Дело № 3а-45/2025 (№ 3а-263/2024) 

УИД №33OS0000-01-2024-000436-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 14 апреля 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мусатовой А.В.,

с участием представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО1,

ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО3 через действующего на основании доверенности представителя ФИО4 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском. 

В обоснование требований указано, что ФИО3 является долгосрочным арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, с кадастровой стоимостью 7 717 900,28 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно отчету об оценке **** №**** от 23 сентября 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 4 235 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области № 47/20-Р от 22 октября 2024 года заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка было отклонено.

Ссылаясь в качестве правового обоснования на статью 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 4 235 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Административный истец ФИО3, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представителя не направил, ходатайства об отложении не заявил. 

Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО1, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО2, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований и установления рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, определенном экспертом-оценщиком **** **** в заключении №**** от 24 марта 2025 года, ссылаясь на некорректно проведенный экспертом подбор объектов-аналогов, повлекший в последующем искажение итоговой рыночной стоимости спорного объекта оценки. Также пояснили, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости данного земельного участка в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, не ставят под сомнение форму и содержание расчетной части заключения эксперта, возражали против назначения по делу повторной экспертизы, полагали нецелесообразным допрос эксперта в судебном заседании. Аналогичная позиция указана в письменных отзывах, представленных суду.

Заинтересованное лицо Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя, возражений не представило, указав, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, а также заключение эксперта ни по форме, ни по его содержанию.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Владимирской области, администрация Кольчугинского района Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, возражений не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что на основании договора аренды земельного участка №183 от 2 августа 2017 года с последующим присоединением новых арендаторов, заключенного между администрацией города Кольчугино Владимирской области и ИП ФИО3, земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 2 901 +/-19 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, передан последнему в аренду на 49 лет.

Данные о правообладателе земельного участка отсутствуют.

Указанный земельный участок является ранее учтенным объектом, дата постановки на кадастровый учет 11 октября 2004 года.

Согласно пункту 2.3.1 вышеназванного договора аренды расчет арендной платы производится в соответствии с Постановлением Губернатора Владимирской области от 28 декабря 2007 года № 969 «О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области» и зависит от кадастровой стоимости участка, ставки, определяемой от кадастровой стоимости земельного участка, вида разрешенного использования земель и коэффициента инфляции (пункт 6 постановления).

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что у ФИО3, как арендатора, имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области № 67 от 9 ноября 2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 7 717 900, 28 рублей по состоянию на 1 января 2022 года. 

Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2023 года. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 13 декабря 2022 года.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

4 октября 2024 года ФИО3, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года не соответствует его рыночной стоимости, ведёт к уплате арендной платы в завышенном размере, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации.

Решением названной Комиссии от 22 октября 2024 года №47/20-Р в удовлетворении заявления отказано, поскольку представленный отчет об оценке №**** от 23 сентября 2024 года, составленный оценщиком **** содержит нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость, не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, составлен с нарушением Федеральных стандартов оценки и не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. 

12 декабря 2024 года ФИО3 обратился во Владимирский областной суд с настоящим административным иском, представив в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка над его рыночной стоимостью тот же отчет об оценке №**** от 23 сентября 2024 года, подготовленный оценщиком **** согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 4 235 000, 00 рублей. 

Административными ответчиками Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» представлены письменные возражения, в которых указано, что отчет об оценке №**** от 23 сентября 2024 года, подготовленный оценщиком ****, выполнен с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 10, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, а именно оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил итоговую удельную рыночную стоимость объекта оценки 1 459,84 руб./кв.м. При этом согласно данным Отчета об итогах государственной кадастровой оценки от 19 сентября 2022 года №07/2022 средняя цена предложений с земельными участками сегмента 4, имеющими разрешенное использование «Предпринимательство» в Муниципальном районе Кольчугинский составила 1 808,29 руб./кв.м..

Кроме того на стр.40 в табл.8 оценщик излишне применил поправку на местоположение к объекту-аналогу №3 в размере 18%, исходя из его принадлежности к группе «Райцентры сельскохозяйственных районов», поскольку указанный объект-аналог относится к категории «Райцентры с развитой промышленностью», как и объект оценки.

Аналогичная позиция высказана в судебном заседании представителями административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и их устранение невозможно без изменения рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

С учетом изложенного, а также принимая во внимание наличие существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой, представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности.

Каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих соответствие отчета об оценке №**** от 23 сентября 2024 года, подготовленного оценщиком **** требованиям законодательства об оценочной деятельности административным истцом не представлено.

В этой связи судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению оценщика-эксперта **** **** №**** от 24 марта 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 4 925 898, 00 рублей. 

Относительно соответствия отчета об оценке оценщика **** №**** от 23 сентября 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлено нарушение в части не подтверждения информации, представленной заказчиком оценки или иным уполномоченным лицом, которые не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Нарушений к форме отчета и описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, а также в математических действиях не установлено.

Проанализировав и оценив вышеуказанные доказательства в совокупности, руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, суд принимает в качестве доказательств по данному делу заключение оценщика-эксперта **** № **** от 24 марта 2025 года, а не представленный административным истцом отчет об оценке оценщика **** №**** от 23 сентября 2024 года по следующим основаниям.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно ****, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, с 2016 года являющейся членом Союза «Финансово-экономических судебных экспертов», с 29 декабря 2007 года членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки», имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от 19 июня 2024 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам, в том числе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», «Финансово-экономическая судебная экспертиза», предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта №**** от 24 марта 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки.

В судебном заседании 14 апреля 2025 года на возражения административных ответчиков судом были изучены письменные пояснения эксперта ****, проводившей указанную выше судебную экспертизу, которая настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения, даны подробные и мотивированные ответы, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении №**** от 24 марта 2025 года.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными участниками процесса, кроме административных ответчиков, в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, от назначения по делу повторной экспертизы, допроса эксперта представители административных ответчиков в судебном заседании отказались, доказательств иной рыночной стоимости объекта оценки не представили, выводы эксперта по второму вопросу не оспаривали.

Суд полагает ошибочными возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, приведшего, по их мнению, к искажению рыночной стоимости, по следующим основаниям.

При расчете рыночной стоимости экспертом использовался сравнительный подход. В заключении эксперта представлены материалы исследования объекта оценки (страницы 13, 17-19),имеется анализ рынка (стр.39-41), определены основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости. Объект оценки относится к 4 сегменту рынка – «под коммерческую застройку». Анализ фактических данных рынка предложений продажи земельных участков под коммерческую застройку во Владимирской области представлен на страницах 31-42 заключения эксперта. Экспертом проведено полное исследование рынка в данном сегменте, приведен подробный анализ всех необходимых факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов оценки, проанализировано 7 объектов из исследуемого сегмента, что свидетельствует о соблюдении экспертом требований пункта 10, пункта 11 в), пункта 22 б) ФСО №7. Заключение содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемые экспертом, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Все объекты аналоги, как используемые в расчете, так и объекты оцениваемого сегмента, подтверждены кадастровыми номерами участков, раскрываемыми на публичной карте РосРеестра, что дает возможность объективности, всесторонности и полноты исследований, проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При расчете рыночной стоимости экспертом использовался сравнительный подход, метод сравнения продаж с применением корректировок на площадь, электроснабжение, красные линии, торг.

Итоговое значение рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого земельного участка 1 698,00 рублей соответствует средневзвешенному интервалу значений по скорректированным удельным стоимостям объекта-оценки.

При этом письменные возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», а также Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области носят общий характер, не конкретизированы и не были уточнены в судебном заседании их представителями. Вывод о некорректной итоговой рыночной стоимости объекта оценки, определенной экспертом, сделаны ими без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах объекта оценки, в связи с чем являются необоснованными.

Ссылки ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, об иной средней величине стоимости предложения для 4 сегмента по продаже земельных участков на территории Владимирской области в Отчете об итогах государственной оценки №07/2022 от 19 сентября 2022 года также являются ошибочными, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренными федеральными стандартами оценки стоимости. Таким образом, рыночная стоимость, определяемая экспертом в заключении и кадастровая стоимость, определенная в Отчете об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета. 

Удельный показатель кадастровой стоимости, примененный для расчета величины стоимости предложения 4 сегмента по продаже земельных участков на территории Владимирской области составляет 3 366,98 руб./кв.м., что значительно отличается от приведенных в письменных возражениях аналогов, имеющих удельные показатели предложений продаж (приведены в таблице) – 1950,00; 2653,25 и 3535,65 руб./кв.м.. Данное обстоятельство ставит под сомнение правильность произведенных расчетов оспариваемой кадастровой стоимости.

С учетом вышеизложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение №**** от 24 марта 2025 года мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта **** №**** от 24 марта 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость, земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию 1 января 2022 года - на дату его кадастровой оценки.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, в размере 4 925 898, 00 рублей.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос №7). 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 4 октября 2024 года, то есть дату его обращения в Комиссию.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административный иск ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, в размере 4 925 898 (четыре миллиона девятьсот двадцать пять тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного иска ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 4 октября 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2025 года.