Дело № 2-3672/39-2025

46RS0030-01-2025-005000-60

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Курск 15 сентября 2025 года

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

Председательствующего судьи Буровниковой О.Н.,

с участием представителя истца – ФИО1,

при секретаре Сергеевой Е.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Курска, администрации ЦО г.Курска о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Ленинский районный суд г. Курска с иском к Администрации г. Курска, в котором просит признать за нею право собственности на жилой дом, общей площадью 252,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленного требования в иске указано, что ФИО2 является собственником земельного участка, с кадастровым номером № площадью 839 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В иске указано, что ФИО2 обратилась в администрацию ЦО 

<

адрес> с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на принадлежащем ей земельном участке и получила ДД.ММ.ГГГГ. уведомление органа местного самоуправления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС. ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по Курской области за истцом было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительством объекта с кадастровым номером №. ФИО2 обратилась в Комитет строительства и архитектуры 

<

адрес> по вопросу ввода в эксплуатацию построенного дома и ДД.ММ.ГГГГ. получила ответ о том, что наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и об окончании их строительства или реконструкции не требуется до ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ. истец направила заявление о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на жилой дом, однако получила уведомление Росреестра по Курской области о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по тому основанию, что в ЕГРН в отношении земельного участка содержатся сведения об ограничении прав, предусмотренных ст. 56 ЗК РФ – зона с особым условием использования территории – защитная зона объекта культурного наследия регионального значения -Дом жилой, 1951г., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В судебное заседание истец ФИО2, представитель ответчиков Администрации г.Курска, администрации ЦО г.Курска, третьих лиц Министерства по государственной охране объектов культурного наследия Курской области, Управления Росреестра по Курской области, будучи надлежащим образом в соответствии с положениями Главы 10 ГПК РФ извещенными о месте и времени слушания дела, не явились. При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело по имеющимся материалам в отсутствие неявившихся лиц в соответствии с положениями ч. 3 и ч. 5 ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал и пояснил, что истец добросовестно соблюла все требования, предъявляемые к началу строительства, получила соответствующие разрешения органов местного самоуправления, при этом, регистрирующий орган зарегистрировал жилой дом в недостроенном виде, никаких препятствий не имелось, уведомление о строительстве и государственный кадастровый учет незаконными не были признаны, и после того, как жилой дом был окончен строительством, выяснилось, что данный участок находится в зоне с особыми условиями, что нарушает права истца. 

Изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.

Так, отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регламентированы Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

В соответствии с п. 1 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно положениям пункта 2 статьи 34 Закона N 73-ФЗ охранная зона объекта культурного наследия - это территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

По смыслу ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство объекта должно вестись при наличии разрешения на строительство и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пункт 13 статьи 51 Градостроительного кодекса предусматривает, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти вправе отказать в выдаче разрешения на строительство при наличии предусмотренных в этой норме оснований, в том числе в случае несоответствия представленных документов ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В силу пункта 10 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществление градостроительной деятельности производится с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 1 статьи 34.1 Федерального закона N 73-ФЗ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 данной статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В силу подпункта 4 статьи 34.1 Закона N 73-ФЗ в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Положениями статей 34 и 34.1 Закона N 73-ФЗ установлен запрет на осуществление строительства объектов капитального строительства как в границах охранной, так и границах защитной зоны объекта культурного наследия.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ФИО2, последняя является собственником 9/100 долей жилого дома, назначение жилое, площадью 180,7 кв.м., с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: 

<

адрес>, и 9/100 долей земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1750 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> и ФИО2, последняя является собственником 6/25 долей жилого дома, назначение жилое, площадью 180,7 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, и 6.25 долей земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1750 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО2, последняя является собственником 29/50 долей жилого дома, назначение жилое, площадью 180,7 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, и 29/50 долей земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1750 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО7 и ФИО2, последняя является собственником 9/100 долей жилого дома, назначение жилое, площадью 180,7 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, и 9/100 долей земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1750 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Земельные участки с кадастровыми номерами № образованы из земельного участка, с кадастровым номером №, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 обратилась в администрацию ЦО г.Курска с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. Из данного уведомления следует, что планируется строительство объекта индивидуального жилищного строительства с количеством надземных этажей - 2, высота - 12, площадь застройки – 122 кв. м. по адресу: 

<

адрес>.

Из уведомления администрации ЦО г.Курска от ДД.ММ.ГГГГ. № следует о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, о допустимости его размещения на земельном участке по адресу: 

<

адрес>.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на земельном участке в 2024 году построен жилой дом площадью 252 кв. м.

Судом установлено, что в непосредственной близости от принадлежащего истцу участка расположен региональный объект культурного наследия «Дом жилой» 

<

адрес>). На основании ст. 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ на объекты, включенные в реестр (федеральные, региональные, муниципальные) распространяются защитные зоны.

На основании приказа управления по охране объектов культурного наследия Курской области от ДД.ММ.ГГГГ №, «Дом жилой», 1951 г., расположенный по адресу: 

<

адрес>, город 

<

адрес>, является объектом культурного наследия регионального значения и состоит на государственной охране. 

Границы территории данного объекта культурного наследия утверждены приказом управления по охране объектов культурного наследия Курской от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании приказа комитета по охране объектов культурного наследия Курской области от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении вышеуказанного культурного наследия утверждено местоположение границ защитной зоны. 

Земельный участок с кадастровым номером №, полностью попадает в защитную зону объекта культурного объекта культурного наследия «Дом жилой», 1951 г., расположенного по адресу: 

<

адрес>, о чем содержатся сведения в Едином государственном реестре недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о защитной зоне объекта культурного наследия «Дом жилой», расположенного по адресу: 

<

адрес>, в отношении земельного участка, с кадастровым номером № содержатся в Едином государственном реестре недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 4 ст. 1 ГрК РФ зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.

Исходя из положений ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах являются одним из оснований ограничения прав на землю.

По смыслу приведенных правовых норм установление охранной зоны объектов культурного наследия свидетельствует о наличии особых условий использования земельных участков, в частности запрет на строительство и реконструкцию капитальных объектов в целях сохранения памятников культурного наследия.

Следовательно, нарушение данного запрета влечет за собой недопустимость введения в гражданский оборот объектов недвижимости, возведенных в защитной зоне объекта культурного наследия.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Как отражено в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 за 2019 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 г., если уполномоченный орган выдал разрешение на строительство, но впоследствии установил, что оно выдано в противоречие с действующим законодательством на момент его выдачи, то прекращение действия такого разрешения на строительство является правомерным.

Исходя из содержания указанной нормы, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону. При этом отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан и организаций, содержать в себе ссылки на обязательные нормы и правила, которые были нарушены при выдаче разрешения на строительство.

В силу положений части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов в случаях принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, поступления предписания уполномоченного органа о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории, отказа от права собственности и иных прав на земельные участки, расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки, прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Перечисленные в данной норме основания для прекращения действия разрешения на строительство предусмотрены для правомерно выданного разрешения на строительство.

Доказательств того, что уведомление администрации ЦО г.Курска от ДД.ММ.ГГГГ. № было отменено, ответчиками суду не предоставлено. Незаконным данное уведомление не признано. 

Согласно п. 6 ст. 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ, защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 данного закона. Защитная зона объекта культурного наследия также прекращает существование в случае исключения объекта культурного наследия единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. При этом принятие решения о прекращении существования такой зоны не требуется.

Пунктом 5 ст. 34 Федерального закона № 73-ФЗ предусмотрено, что зоны охраны объекта культурного наследия должны быть установлены в срок не более чем два года со дня включения в реестр такого объекта культурного наследия, применительно к которому в соответствии со статьей 34.1 данного федерального закона устанавливается защитная зона.

Указанное положение введено Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пунктом 15 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ установлено, что зоны охраны объектов культурного наследия, в отношении которых до дня официального опубликования данного федерального закона установлены защитные зоны объектов культурного наследия, должны быть установлены в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, законодательно установлен специальный срок установления зон охраны объекта культурного наследия, в отношении которых до дня официального опубликования Федерального закона № 342-ФЗ установлены защитные зоны объектов культурного наследия - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Граница защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой» (

<

адрес>) установлена на расстоянии 100 метров от границ территории памятника, так как границы определены приказом управления по охране объектов культурного Курской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Защитные зоны установлены в силу закона и прямого действия - Федерального закона № 73-ФЗ, и распространяют свое действие на участок с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, согласно п. 15 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ, срок установления зоны охраны в отношении вышеуказанного объекта культурного - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно письму Правительства Курской области от ДД.ММ.ГГГГ. при финансировании в 2024 году будет разработан и направлен Министерство культуры РФ проект зон охраны отношении объекта культурного наследия «Дом жилой», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Из указанного письма следует, что объект «Дом жилой» (

<

адрес>) расположен границах зон охраны, установленных Решением Исполнительного комитета Курского областного совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об установлении зон охраны памятников истории и культуры Курска». 

Согласно п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2015 г. № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», в целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде запускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта (объединенная зона охраны объектов культурного наследия). Решением № установлены единые зоны охраны, единые зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единые зоны охраняемого природного ландшафта для объектов культурного наследия, расположенных в центральной части города Курска на ДД.ММ.ГГГГ, з связи с чем, зоны, установленные Решением №, являются объединенной зоной объектов культурного наследия. Формулировка «допускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны» указанная в п. 2 ПП РФ № относится х разработке новых зон охраны. Согласно п. 21 ПП РФ №, изменение объединенной зоны охраны, в том числе ее границ, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон, осуществляется путем корректировки только в случае отнесения объекта недвижимого имущества, расположенного в пределах критерий объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, к памятникам истории и культуры. Таким образом, ввиду отнесения объекта «Дом жилой» (

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>) к объектам культурного наследия, включенным в единый государственный реестр в 2017 году (после установления зон охраны Рулением №), а также его расположения на территории зон охраны Решением 78, установление зон охраны для объекта «Дом жилой» возможно путем корректировки решения №. Вместе с тем, согласно ПП РФ №, разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия может также осуществляться по инициативе и за счет средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Согласно пояснениям представителя Министерства по государственной охране объектов культурного наследия Курской области ввиду отсутствия финансирования данные мероприятия не выполнены.

Учитывая, что спорный жилой дом возведен в соответствии со строительными и иными правилами и нормами, вид разрешенного использования относящегося к жилому дому земельного участка, находящегося в собственности истца, допускает строительство/реконструкцию объектов недвижимости, имеется исторически сложившееся землепользование, объект недвижимости не создает неблагоприятные условия зрительного восприятия объекта культурного наследия в архитектурно - пространственной организации и (или) сохранности самого объекта культурного наследия, суд приходит к выводу, что признание за истцом права на жилой дом, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом, суд полагает, что органы местного самоуправления не ограничены в осуществлении мероприятий, связанных со внесением корректировок в границы зон охраны объектов культурного наследия с учетом интересов смежных землепользователей. 

Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> согласно технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО8, общей площадью 252,2 кв.м. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение 29.09.2025г.

Судья: