№ 2-2913/19 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 августа 2019 года г. Улан-Удэ

Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Богомазовой Е.А., при секретаре Цыдыповой Д.З., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, взыскании судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, истец ФИО1 просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: ... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО5, в связи с нарушением ответчиком обязанности по оплате переданного имущества, взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере 10 231 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Отделение Пенсионного фонда РФ по РБ.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель адвокат по ордеру ФИО6 исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на удовлетворении иска.

Ответчик ФИО3, являющаяся также законным представителем несовершеннолетнего В., в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО7, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объеме, представил письменные возражения на иск, просил в удовлетворении исковых требований истцу отказать, применить срок исковой давности. Кроме того, полагал, что ответчик не лишена возможности взыскать денежные средства за проданное имущество.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования истца признал в полном объеме, суду пояснил, что при покупке дома и земельного участка денежные средства истцу ими уплачены не были, средства материнского капитала потрачены не по назначению. 

Представитель третьего лица Отделения Пенсионного фонда РФ по РБ на основании доверенности ФИО8 в судебном заседании оставила разрешение требований истца на усмотрение суда, пояснив, что право ФИО9 на дополнительные меры поддержки было прекращено в связи с распоряжением в полном объеме средствами материнского (семейного) капитала на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: ...

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, ФИО10 (ныне ФИО11) М.П., В. был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка. По условиям договора продавец (ФИО1) обязуется продать, а покупатели (ФИО2, ФИО12, В.) обязуются купить в общедолевую собственность (по 1/3 доли) дом, назначение: жилое, общая площадь 144,1 кв.м, этажность: 2, расположенный по адресу: Россия, ... земельный участок, на котором расположен жилой дом. Сторонами была определена стоимость указанного имущества в размере 703 100 руб. При этом стоимость дома составляет 453 100 руб., стоимость земельного участка – 250 000 руб.

В соответствии с п.2.1 договора денежная сумма в размере 250 000 руб. за земельный участок была получена продавцом до подписания договора.

П.2.2 договора предусмотрено, что жилой дом приобретается покупателями за счет заемных средств, предоставляемых ООО «Удачный капитал» согласно договору целевого ипотечного займа (на приобретение дома) ... от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ФИО12

Также ДД.ММ.ГГГГ сторонами был составлен и подписан передаточный акт, в котором стороны подтвердили, что продавец передал, а покупатели приняли недвижимое имущество. 

ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация перехода права собственности к новым собственникам ФИО2, ФИО9, В.

Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, ФИО1 ссылается на то, что расчет по договору купли-продажи покупатели не произвели.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ответчикам претензию, в которой указала, что в связи с неисполнением ответчиками обязательств по договору купли-продажи она требует расторжения данного договора.

Ответчиками действий по расторжению договора не было произведено. 

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ..., Пленума ВАС РФ ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

Из существа заключенного между ФИО1 и ФИО2, ФИО9, В. ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого дома, назначение: жилое, общая площадь 144,1 кв.м, этажность: 2, расположенного по адресу: Россия, ... земельного участка, на котором расположен жилой дом, следует, что покупатели обязаны были уплатить цену, предусмотренную договором. При этом сумма в размере 250 000 руб. за земельный участок была получена продавцом до подписания договора, а сумма в размере 453 100 руб. должна была быть выплачена покупателями за счет заемных средств, предоставляемых ООО «Удачный капитал» ФИО12 Подтверждением оплаты по настоящему договору является расписка продавца и финансовый документ, подтверждающий факт получения денежных средств. 

Таким образом, в соответствии с заключенным договором и требованиями пп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатели недвижимого имущества ФИО2, ФИО9, В. должны были представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО1 денежной суммы по договору купли-продажи. 

Однако, такие доказательства суду не предоставлены, истец факт получения денежных средств отрицает. Иных допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателями продавцу имущества денежных средств, в деле также нет.

Кроме того, исследованными по делу доказательствами подтверждается и то, что до заключения договора истцу ФИО1 фактически денежные средства ответчиками не передавались, несмотря на указание получения денежных средств в договоре.

Так, неоплата по договору истцу ФИО1 не отрицается ответчиком ФИО2

Между тем, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости ФИО1 знала, что она не получит денежные средства по договору купли-продажи, она не заключала бы договор купли-продажи и не передавала бы имущество покупателям ФИО2, ФИО9, В.

При этом возражения ответчика ФИО3 о пропуске истцом срока исковой давности по предъявленным требованиям суд признает необоснованными, поскольку срок исковой давности для защиты нарушенного права истец не пропустила.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Поскольку договором купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи денежных средств не указан, а договор в соответствии с п.5.3 действует до даты полного исполнения продавцом и покупателями обязательств настоящего договора, то срок следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ - даты направления ответчикам требования о расторжении договора купли-продажи. 

Таким образом, на момент обращения ФИО1 с иском в суд – ДД.ММ.ГГГГ, срок ею не пропущен.

Указание стороны ответчика ФИО9 на то, что ею были получены денежные средства в ООО «Удачный капитал» не подтверждают оплату по договору, так как истец ФИО1 стороной сделки заключенной между ООО «Удачный капитал» и ФИО9 не являлась. Письменных доказательств перечисления денежных средств истцу от ООО «Удачный капитал», материалы дела не содержат. Согласно сведениям Отделения Пенсионного фонда РФ, Отделением по заявлению ФИО9 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала денежные средства в размере 453 026,00 руб. были перечислены ДД.ММ.ГГГГ на счет 

При этом вопреки доводам стороны ответчика ФИО3, само по себе указание ФИО2 на неоплату по договору купли-продажи из-за того, что он является сыном истца, отсутствие у несовершеннолетнего В. иного недвижимого имущества, о злоупотреблении ФИО2 и истцом правом не свидетельствует, поскольку согласно п. 1 ст. 64 Семейного Кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, поэтому именно ФИО2 и ФИО3 при заключении договора купли-продажи должны были предусмотреть все возможные последствия своих собственных действий для их несовершеннолетнего ребенка.

Не имеет правового значения для разрешения настоящего спора и состав семьи ответчика ФИО3, пользующийся спорной квартирой, произведенные ею улучшения недвижимого имущества, после заключения договора купли-продажи.

В силу пункта 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

С учетом изложенного, ФИО3 не лишена возможности защиты своих прав и законных интересов с использованием иных предусмотренных законом механизмов и способов защиты, отказ в добровольном удовлетворении которых также не исключает ее права обратиться в суд за разрешением спора в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиками ФИО2, ФИО3, В. нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании п. п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу.

Согласно абзацу 4 пункта пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ..., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ... от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При указанных обстоятельствах, решение суда будет являться основанием для регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество на имя ФИО1.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В этой связи, суд также взыскивает с ответчиков ФИО2, ФИО3 оплаченную истцом государственную пошлину при подаче искового заявления в пользу истца в размере 10 231 руб. в равных долях. С ответчика В. судебные расходы в пользу истца не взыскиваются, так как он является несовершеннолетним и его доля в данном случае распределяется на его законных представителей ФИО2 и ФИО3 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельным участком, расположенных по адресу: ..., от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО9, В.. 

Возвратить в собственность ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ...

Решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество на имя ФИО1 с погашением записи государственной регистрации права собственности ФИО2, ФИО9, В. на указанное недвижимое имущество.

Взыскать в равных долях с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 5 115,5 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г.Улан-Удэ.

В окончательной форме решение суда принято 04.09.2019 г.

Судья: Е.А. Богомазова