Дело № 3а–252/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 07 сентября2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф., 

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей в суде по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил :

ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него в аренде, с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1000000 кв.м., местоположение : 

<

адрес> с разрешенным видом использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года - 1224 000 рублей. 

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что право аренды получено им на основании постановления администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края от 6 апреля 2012 года № 552. Расчет размера арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края № 122-п от 29 марта 2016 года производится на основании кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости.

Административный истец, как арендатор указанного земельного участка, уплачивает арендные платежи, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно данным кадастровой справки от 24 ноября 2016 года кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - 12524600 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

Усомнившись в достоверности сведений в отношении новой кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в ООО «Деловой партнер» для проведения оценочных мероприятий по определению рыночной стоимости земельного участка. В результате выполненных работ, отраженных в отчете № 01129 об оценке рыночной стоимости следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет - 1224 000 рублей на дату оценки – 1 января 2015 года.

На данный отчет получено положительное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» согласно которого отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

Административный истец полагает, что в результате государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды, значительно завышена, что нарушает его права и интересы, как плательщика арендной платы в завышенном размере. В связи с чем административный истец обратился с настоящим иском в суд. 

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Определением суда от 9 декабря 2016 года при подготовке дела к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (том 1 л.д. 2).

В судебное заседание не явились представители : административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованного лица - администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

От административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края поступило ходатайство о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие представителя (том 1 л.д. 247).

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей административных ответчиков, заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2. поддержала заявленные в административном иске требования, уточнила их и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в том размере, который указан в повторной судебной оценочной экспертизе. 

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу, что заявленные требования об установлении кадастровой оценки заявленных земельных участков в размере их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость земельных участков установлению в размере рыночной стоимости по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края от 6 апреля 2012 года № 522 между администрацией Изобильненского муниципального района и ФИО1 6 апреля 2012 года заключен договор аренды № 86 земельного участка земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1000000 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, с разрешенным видом использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Срок аренды установлен по 5 апреля 2022 года (том 1 л.д. 18-23).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно данным кадастровой справки, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю» от 24 ноября 2016 года кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - 12524600 рублей, по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 17). 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства РФ при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

Оспаривая кадастровую стоимость указанного земельного участка ФИО1 представил в суд отчет об оценке № 01129 рыночной стоимости указанного земельного участка от 10 ноября 2016 года, составленного ООО «Деловой Партнер», из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1224 000 рублей на дату оценки – 1 января 2015 года (том 1 л.д. 25-138). 

На данный отчет получено положительное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» № 6681 от 18 ноября 2016 года, согласно которого отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (том 1 л.д. 139-161). 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 26 декабря 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Профэксперт» (том 1 л.д. л.д. 181-183). 

По заключению судебной оценочной экспертизы № 002/17-Э от 3 февраля 2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере - 3012000 рублей (том 1 л.д. 186-230).

Определением Ставропольского краевого суда от 1 марта 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, с учетом недостатков первичного экспертного заключения, некорректного подбора аналогов оцениваемого объекта недвижимости и возникших в связи с этим сомнений в обоснованности заключения эксперта (том 2 л.д. 7-10).

По заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 108/17 от 30 июля 2017 года, выполненной ООО «Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «ГлавЭксперт», рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила - 3 500 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 2 л.д. 24-123). 

Как следует из заключения повторной судебной оценочной экспертизы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков сельскохозяйственного производства. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков. Рыночная стоимость определена экспертом также в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты, проведено согласование результатов экспертизы при использовании различных подходов к оценке и методов оценки и установлена итоговая рыночная стоимость объекта исследования.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков. 

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанного в административном иске, опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной повторной судебной оценочной экспертизой. 

В материалах данного административного дела содержатся ходатайства : ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» о взыскании с административного истца возложенных на него судебных расходов за проведенную по делу оценочную экспертизу в размере 50000 руб. (т. 1 л.д. 231) и от экспертного учреждения, проводившего по данному административному делу повторную экспертизу, – ООО «ГлавЭксперт» о взыскании судебных расходов по оплате в размере 75000 рублей, которые суд считает подлежащими удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за ее проведение возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1000000 кв.м., местоположение : 

<

адрес>, находящегося в аренде у административного истца с разрешенным видом использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в размере его рыночной стоимости - 3 500 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № установленные настоящим решением суда, применяются с 1 января 2016 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявление ФИО1 поступило в суд 07 декабря 2016 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 50000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты : 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «ГлавЭксперт» стоимость проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в размере 75000 рублей путем перечисления на банковский счет :

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА «ГлавЭксперт».

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда. 

Судья Задорнева Н.П.