дело № 3га-139/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Уфа 21 февраля 2020 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Идрисовой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гатауллиной О.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Андреевский кирпичный завод» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Андреевский кирпичный завод» (далее ООО «Андреевский кирпичный завод») обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером №..., площадью 17105 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: под промышленные предприятия, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: Республика Башкортостан, Илишевский район, муниципальное образование Андреевский сельсовет, участок находится примерно в двух километрах от села Андреевка от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1545778,85 руб.

- с кадастровым номером №..., площадью 12830 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: для разработки карьера кирпичного сырья, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1159447,10 руб.

- с кадастровым номером №..., площадью 118447 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: недропользование; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 8988942,83 руб.

Считая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ИП ФИО1 № №... определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2018 года составляет 2688200 руб. Согласно отчета № №... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2018 года составляет 558100 руб. Из отчета № №... следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2018 года составляет 744000 руб.

Административный истец в соответствии с договорами аренды земельных участков № №... от 10 октября 2018 года, № №... от 19 декабря 2018 года, № №... от 22 декабря 2017 года является арендатором названных выше земельных участков. Из договоров аренды земельных участков и расчетов арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая превышает размер их рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером №... равной рыночной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2688200 руб., земельного участка с кадастровым номером №... равной рыночной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 558100 руб., земельного участка с кадастровым номером №... равной рыночной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 744000 руб.

Представитель административного истца ООО «Андреевский кирпичный завод» ФИО2 в судебном заседании просил требования удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в соответствии с суммами, определенными экспертами.

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3 в судебном заседании пояснила, что не согласна с заключением эксперта, полагает, что при проведении экспертизы экспертом неправильно подобраны аналоги. 

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и заинтересованного лица ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований, выразила несогласие с рыночной стоимостью спорных земельных участков, определенной экспертом ФИО5

Представители ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц Администрации муниципального района Илишевский район Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, эксперта ФИО5, специалиста ФИО6, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что административный истец в соответствии с договорами аренды земельных участков № №... от 10 октября 2018 года, № №... от 19 декабря 2018 года, № №... от 10 октября 2018 года, № №... от 22 декабря 2017 года является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером №..., площадью 17105 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: под промышленные предприятия, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: адрес, участок находится примерно в двух километрах от села адрес от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: адрес; 

- с кадастровым номером №..., площадью 12830 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: для разработки карьера кирпичного сырья, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес;

- с кадастровым номером №..., площадью 118447 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: недропользование, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес. 

По условиям договоров аренды, расчетов арендной платы арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. 

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 01 ноября 2018 года № 1371 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2018 года в составе земель отдельных категорий.

Согласно Выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 ноября 2019 года по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 1545778,85 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 1159447,10 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 8988942,83 руб.

Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлены отчеты ИП ФИО1 № №..., № №..., № №..., из которых следует, что по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 2688200 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 558100 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 744000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 января 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости, проведение которой поручено эксперту ООО «РегионЗемОценка» ФИО5 

Согласно заключению эксперта ООО «РегионЗемОценка» ФИО5 № №... от 29 января 2020 года по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 941000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 706000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 5567000 руб.

Доводы представителей ответчика и заинтересованного лица о том, что экспертом неверно определена рыночная стоимость спорных земельных участков, поскольку неправильно подобраны аналоги для определения рыночной стоимости спорных земельных участков, нарушен пункт 5 ФСО № 3 не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, то есть, прямого сравнения информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, (элементы сравнения): местоположение объекта и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, площадь, физические характеристики земельного участка, транспортная доступность, инфраструктура. 

Довод представителей ответчика и заинтересованного лица о том, что аналог № 1, принятый экспертом имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, не свидетельствуют о неправильности выводов эксперта, поскольку представителем ответчика приводятся данные полученные из публичной кадастровой карты на дату составления письменного возражения по адресу, указанному в объявлении, в то время как определение рыночной стоимости производилось экспертом на 01 января 2018 года, в объявлении кадастровый номер земельного участка не указан, месторасположение указано Россия, адрес, вид разрешенного использования – промназначение. При таких обстоятельствах, эксперт, получающий информацию из объявлений о продаже, применяющий метод сравнения продаж, обоснованно принял указанный земельный участок в качестве аналога, поскольку по информации, содержащейся в предложении о продаже, данный земельный участок сопоставим с исследуемым земельным участком.

По этим же основаниям являются необоснованными доводы возражения о неправильном выборе аналога № 3, поскольку из объявления о продаже следует, что предлагается к продаже земельный участок в адрес, площадью 34 сотки, с видом разрешенного использования – промназначение.

Тот факт, что к возражению на заключение экспертизы представлена выписка из публичной карты, из которой следует, что по земельному участку с кадастровым номером №... по адресу: адрес зарегистрировано ограничение в виде договора аренды от 27 марта 2019 года, не свидетельствует о несоответствии аналога № 4 исследуемому объекту, поскольку в объявлении о продаже земельного участка не указано о продаже земельного участка по указанному выше адресу и с названным выше кадастровым номером земельного участка, а также не содержится сведений о наличии договора аренды на земельный участок. 

Доводы представителя ответчика о том, что при проведении расчётов по аналогу № 2 не принято во внимание, что объект-аналог представляет собой два смежных земельных участка общей площадью 4086 кв.м., в то время как экспертом принят объект-аналог площадью 4100 кв.м., также являются необоснованными, поскольку экспертом принимается информация об объекте-аналоге из объявления, размещенного в сети «Интернет», в котором указано о продаже одного земельного участка площадью 41 сотка, находящего в собственности, вид разрешенного использования – промназначение.

Из таблицы расчета стоимости земельных участков (т. 2, л.д. 112-117) следует, что все аналоги расположены в сельской местности, относятся к одной и той же категории земель, к одному и тому же классу земельного участка, что и спорный земельный участок. Экспертом произведены соответствующие корректировки на условия продажи и на площадь земельных участков. 

В связи с изложенным, учитывая пояснения эксперта ФИО5, специалиста ФИО6, суд пришел к выводу, что выбранные для сравнения экспертом объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки, в заключении изложена информация, существенная для определения стоимости земельных участков, информация, приведенная в заключении существенным образом влияющая на стоимость земельных участков, подтверждена, содержание заключения не вводить в заблуждение.

При таких обстоятельствах, доводы представителей ответчика и заинтересованного лица о неправильном выборе аналогов оцениваемого земельного участка опровергаются содержанием заключения эксперта и материалами дела. 

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО «РегионЗемОценка» ФИО5, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данных земельных участков является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца. 

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленные административным истцом требования.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов дела, административный истец с исковым заявлением в суд обратился 09 декабря 2019 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости – 09 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Андреевский кирпичный завод» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 17105 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: под промышленные предприятия, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: адрес, участок находится примерно в двух километрах от села Андреевка от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 941000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 12830 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: для разработки карьера кирпичного сырья, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 706000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 118447 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: недропользование; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5567000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 09 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан подпись А.В.Идрисова