Мотивированное 

решение

 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

УИД 61RS0№-86 Дело № РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 

ДД.ММ.ГГГГ г. Ростов-на-Дону 

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Козловой Л.В., 

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Потребительскому кооперативу «Глория», третьи лица: Управление Росреестра по 

<

адрес>, Региональная служба государственного строительного надзора 

<

адрес>, НКО "Ростовский Областной Фонд Защиты Прав ФИО2, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», Департамент координации ФИО2 иперспективного развития г. Ростова-на-Дону о признании договора паевого участия в ФИО2 договором ФИО3 участия, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями о признании договора паевого участия в ФИО2 договором ФИО3 участия. В обоснование заявленных исковых требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ПК «Глория» в лице председателя ФИО6, действовавшего на основании Устава и ФИО1 был заключен договор паевого участия в ФИО2 объекта недвижимого имущества №, согласно условиям которого по окончании ФИО2 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. 

<

адрес>), истец должна была получить свою долю пайщика в виде объекта недвижимого имущества, корпус А, мансардный этаж, 

<

адрес>, общей площадью 25,7 кв.м. на земельном участке общей площадью 1038 кв.м., а также долю вышеуказанного земельного участка.

Согласно п. 3.1.1 договора Кооператив обязан осуществить ФИО2 Объекта недвижимого имущества не позднее ДД.ММ.ГГГГ и в течении 60 календарных дней с момента завершения ФИО2 (создания) Объекта недвижимого имущества передать Пайщику по акту приема-передачи долю домовладения и оформить свидетельство о государственной регистрации на долю земельного участка.

Пунктом 2 договора определена общая стоимость доли пайщика, которая составила 700 000 рублей, а также порядок оплаты, в соответствии с которым Истец в день подписания Договора вносит безвозвратный вступительный взнос в размере 300 рублей, первоначальный взнос в сумме 175000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ - 175000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 350000 рублей.

В соответствии с п. 3.1.1 договора Ответчик не позднее 14 дней с момента окончания ФИО2 (создания) Объекта недвижимого имущества обязан направить Истцу сообщение о завершении ФИО2 и о готовности Объекта недвижимости к передаче, с указанием даты передачи данной доли.

ФИО1 обязательства по оплате Договора исполнила, однако, в силу того, что застройщик не выполнил своих обязательств в полном объеме, она не доплатила 150000 рублей. Жилой дом не построен до настоящего времени, квартира не передана истцу в собственность.

В этой связи истец просит суд признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПК «Глория» и ФИО1, договором участия в ФИО2.

ФИО1 в судебное заседание явилась, просила исковые требования удовлетворить.

Представитель истца в лице адвоката ФИО7, действующего на основании доверенности и ордера исковые требования и дополнения к исковому заявлению поддержал, просил суд требования удовлетворить, приведя в обоснование доводы, изложенные в иске.

Представитель Региональной службы государственного строительного надзора 

<

адрес> в лице ФИО8, действующей на основании доверенности исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Пояснив, что Региональный строительный надзор в отношении названного объекта не осуществлялся, указанный договор не может быть квалифицирован как договор участия в ФИО2, поскольку названный объект признан самовольной постройкой. Указав при этом, что истицей не в полном объеме внесены денежные средства по данному договору.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. на момент заключения договоров) (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренныйдоговором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующийобъект долевого строительстваучастнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указывается, что договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (часть 4).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ, закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие указанного Закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПК «Глория» в лице председателя ФИО6, действовавшего на основании Устава и ФИО1 (Пайщик) был заключен договор паевого участия в ФИО2 объекта недвижимого имущества №, согласно условиям которого по окончании ФИО2 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> Пайщик должна была получить свою долю в виде объекта недвижимого имущества, корпус А, мансардный этаж, 

<

адрес>, общей площадью 25,7 кв.м. на земельном участке общей площадью 1038 кв.м., а также долю вышеуказанного земельного участка.

Согласно пункту 3.1.1 договора Кооператив обязан осуществить строительство объекта недвижимого имущества не позднее ДД.ММ.ГГГГ и в течении 60 календарных дней с момента завершения строительства (создания) объекта недвижимого имущества передать Пайщику по акту приема-передачи долю домовладения и оформить свидетельство о государственной регистрации на долю земельного участка.

Пунктом 2 договора определена общая стоимость доли Пайщика, которая составила 700 000 рублей, а также порядок оплаты, в соответствии с которым она в день подписания Договора вносит безвозвратный вступительный взнос в размере 300 рублей, первоначальный взнос в сумме 175000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ - 175000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 350000 рублей.

Общая сумма внесенных истицей денежных средств по договору составила 550000 рублей. 

В соответствии с п. 3.1.1 договора Ответчик не позднее 14 дней с момента окончания строительства (создания) объекта недвижимого имущества обязан направить Пайщику сообщение о завершении строительства и о готовности объекта недвижимости к передаче, с указанием даты передачи данной доли.

В соответствии со статьей 116 Гражданского кодекса Российской Федерации потребительским кооперативом (некоммерческая организация) признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Согласно статье 119 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных данным Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Статьей 129 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 1).

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

По смыслу указанных норм приобретение титула собственника помещения членом жилищно-строительного кооператива связывается с выплатой им паевого взноса в полном размере, возникает на дату выплаты пая, государственная регистрация права собственности в таком случае носит правоподтверждающий характер (абзац третий пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации", абзац 2 пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно статье 1 Закона от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" паевой взнос - имущественный взнос пайщика в паевой фонд потребительского общества деньгами, ценными бумагами, земельным участком или земельной долей, другим имуществом либо имущественными или иными правами, имеющими денежную оценку.

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ по своему содержанию является договором участия в долевом строительстве, так как в нем содержатся все существенные условия договора долевого участия в строительстве. В договоре определены стороны договора, указание на то, что ФИО1, вносит денежные средства с целью строительства в размере 700000 рублей. А ПК «Глория» осуществляет комплексную застройку земельного участка с целью строительства жилого дома. В соответствии с п.2.2 предусматривается предоставление ФИО1, по окончании строительства жилого помещения площадью 25,7 кв.м. 

Таким образом, учитывая существо фактически сложившихся правоотношений установлено, что сторонами действительно имелся ввидудоговор участия в ФИО2. 

Из материалов дела усматривается, что решением Советского районного суда города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, признано недействительным зарегистрированное право собственности ФИО6 на объект недвижимости – жилое строение без права регистрации, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, с погашением регистрационной записи на него; и обязанием ФИО6 снести самовольно возведенное строение.

Доводы представителя третьего лица в указанной части относительно признания указанной постройки самовольной в данном случае подлежат отклонению.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирногодома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе и меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения приведены в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в пункте 2.1 которого также указано на то, что отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

Как видно из содержания договора паевого участия, он фактически содержит все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Доводы относительно того, что ПК «Глория» не отвечал требованиям застройщика, предусмотренным пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", соответственно, заключенный договор паевого участия не может быть квалифицирован как договор участия в долевом строительстве, также подлежат отклонению.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" допускал привлечение денежных средств граждан, связанное с возникновением у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию, на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (пункты 1, 3 части 2 статьи 1 в редакции, действующей на момент заключения договора).

В материалы дела приобщен ответ из 

<

адрес> города Ростова-на-Дону по поводу получения разрешения на строительство. Из ответа следует, что разрешение не требуется и ФИО6 может осуществлять строительство на основании ст.51 п.17 Градостроительного кодекса (том 2 л.д.6). 

Вместе с тем, с учетом вступившего в законную силу судебного постановления относительно признания указанного объекта самовольной постройкой, то обстоятельство, что кооператив, не имея выданного ему разрешения на строительство, в нарушение положений части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у них права собственности на жилое помещение, во всяком случае не исключает отнесение ФИО1 к числу пострадавших граждан.

Как предусматривалось статьей 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (до внесения изменений Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ) государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, устанавливающим критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.

Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство; данный орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан (части 1, 2, 4 и 7).

Из материалов дела усматривается, что приговором Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГг. ФИО6 и ФИО9 признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст. 159, ч.4 ст. 159, ч.4 ст. 159, ч.4 ст. 159 УК РФ, а именно под предлогом привлечения денежных средств граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, действуя от лица ПК «Глория» в том числе обязались осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, привлекли в том числе денежные средства ФИО1 в сумме 550000 рублей, заключив с не договор № от ДД.ММ.ГГГГ, в последующем распорядились денежными средствами по своему усмотрению, причинив потерпевшей значительный ущерб в крупном размере (том 1 л.д.79). 

В этой связи доводы о том, что ФИО1 внесена не вся сумма предусмотренная договором № от ДД.ММ.ГГГГ, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, так как вступившим в законную силу приговором от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу, в отношении нее совершены мошеннические действия, которые привели к неисполнению ПК «Глория», взятых на себя обязательств. 

Действующее законодательство допускает невнесение всех денежных средств по договору участия в долевом строительстве. В данном случае компенсационные выплаты осуществляются пропорционально внесенным денежным средствам. 

Так согласно, ч.2 ст.201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)" при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Таким образом, невнесение в полном объеме денежных средств не лишает обманутых дольщиков на меры поддержки. 

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд исходит из того, что заключенный между нею и ПК «Глория» договор паевого участия содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и фактически является таковым.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации каждого на жилище.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ. ОВД Ленинского района г. Ростова-на-Дону)- удовлетворить.

Признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Потребительским кооперативом «Глория» - договором участия в ФИО2.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья