Дело № 2-1229/2018

91RS0024-01-2018-001030-90

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 26 июля 2018 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Глековой А.А. с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Публичному акционерному обществу «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Ханнер-восток», Администрации г. Ялта Республики Крым о признании права собственности, сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, третье лицо Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Ялта Республики Крым,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Ханнер-восток» (далее – ПАО «ЗНВКИФ «Ханнер-восток», Администрации г. Ялта Республики Крым о признании права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, сохранении ее в перепланированном состоянии.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом ФИО1 и ответчиком ПАО «ЗНВКИФ «Ханнер-восток» 22 июля 2013 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Автономная 

<

адрес>. 23 августа 2013 года и 29 ноября 2016 года были заключены дополнительные соглашения к нему. По акту от 22 июля 2013 года квартира была передана истцу. Ответчик письмом от 1 февраля 2017 года подтвердил факт полного расчета ФИО1 за квартиру и отсутствия претензий к ней. Все условия договора были выполнены, в связи с чем у истца возникло право собственности на квартиру. Вместе с тем ответчик ПАО «ЗНВКИФ «Ханнер-восток» уклоняется от регистрации перехода к истцу права собственности на квартиру. В целях благоустройства квартиры истцом была проведена ее реконструкция и ремонт, в результате чего образовано помещение общей площадью 69,50 кв. м., в том числе жилой площадью 17,8 кв. м., подсобной 51,70 кв. м.

В судебном заседании истец и ее представитель исковые требования поддержали, просили из удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ПАО «ЗНВКИФ «Ханнер-восток», Администрация г. Ялта Республики Крым, третье лицо Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Ялта Республики Крым, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд представителей не направили, о причинах их неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков, третьего лица.

Выслушав истца и ее представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 22 июля 2013 между ФИО1 и ПАО ЗНВКИФ «ХАННЕР-ВОСТОК» заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры общей площадью 74,6 кв. м., в том числе жилой 69,8 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

Дополнительными соглашениями от 23 августа 2013 года и 29 ноября 2016 года были изменены условия указанного договора в части оплаты стоимости квартиры.

Данный предварительный договор фактически сторонами исполнен. ФИО1 полностью передала ПАО «ЗНВКИФ «Ханнер-восток» сумму стоимости недвижимого имущества в размере, эквивалентном 151 453 долларов США, что подтверждается нотариально удостоверенным заявлением ответчика ПАО «ЗНВКИФ «Ханнер-восток» от 1 февраля 2017 года, который в свою очередь передал ФИО1 в пользование указанную квартиру. Расчет между сторонами произведен полностью.

Данная сделка и переход права собственности в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы.

В п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с п. 5 данного Постановления, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник имущества вправе распорядиться им по своему усмотрению.

В материалах дела имеются документы, подтверждающие право обладания ПАО «ЗНВКИФ «Ханнер-восток» отчуждаемым имуществом на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного 8 сентября 2009 года исполнительным комитетом Гурзуфского поселкового совета, поэтому действия продавца по отчуждению принадлежащего ему имущества не противоречат закону.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что в данном случае следует руководствоваться правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из содержания заключенного договора стороны пришли к соглашению о предмете отчуждаемого имущества – квартира № общей площадью 74,6 кв. м., в том числе жилой – 69,8 кв. м, расположенная по адресу: 

<

адрес>, и о ее покупной цене.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В данном случае сторонами указанные требования закона соблюдены.

Согласно п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Стороны заключили сделку, оформив ее предварительным договором купли-продажи в простой письменной форме, что не противоречит требованиям закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В материалах дела имеются данные о том, что условия договора не противоречат закону, они исполнены и не оспорены, представленные истцом доказательства свидетельствуют о фактическом переходе права собственности на имущество и его использовании покупателем в соответствии с назначением, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец ФИО1 намерена в полной мере осуществлять правомочия собственника, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, – владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, чего она лишена при отсутствии регистрации права на указанный объект недвижимости.

Основания возникновения прав на недвижимое имущество предусмотрены ст. 218 ГК РФ и договор купли-продажи является одним из таких оснований. В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Данная квартира является объектом недвижимости, в связи с чем возникает необходимость произвести государственную регистрацию права.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не влечет недействительность совершенной сделки купли-продажи. Поскольку договор купли-продажи сторонами подписан, он является заключенным, и так как он соответствует закону, исполнен сторонами и не оспорен, представленные истцом доказательства свидетельствуют о фактическом переходе права собственности на имущество и его использовании покупателем в соответствии с назначением, следовательно, исковые требования о признании права собственности обоснованы и подлежат удовлетворению.

При этом, судом учитывается также то, что несмотря на отсутствие обстоятельств, препятствующих оформлению права собственности на квартиру, ответчик не предпринял мер, направленных на совершение указанных действий на территории Республики Крым. С момента совершения истцом обязательств по договору прошел длительный период времени, в течение которого истец не может в полном объеме воспользоваться правами собственника, что также свидетельствует об уклонении ответчика от заключения основного договора и регистрации перехода права собственности.

Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не установлено, материалы дела таких доказательств не содержат.

Таким образом, невозможность исполнения договора влечет его расторжение и нарушение имущественных прав истца ФИО1, которая полностью исполнила все обязательства по договору, в связи с чем, признание за ней права собственности на квартиру является единственным способом защиты ее имущественных прав.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии права на недвижимое имущество, то такое решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

При разрешении исковых требований о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии суд приходит к следующему.

Согласно техническому паспарту спорной квартиры, составленному Муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации» Муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (далее – МУП «БТИ») по состоянию на 27 июля 2017 года, в данном жилом помещении, расположенном на восьмом этаже, выполнена перепланировка, оно состоит из следующих помещений: 159-1 кухня-столовая площадью 30 кв. м., 159-2 лоджия площадью 5,4 кв. м., 159- 3 жилая комната площадью 8,4 кв. м., 154-4 кладовая площадью 3,1 кв. м., 159-5 жилая комната площадью 9,4 кв. м., 159-6 коридор площадью 8 кв. м., 159-7 душ площадью 2,6 кв. м., 159-8 туалет площадью 1,5 кв. м., 159-9 кладовая площадью 1,1 кв. м., общая площадь квартиры 69,5 кв. м., в том числе жилая – 17,8 кв. м.

В силу ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно пунктам 1.7.1, 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многоквартирных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Не допускается перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

С учетом предмета и основания исковых требований для установления соответствия выполненных работ перепланировке квартиры, а также их соответствия нормам и правилам, определения наличия угрозы жизни и здоровью людей судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации «Судебно-экспертный центр» от 29 июня 2018 года № 12/82-18 в ходе обследования объекта экспертизы установлено, что дом, в котором расположена спорная квартира, представляет собой двенадцатиэтажное здание коридорного типа, имеет поэтажные коридоры, вдоль которых расположены квартиры. Согласно плану восьмого этажа, выданному МУП «БТИ», квартиры имеют свободную планировку. В квартире № общей площадью 74,6 кв. м. были произведены работы по перепланировке в виде устройства межкомнатных перегородок из гипсокартона толщиной 0,12 м., а также дверных и оконных проемов, в результате были образованы девять помещений общей площадью 69,5 кв. м., размер площади помещений соответствует указанному в техническом паспорте, составленном МУП «БТИ». В квартире имеется водопровод, канализация и электроснабжение.

При этом экспертом сделаны выводы о том, что выполненные работы по перепланировке соответствуют строительным нормам и правилам; несущие конструкции дома при выполнении данных работ не подвергались переоборудованию, не были затронуты и соответствуют СНиП 31-01-2003; права и интересы жильцов многоквартирного дома в результате перепланировки квартиры не нарушаются.

Указанное заключение эксперта суд признает допустимым и достоверным доказательством, оно отвечает требованиям ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, а также данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, сведения о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются категоричными и мотивированными, сомнений в правильности и обоснованности заключения у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд считает возможным сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, указанном в техническом паспорте, составленном МУП «БТИ» по состоянию на 27 июля 2017 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ ответчиком ПАО «ЗНВКИФ «Ханнер-восток» подлежат возмещению понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 200 рублей.

Поскольку удовлетворение исковых требований о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии не обусловлено фактом нарушения Администрацией г. Ялта Республики Крым прав истца, понесенные ею судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей возмещению указанным ответчиком не подлежат (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дел»).

По тем же основаниям с истца подлежат взысканию расходы по производству судебной строительно-технической экспертизы в размере 41 040 рублей, обязанность оплаты которой была возложена на истца определением суда от 11 мая 2018 года.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО1 к Публичному акционерному обществу «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Ханнер-восток», Администрации г. Ялта Республики Крым о признании права собственности, сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Сохранить жилое помещение по адресу: 

<

адрес> перепланированном состоянии, указанном в техническом паспорте, составленном Муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации» Муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым по состоянию на 27 июля 2017 года.

Взыскать с Публичного акционерного общества «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Ханнер-восток» в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере в размере 13 200 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Автономной некоммерческой организации «Судебно-экспертный центр» расходы по производству судебной строительно-технической экспертизы в размере 41 040 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева