Дело № 3а-516/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000325-45 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 23 июля 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 20 июля 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

1) земельного участка площадью № кв.метров с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – нефтехимическая промышленность код 6.5, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на 26 октября 2020 года.

2) земельного участка площадью № кв.метров с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – нефтехимическая промышленность код 6.5, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на 27 октября 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является собственником данных земельных участков. Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена в размере, превышающем их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога. 

В судебное заседание участники процесса не явились. От представителя административного истца по доверенности ФИО2 представлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области представлены возражения против требований со ссылкой, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, где вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. 

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником спорных земельных участков, что подтверждается выписками из ЕГРН. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена на основании актов определения кадастровой стоимости ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» следующем размере:

- с кадастровым номером № – № рублей;

- с кадастровым номером № – № рублей.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков. 

Согласно отчету № от 16 апреля 2021 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленному оценщиком ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость земельных участков составила:

- с кадастровым номером № – № рублей по состоянию на 26 октября 2020 года;

- с кадастровым номером № – № рублей по состоянию на 27 октября 2020 года.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика ФИО3

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Замечание о необоснованном использовании оценщиком объекта-аналога № (

<

адрес>) подлежит отклонению как недоказанное. 

Судом установлено, что оценщиком в качестве объектов-аналогов выбрано достаточное количество наиболее сопоставимых по основным ценообразующим факторам земельных участка. 

Доказательств, свидетельствующих о необоснованном отборе оценщиком аналогов, суду не представлено.

Доводы Департамента о наличии на земельном участке – аналоге № зарегистрированного объекта недвижимости являются недоказанными.

Оценщик использовал данный аналог как условно свободный. При этом каких-либо сведений в объявлении о наличии на земельном участке объекта капитального строительства, не значится. Данный вывод также подтвержден информацией с публичной карты.

Кроме того, Департамент указывает на площадь капитального строения 24,5 кв.м., что составляет 0,14 % от площади объекта – аналога. Приведенный факт не может существенным образом влиять на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.

Информация об объекте оценщиком проверена, источник получения сведений о земельном участке в отчете представлен, что давало возможность специалисту использовать его при исследовании. 

Из материалов дела следует, что в качестве одного из аналогов (аналог 1) оценщиком использованы сведения о предложении к продаже земельного участка в городе Ярославле по 

<

адрес>, имевшиеся на дату оценки.

Исследуя ценообразующие характеристики данного объекта с учетом полученной доступной информации, оценщик охарактеризовал его как имеющий свободный подъезд и по данному элементу сравнения с объектом оценки произвел корректировку 1,13 из расширенного диапазона, поскольку проезд обременен наличием газовой трубы, что затрудняет его организацию к земельному участку. 

Суд нарушений федеральных стандартов оценки в данных выводах оценщика не находит. В свою очередь, возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в части обоснованности данных действий в рамках оценки суд полагает несостоятельными.

Выводы оценщика о наличии к аналогу № свободного подъезда основаны на результатах исследования текста объявления о его продаже, данных публичной кадастровой карты, общедоступных карт города Ярославля в сети Интернет, в том числе снимков со спутника. 

Суд полагает, что приведенные выводы оценщика являются убедительными, сделаны в пределах его компетенции, обоснованы и не опровергнуты.

В своих возражениях административный ответчик также указывает на необоснованное применение корректировки на газоснабжение к объекту-аналогу №. Вместе с тем, из текста объявления о продаже указанного объекта следует, что по границам земельного участка заведен газ. При проверке указанной информации специалистом - оценщиком сделан вывод о том, что вся информация, изложенная в объявлении, об описании и характеристиках объекта-аналога удовлетворяет требованиям существенности и подтвержденности, считается достоверной. Отсюда, сделан обоснованный вывод о наличии возможности подключения газоснабжения к указанному объекту-аналогу.

Доводы Департамента о неправильном определении оценщиком территориальной зоны города объекта-аналога № являются необоснованными, поскольку специалист свободен в выборе методики и анализа полученной информации.

Ссылка административного ответчика на экспертное заключение по другому административному делу правового значения не имеет. Кроме того, по настоящему делу каких-либо ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы от Департамента не поступало.

Критика Департаментом альтернативного расчета оценщика не влияет на выводы специалиста об итоговой рыночной стоимости объектов оценки, поскольку указанный расчет осуществлен информативно с целью обоснования выводов оценщика. 

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельных участков административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, то есть – 15 июня 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

1. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.метров с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – нефтехимическая промышленность код 6.5, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на 26 октября 2020 года.

2. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.метров с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – нефтехимическая промышленность код 6.5, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на 27 октября 2020 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 15 июня 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Нуждин С.В.