63RS0039-01-2019-003099-12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Самара 20 августа 2019 года 

Ленинский районный суд г.Самары в составе председательствующего судьи Фоминой И.А. при секретаре Чудесовой Н.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2874/2019 по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, возмещении убытков, указав, что 09.02.2005 года им с Департаментом управления имуществом городского округа Самара был заключен договор №А аренды нежилого помещения (технического подвала), расположенного по адресу: 

<

адрес>. На момент заключения договора Департамент предоставил ему сведения, что предмет аренды - объект недвижимого имущества, нежилое помещение, площадью 18,30 кв.м, (подвал ком. №) является муниципальной собственностью, включен в реестр муниципального имущества ДД.ММ.ГГГГ за номером 005523 на основании Решения ФИО2 горсовета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно приложению № к договору аренды значится, что подвал, который сдаётся ему в аренду, не является памятником истории и культуры. На самом деле дом, включая все его помещения, был и есть объектом культурного наследия «Жилой дом ОГПУ». В силу этого на арендатора помещения в этом доме возлагаются дополнительные обязанности по содержанию, охране, ремонту и эксплуатации этого помещения. Зная об этом раньше, он бы отказался от аренды данного подвала. О данном обстоятельстве узнал только ДД.ММ.ГГГГ, ознакомившись с письмом Управления государственной охраны объектов культурного наследия С. 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Таким образом, Департамент управления имуществом городского округа Самара умышленно представил ложные сведения об объекте недвижимости, обманув его относительно качеств предмета сделки, что не могло не повлиять на принятия решения относительно заключения договора. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит признать договор №А аренды нежилого помещения подвала № по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным с момента его заключения, возместить убытки, вызванные внесением арендной платы по указанному договору.

В судебном заседании истец, представитель истца по доверенности ФИО3 поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнений просили суд признать договор №А аренды нежилого помещения подвала № по адресу: 

<

адрес> от 09.02.2005 г. недействительным с момента его заключения, возместить убытки, вызванные внесением арендной платы по указанному договору.

Представитель ответчика Департамента управления имуществом г.о.Самара по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, изложенным в возражениях.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> (в настоящее время Департамент управления имуществом городского округа Самара) и ФИО1 заключен договор №А аренды нежилого помещения комната № подвал 10, общей площадью 18,30 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, внутренняя литера А, в целях размещения хозяйственной кладовой.

Договор аренды №А заключен на неопределенный срок. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» (далее - постановление) сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

ДД.ММ.ГГГГ приказом Министерства культуры и молодежной политики С. 

<

адрес> № объект, расположенный по адресу: 

<

адрес> (далее - здание), включен в список объектов культурного наследия регионального значения.

На основании приказа Министерства культуры и молодежной политики С. 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № приказ № от ДД.ММ.ГГГГ утратил силу.

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Правительства С. 

<

адрес> № объект включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия со статусом регионального значения с наименованием «Жилой дом ОГПУ».

По сведениям паспорта объекта культурного наследия, предметом охраны является материальная структура здания в целом, первоначальный внешний архитектурный облик, композиционное построение и декор главных фасадов.

Данные документы свидетельствуют, что решение уполномоченного государственного органа о придании зданию, в котором располагается спорное нежилое помещение, статуса объекта культурного наследия принято после дня заключения договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) и со стороны Департамента отсутствуют признаки обмана, то есть намеренного умолчания об обстоятельствах, сообщения информации не соответствующей действительности.

В связи с чем, указанное истцом основание для признания договора №А аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным отсутствует.

По сведениям договора аренды, искового заявления, ранее принятых судебных актов по взысканию с истца арендной платы за пользование нежилым помещением, истец проживает в здании, в котором он арендует нежилое помещение. 

Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что истец самостоятельно мог и должен был знать о статусе здания как на день заключения договора аренды, так и в последующем, поскольку требования по надлежащему содержанию имущества по Гражданскому кодексу РФ, по Жилищному кодексу РФ, законодательства об охране объектов культурного наследия распространяются на всех собственников, владельцев объекта.

По пункту 9 статьи 16.1 Федерального закона №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (далее - закон № 73-ФЗ) собственник или иной законный владелец выявленного объекта культурного наследия обязан выполнять определенные пунктами 1-3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона требования к содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия.

По пунктам 1 и 2 статьи 47.3 закона №-Ф3 при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона обязаны:

- осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

- не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;

- не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

- обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;

- не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло):

- под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

- под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования;

- под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;

- незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;

- не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

По пунктам 3.2.2-3.2.4 договора аренды арендатор принял следующие обязательства:

- использовать объект в целом и любую его часть исключительно по целевому назначению (хозяйственную кладовую),

- без письменных разрешений не производить перепланировку, переоборудование, неотделимые изменения объекта, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций. Самовольные перестройки, нарушение целостности стен, перегородок или перекрытий,

- содержать объект и прилегающую территорию в полном исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с санитарными и техническими требованиями, обеспечивать пожарную безопасность. Производить текущий ремонт объекта за счет собственных средств. Если объект в результате действий арендатора или непринятия им необходимых мер окажется в аварийном состоянии, арендатор восстанавливает его своими силами за свой счет. Обеспечить сохранность и эксплуатацию в соответствии с установленными техническими требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, расположенных на объекте и др.

Изложенные требования к содержанию объекта культурного наследия согласно закону №-Ф3 по своему содержанию идентичны изложенным договорным обязательствам арендатора.

Таким образом, наличие или отсутствие информации о статусе здания как объекте культурного наследия на момент заключения договора аренды, в период аренды не повлияли и не могли повлиять на добровольное волеизъявление истца на заключение договора аренды и его исполнение.

По статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее - Постановления Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ) по статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать право собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Согласно абзацам 1, 2, 6 пункта 12 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Из изложенной правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного суда РФ следует, что даже в случае установления факта заключения договора аренды лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, договор не может быть признан недействительным.

Статьей 6 Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшим на день заключения договора аренды) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, отсутствие сведений в Росреестре о регистрации права муниципальной собственности городского округа Самара на нежилое помещение не опровергает факт обладания муниципальным имуществом на праве собственности на нежилое помещение.

Доказательствами права собственности на недвижимое имущество согласно разъяснениям пункта 36 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Спорное нежилое помещение согласно выписке из муниципального реестра является муниципальной собственностью.

На основании изложенного следует, что довод истца об отсутствии государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение влечет недействительность договора аренды, является необоснованным.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из изложенной нормы следует, что пользование чужим имуществом осуществляется на основе платности, в связи с чем, за пользование спорным имуществом истец в любом случае должен был производить платежи его владельцу.

Требование истца взыскать с Департамента убытки, вызванные внесением арендной платы по договору, не соответствует закону.

По пунктам 3-4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пунктам 1, 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав не допускается.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Нежилое помещение до настоящего времени находится во владении и использовании истца, что подтверждается фактом не возврата Департаменту по акту сдачи данного помещения, а соответственно, в силу нормы статьи 622 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей внесение арендной платы за все время пользования, истец обязан оплачивать аренду до настоящего времени.

На протяжении длительного времени истец, используя нежилое помещение, не осуществлял платежи за арендованное имущество, что подтверждается представленными в материалы судебного дела копиями решений судов о взыскании арендной платы.

Вместе с тем неоплата истцом аренды в соответствии с условиями договора аренды, признанных судами бесспорной задолженностью истца, влечет недополучение доходов в городской бюджет.

В соответствии с пунктом 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо, действует недобросовестно.

В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2).

Согласно п.102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Доказательств того, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права только в мае 2019 года, суду не представлено, поскольку объект включен в реестр объектов культурного наследия в 2014 году согласно постановлению Правительства С. 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которое находится в свободном доступе, и истец не был лишен возможности ознакомиться с указанным постановлением. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст.199 ГК РФ).

Таким образом, истцу следует отказать в удовлетворении иска, в том числе, по мотиву пропуска срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, возмещении убытков отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию С. областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд 

<

адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.А.Фомина