земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала №.

Предметом договора аренды № от хх.хх.хх г. является земельный участок, расположенный в ...., площадью .... кв. м. (Приложение №-описание местоположения земельного участка ). 

Таким образом, Приложение № является неотъемлемой частью договора аренды. На указанное Приложение № имеется ссылка также в дополнительном соглашении от хх.хх.хх г. к договору аренды земельного участка № от хх.хх.хх г., которым внесены изменения в части предмета договора - указан кадастровый номере земельного участка. № (приложение №).

Вместе с тем, заявителем не представлен данный документ государственному регистратору, что не позволяет регистратору идентифицировать договор аренды с земельный участком с кадастровым номером №, учитывая, что в договоре аренды не указан кадастровый номер земельного участка.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска отказать.

В течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Олонецкий районный суд Республики Карелия.

Судья (подпись) Л.П. Вакуленко

....