Дело № 2-115/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 февраля 2019 года город Пермь

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Шалагиновой Е.В.,

при секретаре Соколенко Т.И.,

с участием истца ФИО4 и ее представителя ФИО5, действующего по ордеру, ответчика ФИО6, представителя ответчиков ФИО7, действующей на основании доверенности и по устному ходатайству, третьего лица ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, признании сделки недействительной, передачи квартиры в собственность, взыскании морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО4, уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования (л.д.118) обратилась в суд с иском к ФИО9, ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата, заключенного между ФИО9 и ФИО4 в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу Адрес договором участия в долевом строительстве; о признании недействительной сделкой договор купли-продажи от Дата жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу Адрес заключенного между ФИО9 и ФИО6; возложении обязанности на ФИО9 передать в собственность ФИО4 квартиру, расположенную по адресу Адрес; взыскании с ФИО9 в пользу ФИО4 компенсации морального вреда в размере 500000 руб.; взыскании с ФИО9 в пользу ФИО4 расходов по оплате услуг представителя в размере 32 700 руб.; взыскании с ФИО9 в пользу ФИО4 за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; 

В обоснование требований указано, что Дата между истцом и ответчиком ФИО9 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям договора, ФИО9 обязался после государственной регистрации права на жилой дом, расположенный по адресу: Адрес передать истцу в собственность однокомнатную квартиру общей площадью 37,07 кв.м. на 2-м этаже, а истец обязалась принять квартиру в собственность и уплатить установленную договором стоимость. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1150000 руб., внесена истцом полностью в момент заключения договора. В соответствии с п. 2 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до Дата. До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, квартира в собственность истца не передана. Истцом в адрес ФИО9 направлена претензия, до настоящего времени требования истца не удовлетворены. Ответчик ФИО9 несмотря на то, что многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию Дата, до настоящего времени свои обязательства по передачи квартиры истцу не исполнил. Согласно выписке из ЕГРН спорная квартира на праве собственности зарегистрирована за ФИО6 Как следует из анализа предварительного договора от Дата, сферу регулирования договорных отношений между истцом и ФИО9 составляет привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома. Таким образом, сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, на которые распространяется законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ФИО9 фактически осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несет ответственность. Покупатель ФИО6 при покупке спорной квартиры в августе 2018 года достоверно знала, что между истцом и ФИО9 Дата заключен договор в отношении спорной квартиры, потому сделка по продаже спорной квартиры, которая фактически должна быть передана истцу является недействительной сделкой в силу ст.ст. 166, 167 ГК РФ. О продаже ответчиком квартиры иному лицу и нарушении своего права, истец узнала Дата получив выписку из ЕГРН. Из-за действий ответчика ФИО9 истцу причинен моральный вред, поскольку истец испытала сильный стресс. Кроме этого истец вынуждена снимать жилье, поскольку для приобретения спорной квартиры она продала квартиру в Адрес, что является для нее существенным ухудшением финансового положения. Кроме этого, квартиру истец приобретала с привлечением средств материнского капитала, в результате чего обязана наделить долей в квартире своего несовершеннолетнего ребенка. В настоящее время истец находится в состоянии напряжения, недобросовестные действия ответчика вызывают отрицательные эмоции и беспокойство, что выражается в преобладании плохого настроения, упадке сил, снижении работоспособности, нарушении сна. Размер компенсации морального вреда истец оценивает в 500000 руб. Также для разрешения спора истец была вынуждена обратиться к юристу, за услуги которой оплатила денежные средства в размере 32000 руб.

Протокольным определением от Дата в качестве третьего лица привлечен ФИО8

Истец в судебном заседании на уточненном иске настаивала, просила его удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснила, что денежные средства по договору купли-продажи от Дата уплатила в полном объеме. При заключении договора строительная площадка была лишь обнесена забором, строительство еще не началось, т.е. покупалась квартира в строящемся доме. Многоквартирный дом был построен весной 2014 года и в мае 2014 года истец получила ключи от квартиры, подписала акт приема-передачи с отметками о наличии недостатков в объекте, в связи с чем ответчик забрал акт себе, копия акта истцу не передавалась. При подписании акта приема передачи присутствовала ответчик ФИО6 и ФИО10 Начиная с мая 2014 года истец и члены ее семьи постоянно проживали в спорной квартире до декабря 2017 года, заключили договор на поставку газа, платили за пользование электроэнергией. Кроме того с ответчиком ФИО6, которая с 2016 года представляла интересы ФИО9 вели переписку относительно показания счетчиков. Однако основной договор купли-продажи ответчик с истцом не заключал, ссылаясь на технические проблемы при сдаче объекта. Фактически многоквартирный дом был введен в эксплуатацию в марте 2018 года и начиная с мая 2018 года с другими собственниками были заключены основные договоры с условием внесения дополнительной платы. Поскольку истец отказалась доплачивать денежные средства за свою квартиру, то ФИО9 продал квартиры ФИО6, которая не могла не знать, что владельцем квартиры являлась истец. О том, что квартиры была продана истец узнала из выписки из ЕГРН в Дата 2018 года и потому обратилась в суд с настоящим иском. Последние 4-5 месяцев истец живет в состоянии стресса, материальное положение у истца ухудшилось, она находится постоянно в разъездах, регулярно ездит в Адрес. Претензия ФИО9 была отправлена почтой, письмо вернулось истцу. В начале 2018 года дочь истца съехала со спорной квартиры, но в квартире до настоящего времени остались вещи истца.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что предварительный договор купли-продажи по сути является договором долевого участия, поскольку в предварительном договоре указана ориентировочная стоимость той квартиры, которой еще не было, потому сделка является притворной, поскольку прикрывала собой договор долевого участия в строительстве. В п. 7 договора указано, что общая площадь квартиры является ориентировочной и будет уточняться в БТИ, что является признаком договора участия в долевом строительстве. В договоре также указан размер пени, но никаких претензий о взыскании пени к истцу не было отправлено, что говорит о том, что денежные средства ответчику в размере 1 150 000 руб. были переданы полностью. Ответчик ни разу не обратился к истцу за заключением основного договора потому, что на дом не было правоустанавливающих документов. Дата дом был поставлен на кадастровый учет. Правоустанавливающие документы другие собственники многоквартирного дома начали получать только с марта 2018 года. К предварительному договору имелись приложения, в одном из них был полный перечень строительных работ, а во втором был поэтажный план. На сегодняшний день квартира меньше заявленной площади практически на 3 кв.м., что свидетельствует о том, что ФИО9 не мог знать, какой площади квартира будет в итоге. ФИО9 не имел правоустанавливающих документов на квартиру, поэтому не мог заключить с истцом основной договор и не мог ее продать. ФИО6 с первого дня знала, что спорная квартира оплачена истцом, вела переписку с истцом по оплате коммунальных услуг, т.е. знала, что квартира продана, но все равно приобрела ее у ФИО9 

Ответчик ФИО9 в судебное заседании не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя. Ранее в письменных возражениях указал, что с иском не согласен, поскольку изначально договор был заключен Дата между ФИО11 и ФИО8 о продажи недвижимого имущества в виде однокомнатной Адрес площадью 37,07 кв.м. на 2-ом этаже по адресу: Адрес, определена ее стоимость 1150000 руб. ФИО8 передал ФИО11 1000000 руб., о чем составлена расписка; основной договор должен был быть заключен Дата. Затем Дата между ФИО9 от имени которого по доверенности действовал ФИО10 и ФИО4 заключен предварительный договор на эту же квартиру, однако деньги в размере 1150000 руб. истцом не передавались. Далее было выяснено, что Адрес была заселена другими лицами, и по соглашению сторон был заключен той же датой предварительный договор от Дата о купле-продаже Адрес этом доме, денежные средства истцом переданы в размере 150000 руб., а оставшиеся 1000000 руб. она обязалась уплатить до Дата. По соглашению сторон, ФИО9 в лице ФИО10, пошел на встречу покупателю и при сложившихся обстоятельствах (ввиду смерти ФИО11) указал всю сумму по предварительному договору. Однако данные денежные средства истец не уплатила, в связи с чем не был заключен основной договор и предложений от истца о его заключении не поступали. Со стороны ответчика в адрес истца поступали предложения оплатить оставшуюся сумму, однако все требования игнорировались. По соглашению сторон и ответчик пойдя на встречу истцу, ФИО4 была заселена в квартиру, затем квартира находилась в пользовании арендаторов, коммунальные услуги не оплачиваются. Поскольку ФИО4 злоупотребляла своими правами, основной договор не был заключен, а предварительный прекратил свое действие, то ФИО9 решил продать квартиру ФИО6, государственная регистрация права произведена Дата. Указал на пропуск истцом срока исковой давности для оспаривания предварительного договора купли-продажи. Возражает против удовлетворения требований по взысканию морального вреда и расходов на оказание юридических услуг.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Полагает, что сделка, заключенная между ФИО9 и ФИО6 является законной, прошла регистрацию в Росреестре. Пояснила, что изначально предварительный договор купли-продажи был заключен Дата между ФИО11 и ФИО8, в рамках которого ФИО8 оплатил 1150000 руб. ФИО11 и ФИО9 работали в одном офисе. В последующем ФИО11 умер и ФИО9 пошел на встречу, истцу подписав предварительный договор купли-продажи от Дата на тех же условиях, где указал, что деньги получил. Однако фактически денежные средства ему истцом не передавались. ФИО11 вообще не имел никакого отношения к объекту. В Дата году собственником земельного участка являлся ФИО9 Доказательств тому, что между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве, истцом в суд не представлено. На момент заключения предварительного договора не было получено разрешение на строительство, не утверждена проектная документация. Также указала, что действительно с 2016 года вела переписку с истцом, как лицом проживающим в спорной квартире, по вопросу предоставления показаний счетчиков. Заявила о пропуске срока исковой давности по оспариванию сделки.

Представитель ответчиков ФИО7 в судебном заседании также возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменном отзыве, аналогичном по содержанию с письменными возражениями ФИО9 Дополнила, что воли ФИО9 к заселению ФИО4 в квартиру не было.

Третье лицо ФИО12 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании пояснил, что исковые требования ФИО4 поддерживает. В Дата 2012 года он увидел объявление в интернете от ООО «Домострой», позвонил в офис, ответила ФИО6, поговорил с ней. ФИО8 с другом приехал в Адрес в офис ООО «Домострой» по Адрес, в офисе была ФИО13, которая пояснила, что директор сейчас находится на объекте. Она показала документацию, рекламу, и сказала, что директор приедет через 2 часа. ФИО8 с другом поехали на Адрес, там уже стоял забор и проводились какие-то строительные работы. В это время рядом уже построился дом и люди заселялись в свои квартиры, дали хорошие отзывы о застройщике. Через 2 часа ФИО8 с другом подъехали в офис, там были ФИО6 и ФИО11. ФИО11 показал паспорт и сказал, что он директор компании, ФИО8 сделали скидку 50 000 руб. Затем ФИО8 и ФИО11 заключили предварительный договор, денежные средства в размере 1 000 000 руб. были переданы лично ФИО6 в руки. 150 000 рублей ФИО8 привез через 2 недели. Деньги передавались в присутствии трех лиц. ФИО8 понял, что деньги внес в кассу ООО «Домострой». ФИО11 и ФИО10 представлялись руководителями организации. Затем в Дата года ФИО8 узнал, что ФИО11 умер, после чего позвонил в офис ООО «Домострой», где сказали, что нужно подъехать для перезаключения договора. Старый договор был перечеркнут и выброшен в урну. Периодически ФИО8 ездил в Пермь и видел, что дом строится. В Дата года снова приехал с семьей в Адрес, зашли в Адрес, постучались и увидели, что там уже живет молодая семья из 3 человек. После чего поехали в офис разбираться, на что ответчики предложили ФИО8 на выбор 2 квартиры на 1 и 2 этаже. Квартира № семье ФИО8 понравилась, перезаключили договор на Адрес. В начале мая выдали ключи, подписали акт приема-передачи квартиры, указав там небольшие недостатки. После этого дочь ФИО8 заехала в квартиру жить в Дата года. С этого периода дочь проживала там, однако последние полгода проживает с ребенком в Адрес, так как без прописки ребенка невозможно устроить в садик, сложно попасть в больницу.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из содержания ч.1 ст.8 ГК РФ, следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, вытекающей из Постановлений от 06.06.2000 №9-П, от 01.04.2003 №4П, договорные обязательства должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности, недопустимости произвольного вмешательства кого - либо в частные дела.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьями309,310ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что Дата между ФИО10, действующим на основании доверенности от ФИО9 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи до Дата, но не позднее 20 дней с момента проведения технической инвентаризации здания, выдачи технического паспорта, государственной регистрации права за продавцом (п.2 договора).

Предметом договора является однокомнатная квартира, общей площадью 37,07 кв.м. на втором этаже жилого дома по адресу: Адрес, у л. Адрес (п.1.1. договора).

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 3 договора в размере 1150 000 рублей. 

Истцом обязательства об оплате предварительного договора купли-продажи жилого помещения исполнены в полном объёме, что подтверждается подписью ФИО10, действующего на основании доверенности № от Дата от имени ФИО14 о том, что денежные средства в размере 1150000 руб. получил полностью. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО4 свои обязательства по договору от Дата исполнила в полном объеме, оплатила стоимость объекта недвижимости в размере 1150000.

Доводы стороны ответчиков о том, что денежные средства по договору от Дата ФИО4 в полном объеме не оплачены, а ранее были внесены третьим лицом ФИО8 по договору с ФИО11, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку опровергаются установленными обстоятельствами. Каких-либо допустимых и достоверных доказательств, опровергающих фактически установленные по делу обстоятельства, стороной ответчика в суд не представлено.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указала на то, что предварительный договор купли-продажи квартиры от Дата фактически является договором долевого участия в строительстве жилья.

Согласно статье431ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора от Дата) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Из материалов дела следует, что ФИО9 являлся собственником земельного участка, с установленной категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под одноэтажный деревянный жилой дом, общей площадью 1275 кв.м. расположенного по адресу Адрес (л.д. 28), что сторонами не оспаривалось в ходе судебного заседания.

В Дата году разработана проектная документация многоквартирного жилого дома по Адрес.

Дата ФИО9 получил разрешение №-RU№/4 на строительство многоквартирного жилого дома по Адрес.

Дата ФИО9 получил разрешение №-RU№ на ввод в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес, состоящего из трех этажей и двух секций на 24 квартиры.

Из содержания предварительного договора купли-продажи от Дата (пункт 1 и 2 договора) следует, что предоставление истцу квартиры поставлено в зависимость от государственной регистрации права собственности на жилой дом ответчиком и от проведения технической инвентаризации здания, выдачи технического и кадастрового паспорта. Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченную строительством квартиру истцу в этом жилом доме.

Кроме того, в силу действующего гражданского законодательства договор купли-продажи объектов недвижимости предполагает обязательную регистрацию таких объектов в государственном кадастре недвижимости. Между тем в ходе судебного разбирательства установлено, что приобретаемая ФИО4 квартира у ФИО9 в момент заключения договора Дата на государственном кадастровом учете не состояла, право собственности на данный объект недвижимости за ответчиком не было зарегистрировано, поскольку предполагалось только ее строительство. Доказательств тому, что ФИО9 данный объект недвижимости возведен на личные денежные средства, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенного сторонами договора, а также совершения сторонами действий по исполнению принятых обязательств, суд пришел к выводу о том, что представленный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не отвечает признакам такого договора, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, потому на спорное правоотношение распространяется действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Доводы ответчиков о необходимости применения в данном споре норм права регулирующих отношения по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости суд отклоняет как несостоятельные и не нашедшие своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО4 к ФИО9 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата, заключенного между ФИО9 и ФИО4 в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу Адрес договором участия в долевом строительстве обоснованы и подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что жилой дом по адресу Адрес построен и введен в эксплуатацию.

Сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривались те обстоятельства, что фактически ответчиками квартира передана ФИО4 во владение и пользование в Дата года. Между тем, право собственности истца на спорный объект недвижимости до настоящего времени не зарегистрировано, поскольку в настоящее время ФИО9 произвел отчуждение данной квартиры в пользу ФИО6

Истец ФИО4 Дата направила претензию в адрес ответчика ФИО9 с требованием о заключении в добровольном порядке основного договора купли-продажи, передачи в собственность квартиры по адресу: ФИО15, компенсации морального вреда, взыскании расходов на юриста. Претензия ФИО9 не получена, о чем свидетельствует конверт, вернувшийся с отметкой о невозможности вручения по причине «истечения срока хранения».

Требуя признать недействительной сделку по продаже Дата ФИО9 ФИО6 жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу Адрес истец указала на нарушение своих прав, поскольку сделка была совершена в нарушение требований закона, а ФИО6 достоверно знала о заключении ФИО9 договора в отношении спорной квартиры с истцом.

Обязанность застройщика по завершении строительства передать объект долевого строительства его участнику определена законом. 

В силу статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из материалов дела следует, что Дата между ФИО9 и ФИО6 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец в лице застройщика обязуется передать в собственность однокомнатную квартиру, общей площадью 33,4 кв.м., расположенной по адресуАдрес 

В соответствии с п. 2.1. договора купли-продажи квартиры от Дата продажная цена отчуждаемой квартиры определена сторонами в размере 2100000 руб. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вместе с тем, установлено, что в отношении спорной квартиры между истцом и ответчиком ФИО9 Дата уже был заключен договор, по которому у застройщика ФИО9 в силу вышеуказанных норм права и условий договора возникла обязанность по завершении строительства передать ФИО4 объект.

Таким образом, ФИО9 зная о наличии у него обязательств по передачи спорного объекта недвижимости ФИО4, в силу заключенного Дата договора и в нарушение требований закона произвел отчуждение данного имущества ФИО6 На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО9 при заключении договора с ФИО6 преследовал противоправную цель по неправомерному отказу от исполнения условий договора с ФИО4

При этом, как следует из пояснений ответчика Лесниково й Н.В. она с Дата года достоверно знала о наличии договорных отношений между ФИО9 и ФИО4 в отношении спорного жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу Адрес и вела лично переписку с ФИО4 об уплате коммунальных платежей за эту квартиру.

В данном случае судом усматривается недобросовестное осуществление гражданских прав как ФИО9, так и ФИО6

На основании изложенного, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о недействительности сделки от Дата по купле-продаже жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу Адрес, заключенного между ФИО9 и ФИО6

Доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд находит не состоятельными, поскольку в судебном заседании установлено и подтверждается представленными доказательствами, что о нарушении своего права истец узнала Дата, при получении выписки из ЕГРН на спорную квартиру. При этом исковое заявление подано в суд Дата, то есть в пределах установленного законом срока, потому положения ст. 199 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенных положений закона, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде передачи в собственность ФИО9 квартиры, расположенной по адресу Адрес и взыскании с ФИО9 в пользу ФИО6 цены договора - 2100000 руб., а также внесения соответствующих сведений об аннулировании записи о регистрации права собственности за ФИО6 на указанное жилое помещение.

На основании ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям.

Истцом заявлено требование о возложении обязанности по передаче ФИО9 ей спорной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации, для получения которого, среди прочего, застройщик предоставляет в уполномоченный орган документы, подтверждающие соответствие объекта требованиям технических регламентов, технических условий, энергетической эффективности, оснащенности и т.д.

Из изложенного следует, что получение застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию относится исключительно к сфере ответственности застройщика и напрямую зависит от добросовестного и качественного выполнения им своих обязательств по постройке объекта, включая и ответственность за привлекаемые подрядные организации.

Статьей 401 ГК РФ определено, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность вне зависимости от нарушения обязанности со стороны его контрагентов.

Как усматривается из материалов дела, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено ответчиком Дата.

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Передача квартиры участнику долевого строительства без составления акта приема-передачи не может рассматриваться как надлежащее исполнение обязательства застройщиком, поскольку в соответствии со ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписание которого возможно не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Доказательств тому, что истец когда-либо умышленно уклонялась от принятия квартиры, либо сторонами реально был подписан акт приема-передачи, ответчиком не представлено, наоборот обстоятельства неправомерного отчуждения ответчиком спорной квартиры третьему лицу, явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском. В связи с этим суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части возложения на ФИО9 обязанности передать истцу спорную квартиру по акту приема-передачи.

Суд полагает, что срок, в течение которого ответчик обязан передать истцу квартиру по акту, должен составлять 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Данный срок является разумным и достаточным для совершения действий по передаче спорного объекта недвижимости истцу.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО4 о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворения требований в силу следующего. 

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда от 20.12.1994 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о компенсации морального вреда» под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями, посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права, либо нарушающими имущественные права гражданина.

Из анализа указанных положений, следует, что моральный вред может быть компенсирован, в случае причинения гражданину морального вреда действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. В иных случаях компенсация морального вреда может иметь место при наличии указания об этом в законе.

К отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, заключившим договор для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и: правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. 

Вместе с тем, в данном случае указанные нормы применению не подлежат, поскольку ФИО4 обращаясь в суд за защитой своего права, основывала свои требования на недействительности сделки ответчиков и наличии у ответчика обязанности по передаче ей квартиры. Поэтому на возникшие между сторонами правоотношения по заключению ряда сделок с объектом недвижимости, положения законодательства о защите прав потребителей не распространяются. При этом требований о возложении на ответчика ответственности за нарушение срока передачи объекта недвижимости, предусмотренной статьей 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", истцом не заявлялось.

Кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие нарушение действиями ответчиков личных неимущественных прав истца (ст. 151 ГК РФ), потому основания для взыскания в пользу истца компенсации морального вреда отсутствуют.

По этим же основаниям не подлежат применению к данным правоотношениям положения ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" относительно взыскания в пользу потребителя штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата с ФИО4 договором участия в долевом строительстве жилья, признания недействительной сделку от Дата купли-продажи жилого помещения с применением последствий недействительности в виде передачи в собственность ФИО9 спорной квартиры и взыскания в пользу ФИО6 уплаченной по договору суммы в размере 2100000 руб., возложении обязанности на ФИО9 передать истцу квартиру по акту приема-передачи. В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата заключенный между ФИО3 и ФИО1 в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу Адрес, договором участия в долевом строительстве жилья.

Признать недействительной сделку от Дата купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу Адрес заключенного между ФИО3 и ФИО2. Применить последствия недействительности сделки передав в собственность ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: Адрес взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 2100000 руб.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН об аннулировании записи о регистрации права собственности ФИО2 на указанное жилое помещение. 

Возложить обязанность на ФИО3 передать ФИО1 по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу Адрес в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда и взыскании штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя отказать. 

На решение в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

ФИО18

ФИО18 

Судья: Е.В.Шалагинова