Дело №2-282/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Село Верхний Услон 04 июля 2019 года Республики Татарстан 

Верхнеуслонский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Тюфтиной О.М., 

при секретаре судебного заседания Савенковой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Элист», Управлению Росреестра по РТ о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, снятии объекта с кадастрового учета,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Элист» о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, снятии объекта с кадастрового учета, в обосновании указав, что 07.07.2014 между ним, ООО «Элист» и ООО «Нокса+» был заключен договор долевого участия в строительстве 3-х этажного 2-х секционного многоквартирного жилого дома общей площадью 1546,20 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По условиям данного договора обязанности застройщика приняло на себя ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН №), истец и ООО «Нокса+» (ОГРН 

<

***>, ИНН №) приняли на себя обязанности инвесторов строительства. Каждый из участников строительства жилого дома принял на себя обязательство вложить в строительство дома по 7 414 246,07 рублей в целях получения после окончания строительства прибыль с продажи квартир. Срок окончания строительства – 30 августа 2016 года.

ООО «Элист», выступающий в качестве застройщика, принял на себя обязательства разработать и согласовать исходно-разрешительную и проектную документацию на строительство объекта, осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией, строительными нормами и правилами, в установленный срок ввести дом в эксплуатацию. 

Право ООО «Элист» возложить на себя обязанности застройщика и, как следствие, право на привлечение денежных средства физических и юридических лиц, было обосновано его руководителем ФИО2 3.3. наличием договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома, о чем указано в п. 1.3 договора.

Истец свои обязанности по договору исполнил, передал для строительства жилого дома обозначенную денежную сумму.

Строительство жилого дома было начато, однако в установленный срок строительство завершено не было. На неоднократные просьбы истца объяснить причину задержки строительства ФИО2 3.3. ссылался на объективные причины, связанные со строительными работами.

В настоящее время строительство дома осуществлено на 70 %, дом поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства со степенью готовности 70%, строительство жилого дома не осуществляется.

Весной этого года истец узнал от представителей разработчика проектной документации данного дома ООО «Сириус», что ООО «Элист» не имеет проектной документации на дом в полном объеме и проектная документация в установленном законом порядке не утверждена. Строительство дома осуществлялось с существенным нарушением требований градостроительного и строительного законодательства. В настоящее время ответчик не имеет денежных средств для завершения строительства дома.

Разрешение на строительство указанного жилого дома было выдано 30.10.2014 Исполнительному комитету Верхнеуслонского сельского поселения, технические условия газоснабжения выданы Исполнительному комитету Верхнеуслонского сельского поселения, срок действия договора аренды, на котором расположен жилой дом, истек. Кроме того, договор аренды заключен с нарушением требований земельного законодательства.

В октябре 2017 года ООО «Элист» обратилось в Исполнительный комитет Верхнеуслонского района о предоставлении земельного участка для завершения строительства дом, 26 октября 2017 года ответчику отказано в предоставлении земельного участка.

Обратившись в Управление Росреестра по РТ, истец узнал, что 17 июля 2018 года была осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Элист» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1546,2 кв.м., площадь застройки 648,9 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером №

Истец считает, что государственная регистрация осуществлена с нарушением требований закона, поскольку разрешение на строительство было выдано Исполнительному комитету Верхнеуслонского сельского поселения 30.10.2014 года сроком действия до 29.10.2017 года. По договору аренды земельного участка срок его действия определен – с 10 марта 2014 года до 09 марта 2016 года.

Следовательно, на момент государственной регистрации право собственности ООО «Элист» на объект незавершенного строительства отсутствовали документы, предусмотренные законом для осуществления регистрации права собственности.

На момент осуществления кадастрового учета 02.09.2016 года отсутствовали документы, необходимые для государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства.

Решением Верхнеуслонского районного суда Республики Татарстан от 19.02.2019 года удовлетворены исковые требования ФИО1 к Исполкому Верхнеуслонского муниципального района РТ, Исполнительному комитету Верхнеуслонского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района РТ, ООО «Элист» о признании недействительным договора аренды земельного участка и прекращении регистрации договора аренды земельного участка. 

Постановлением руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан № 1055 от 02.08.2016 года постановление руководителя Исполнительного комитета от 05.03.2015 года признано утратившим силу, договор аренды земельного участка от 10.03.2015 года расторгнут. 

На основании изложенного истец просит прекратить зарегистрированное право ООО «Элист» на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1546,2 кв.м., площадь застройки 648,9 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером №, снять объект с кадастрового учета.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования и просил удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика – ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН №) по доверенности ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, суду пояснив, что договор №3 участия в долевом строительстве с ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН №) не заключался, договор был заключен с ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН №).

Представитель ответчика, привлеченного судом к участию в деле по ходатайству истца, – Управления Росреестра, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика. Согласно письменному отзыву, на момент регистрации спорного объекта ООО «Элист» был представлен договор аренды земельного участка сроком действия до 09.03.2016 и разрешение на строительство. Разрешение на строительство в Исполкоме Верхнеуслонского района РТ регистратор не стал перезапрашивать, поскольку ООО «Элист» предоставил оригинал разрешения, кроме того, такой документ содержался в сведениях ГКН. В отношении договора аренды земельного участка регистратор счел его возобновленным, поскольку возражений от арендодателя не поступало. Высокая загруженность государственных регистраторов, влекущая за собой невнимательность, и вышеуказанные обстоятельства привели к тому. что одним из оснований для регистрации права на спорный объект явился документ, у которого истек срок действия.

Третье лицо ФИО5 – правопреемник ООО «Нокса+» по договору уступки прав требования в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель третьего лица – Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан по доверенности ФИО6 исковые требования поддержал.

Представители привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица – ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН №) по доверенности ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования не поддержали.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Судом установлено, что 07 июля 2014 года между ООО «Элист» в лице директора ФИО7 (ИНН №), ООО «Нокса+», именуемыми «Застройщик», и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве № 3, согласно которому застройщик привлекает инвесторов для долевого участия в строительстве объекта – 3-х этажного 2-х секционного многоквартирного жилого дома, общей площадью 1546,20 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (л.д.8-10).

По условиям данного договора обязанности застройщика приняло на себя ООО «Элист», истец и ООО «Нокса+» приняли на себя обязанности инвесторов строительства. Каждый из участников строительства жилого дома принял на себя обязательство вложить в строительство дома по 7 414 246,07 рублей в целях получения после окончания строительства прибыль с продажи квартир. Срок окончания строительства - 30.08.2016г (пункт 2.3 Договора).

ООО «Элист», выступающий в качестве застройщика, принял на себя обязательства разработать и согласовать исходно-разрешительную и проектную документацию на строительство объекта, осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией, строительными нормами и правилами, в установленный срок ввести дом в эксплуатацию (п.п. 4.1.1, 4.1.2 Договора).

По договору аренды земельного участка № 10.03.2015г., заключенному между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района РТ в лице председателя Палаты имущественных и земельных отношений Верхнеуслонского района РТ и ООО «Элист» (ИНН №) на основании постановления Руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского района Республики Татарстан № 368 от 05.03.2015г., ООО «Элист» (ИНН №) в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:15:050118:407, площадью 1377 кв.м, под строительство многоквартирного дома сроком с 10.03.2015г. по 09.03.2016г. (л.д.22-24).

Величина годовой арендной платы установлена в размере 1 795 рублей (пункт 2.1 Договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д.26).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ.

ООО «Нокса+» по договору уступки права требования по договору № 3 от 07 июля 2014 года на участие в долевом строительстве многоквартирного дома передало свои права на приобретение жилой площади по адресу: 

<

адрес> правопреемнику ФИО5 

30 октября 2014 года Исполнительным комитетом Верхнеуслонского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района РТ получено разрешение на строительство 3-х этажного 2-х секционного многоквартирного жилого дома, общей площадью 1546,20 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> площадь застройки составляет 648,98 кв.м., количество квартир – 24 шт. (л.д.28).

Срок действия разрешения установлен до 29 октября 2017 года.

Согласно кадастровому паспорту на объект незавершенного строительства, 3-х этажный 2-хсекционный жилой дом, общей площадью 1546,2 кв.м., распложенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположен по адресу: 

<

адрес>, дата внесения в государственный кадастр недвижимости 02 сентября 2016 года (л.д.30).

Постановлением руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ № от 02.08.2016 постановление руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ № от 05.03.2015, на основании которого был предоставлен земельный участок в аренду ООО «Элист», признано утратившим силу, договор аренды земельного участка № от 10.03.2015 расторгнут.

Однако, ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН № 12 июля 2018 года на основании вышеуказанных документов - договора аренды земельного участка и разрешения на строительство зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства (л.д.53-55).

Решением Верхнеуслонского районного суда Республики Татарстан от 19 февраля 2019 года по исковому заявлению ФИО1 к Исполкому Верхнеуслонского муниципального района РТ, Исполнительному комитету Верхнеуслонского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района РТ, ООО «Элист» о признании недействительным договора аренды земельного участка и прекращении регистрации договора аренды земельного участка постановлено:

«Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 377 кв.м. № 071-1400, заключенный 10.03.2015г. между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района РТ и ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН №). 

Прекратить регистрацию договора аренды земельного участка № 071-1400, заключенного 10.03.2015г. между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района Республика Татарстан и ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН №), и аннулировать запись о регистрации аренды на земельный участок, №, общей площадью 1 377 кв.м. № 071-1400».

В рамках рассмотрения данного дела установлено, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением земельного законодательства. 

Так, постановлением руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ № от 02.08.2016 постановление руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ № от 05.03.2015, на основании которого был предоставлен земельный участок в аренду ООО «Элист», признано утратившим силу, договор аренды земельного участка № от 10.03.2015 расторгнут.

Когда 10 октября 2017г. ООО «Элист» обратилось к Руководителю Исполнительного комитета Верхнеуслонского района РТ с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дом, Исполнительным комитетом Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан в предоставлении земельного участка директору ООО «Элист» отказано со ссылкой на положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если на указанном земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства.

11 июля 2018 года Исполнительным комитетом Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан в ответ на обращение директора ООО «Элист» о продлении разрешения на строительство 3-х этажного 2-х секционного жилого дома по улице Заовражная, села Верхний Услон, отказано, поскольку в заявлении отсутствует оригинал разрешения на строительство (л.д.37).

26 октября 2017 года ООО «Элист» отказано в предоставлении в аренду земельного участка, площадью 1 377,36 кв.м., с кадастровым номером № 

В сведениях ЕГРН имеется информация о наличии земельного участка, площадью 1377 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> (л.д.76-77), сведения о правообладателях отсутствуют.

Согласно части 10 статьи 40 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Таким образом, для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: представление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

На основании изложенного, учитывая, что на момент постановки спорного объекта на кадастровый учет 02 сентября 2016 года и на момент государственной регистрации права собственности ООО «Элист» на объект незавершенного строительства 12 июля 2018 года, отсутствовали документы, предусмотренные законом для осуществления регистрации права собственности, суд считает, что государственная регистрация осуществлена с нарушением требований закона, поскольку договор аренды земельного участка под объектом был расторгнут, разрешение на строительство было выдано иной организации - Исполкому Верхнеуслонского сельского поселения сроком действия до 29.10.2017 года.

Кроме того, решением Верхнеуслонского районного суда РТ от 19 февраля 2019 года договор аренды земельного участка № признан недействительным, а регистрация договора аренды прекращена, суд считает, что исковые требования о прекращении права собственности ООО «Элист» на объект незавершенного строительства и снятии его с кадастрового учета подлежат удовлетворению.

Довод стороны ответчика о том, что между сторонами не был заключен договор долевого участия, поскольку в договоре указано ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН №), не является основанием для отклонения исковых требований, так как в этом же договоре директор ФИО7, являющийся директором обеих фирм с одним и тем же названием, поставил печать с реквизитами ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН №), тем самым приняв на себя выполнение обязанностей по договору долевого участия.

Довод стороны ответчика о том, что печать с реквизитами другой фирмы была поставлена под договором участия в долевом строительстве по ошибке, поскольку случайно оказалась под рукой, также не может быть принят судом во внимание, поскольку практически во всех документах, подписанных ООО «Элист», директором ФИО7 указывались реквизиты одной фирмы «Элист», при этом печать ставилась ООО «Элист» с другими реквизитами (договор аренды земельного участка, акт приема-передачи земельного участка, акт приема-передачи денежных средств от 07.07.2014). 

Довод стороны ответчика о том, что истец не оплатил ООО «Элист» денежные средства по договору долевого участия, в связи с чем у него нет права на обращение в суд с данным исковым заявлением, являются необоснованными, поскольку истцом суду представлены ряд расписок о получении директором ООО «Элист» ФИО7 от истца денежных средств в сумме 518 340 рублей, 225 500 рублей, 1 100 000 рублей, 6 037 412,9 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить зарегистрированное право ООО «Элист» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1546,2 кв.м., площадь застройки 648,9 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Снять объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1546,2 кв.м., площадь застройки 648,9 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> с кадастрового учета.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд. 

Председательствующий: О.М.Тюфтина