Дело № 2-579/2019 14 августа 2019 года 

78RS0017-01-2018-005517-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи Байбаковой Т.С.,

при секретаре Петуховой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Комитету имущественных отношений, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании договоров купли-продажи недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском и, уточнив требования, просили признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2009, заключенный КУГИ Санкт-Петербурга с ФИО5 по результатам торгов от 10.08.2009 №9050-ПА/И, регистрационный № от 17.09.2009, кадастровый №; признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО6 в отношении объекта недвижимости расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый №; признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между 

<

ФИО>2 и 

<

ФИО>8 в отношении объекта недвижимости: 

<

адрес> кадастровый №; применить последствия недействительности сделок;

В обоснование своих требований указали, что 21.06.1993 

<

ФИО>3, 

<

ФИО>4 и ФИО2 был заключен договор передачи квартиры в собственность граждан в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровый № является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку жильцы дома начали приватизировать квартиры с 1993 года, в связи с чем вместе с правом собственности на приватизированные квартиры к ним перешло право общей долевой собственности на техническое помещение, предназначенное для обслуживания помещений жилого дома, в том числе на спорный подвал.

В судебное заседание явился истец ФИО1, представитель истцов, поддержали заявленные требования в полном объеме.

В судебное заседание явился ответчик Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание не явились ответчики, истцы, третье лицо, извещены надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, который был введен в действие с 01.01.1995, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Однако указанное положение в силу ст. 5 Федерального закона РФ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" не распространяется на правоотношения, возникшие до 01.01.1995, и в частности, не может приводить к изменению правового режима нежилого помещения, сформированного ранее и использовавшегося по определенному назначению.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила).

Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207, в соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 1 марта 2005 года утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора суду первой инстанции необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истца, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

Одновременно следует учесть, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Как следует из материалов дела. 21.06.1993 

<

ФИО>3, 

<

ФИО>4 и ФИО2 был заключен договор передачи квартиры в собственность граждан в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

25.06.1999 зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

10.08.2009 Санкт-Петербургом был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с ФИО5, заключенного по результатам торгов от 10.08.2009 №9050-ПА/И, регистрационный № от 17.09.2009.

09.11.209 между ФИО5 и ФИО6 в отношении объекта недвижимости расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, был заключен договор купли-продажи.

В 2017 между ФИО7 и ФИО4 в отношении объекта недвижимости был расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, был заключен договор купли-продажи.

Согласно технической документации, спорное помещение расположено на цокольном этаже, имеет нежилое назначение и с 1982 по 2008 годы вышеуказанное помещение учтено с использованием - «склад».

Сведения о наличии по состоянию на 2008 год в помещении 

<

данные изъяты> оборудования, обслуживающего более одного помещения, а также технологических помещений (тепловых пунктов, насосных, водомерных узлов, электрощитовых и пр.), предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, в филиале отсутствуют. При этом в 2008 году в рассматриваемом помещении филиалом было зафиксировано наличие канализационной трубы; сантехническое оборудование в помещении отсутствует.

Ввиду того, что определение имущественно-правового статуса помещения 

<

данные изъяты> филиалом не проводилось, предоставить информацию об отнесении/не отнесении данного помещения к общему имуществу многоквартирного дома не представляется возможным.

Согласно справке ГУП ГУИОН от 17.02.2019 следует, что по спорному адресу по состоянию на 1962 год было учтено помещение б/н 2 с использование «складское». В 1982 году указанному помещению присвоен номер 

<

данные изъяты> 1982 по 2008 помещение 2-Н учтено с использованием «магазин» По состоянию на 2008 год использование помещение 2-Н «Склад».

Согласно технической документации от 2008 года в помещении 

<

данные изъяты> расположены инженерные коммуникации (труба канализации). Технологических помещении, обслуживающих дом (водомерных узлов, теплоцентров и т.п.) в помещении 

<

данные изъяты> отсутствуют.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статьи 209 ГК РФ, принимая во внимание, что нежилое помещение 2-Н не является обособленным, не предназначено для обслуживания иных помещений дома и обладает самостоятельным назначением ("нежилое"), приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение обладает самостоятельным назначением и не относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Истцами в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, не представлено доказательств наличия в помещении 

<

данные изъяты> какого-либо оборудования, которое было предназначено исключительно для целей обслуживания иных помещений многоквартирного дома и предопределяет их назначение.

Суд обращает внимание, что спорное нежилое помещение 2-Н всегда находились в собственности Санкт-Петербурга и право собственности на него никогда не передавалось иным лицам, в связи с чем Санкт-Петербург, будучи собственником государственного имущества, в лице КУГИ Санкт-Петербурга обладал правом на распоряжение недвижимым имуществом по своему усмотрению и заключил с ответчиком ФИО5 договора купли-продажи.

Ссылки истцовой стороны на акт обследования нежилого помещения 

<

адрес> от 05.04.2019, из которого следует, что помещение подвала содержат инженерное оборудование, горизонтальные распределительные трубы с отводами, стояки и разводка системы водоснабжения с запорными вентилями и задвижками, трубопроводы водоотведения с прочистками (ревизиями), помещение обслуживает более одного жилого и нежилого помещения, не принимается судом, поскольку наличие в спорном помещении коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, само по себе не может являться основанием для признания спорного объекта недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома и не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, учитывая, что цокольное помещение жилого дома было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, пришел к правильному выводу о том, что право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, вопреки доводам истцов, материалами дела подтверждено, что спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме было учтено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием квартир либо всего дома.

Кроме того, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцами не доказан факт функционального назначения нежилого помещения как обслуживающего весь дом либо имеющего актуальное на момент первой приватизации социально-бытовое назначение для жильцов дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-0-0 от 19.05.2009 года, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Суд приходит к выводу, что спорное помещение к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома не относится, поскольку не соответствует установленным законом критериям, спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, действия по формированию данного помещения не были признаны незаконными, истцами не представлены доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в многоквартирном доме.

Поскольку истцом не представлено доказательств, что помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, предназначены для обслуживания всего жилого дома, а наличие лишь инженерных коммуникаций - труб, проходящих транзитом по подвальному помещению для отнесения имущества к общему имуществу жилого дома недостаточно, так как такие коммуникации находятся в каждом подвале, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с Законом адрес от дата N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в адрес" жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Однако, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Согласно представленным в материалы дела документам, спорное помещение, расположенное в подвале дома, не может быть отнесено к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку оно имело и имеет самостоятельное функциональное назначение.

Кроме того, суд первой инстанции приходит к выводу, что истцами пропущен срок исковой давности.

Из материалов дела следует, что право собственности Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение зарегистрировано 10.08.1999.

Исковая давность не распространяется на требования, предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса РФ, в том числе требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Как следует из пояснений истца ФИО1 управляющей организацией вышеуказанного дома является ООО «Жилкомсервис 1 Петроградского района».

Истцы не оспаривали, что спорным помещением не владели и не пользуются, поскольку оно длительное время находится в пользовании управляющей компании.

Кроме того указанное помещение пользовалось открыто и непрерывно, в связи с чем течение сока исковой давности по оспариванию прав началось не позднее даты приватизации истцами квартиры 14.01.1999, между тем с истцы в суд обратились 19.11.2018, то есть с пропуском установленного законом срока.

Суд обращает внимание, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права.

Из описательной и мотивировочной частей иска следует, что истцы считают спорное помещение относящимся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (к числу которых они сами и относятся), а права Комитета отсутствующими.

Согласно п. 52 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Поскольку истцы не владеет спорным имуществом, однако претендуют на существование права на него, надлежащим способом защиты прав Истцов является такой иск о правах на недвижимое имущество как иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск, ст. 301 ГК РФ).

В рассматриваемом случае истцами не доказан факт нарушения их прав, а также возникновения права в отношении спорного Объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, тогда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцами не представлены доказательства нарушения их прав и свобод, а также возникновение у них право на спорный объект.

На основании изложенного истцами не доказано нарушение их прав, в части того, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а также пропущен срок исковой давности, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 39, 56, 67-68, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Комитету имущественных отношений, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании договоров купли-продажи недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 27.08.2019