Дело № 2-2137/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2017 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края,

в составе председательствующего Козловой Н.П.,

при секретаре Слепушкиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, признании недействительным (ничтожным) условия договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, признании недействительным (ничтожным) условия договора купли-продажи.

В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КБ «Тальменка Банк» и ФИО2 заключен кредитный договор №.

В обеспечение обязательства по кредитному договору ФИО2 предоставил банку по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ – земельный участок (земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства), площадью 900 кв.м., находящийся по адресу 

<

адрес>

В связи с допущенными ФИО2 неплатежами по кредитному договору ООО «КБ «Тальменка-банк» вынужден был обратиться в Рубцовский городской суд Алтайского края с исковым заявлением о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ., а также обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Рубцовского городского суда Алтайского края по делу № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на заложенное имущество.

Земельный участок был передан в Территориальное управление Росимущества в Алтайском крае для его реализации с торгов.

ФИО1 принимал участие в торгах, выиграл их, и с ним от имени Росимущества был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи указанного земельного участка.

Истцом полностью уплачена определенная на торгах стоимость земельного участка в размере 250480 руб.

После предоставления в Росреестр документов на регистрацию перехода к ФИО1 права собственности на приобретенный земельный участок, Росреестр ДД.ММ.ГГГГ сначала приостановил государственную регистрацию, а затем ДД.ММ.ГГГГ отказал в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок со ссылкой на п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду того, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Выяснилось, что должник банка-залогодатель земельного участка ФИО2 после вынесения решения судом об обращении взыскания на заложенное имущество зарегистрировал на земельном участке право собственности на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании истец, представитель истца поддержали исковые заявления.

Представитель ответчика МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что в силу п. 1 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», пункта 1 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями.

Таким образом, Территориальный орган при организации торгов руководствуется поручением судебного пристава-исполнителя выраженного в постановлениях о передаче имущества на реализации. При этом судебный пристав-исполнитель руководствуется исполнительными листами, выданными по вступившим в законную силу решениям судов. Как следствие, Территориальный орган выполняет постановления судебных органов в прямом соответствии с резолютивной частью решения. Решением Рубцовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № принято обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок путем продажи с публичных торгов, впоследствии решением Рубцовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № принято обратить взыскание на заложенное имущество: объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, данные решения в части способа исполнения не обжаловались, а также до настоящего времени не пересмотрены. В соответствии с ч.2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Территориальным органом 18.09.2015 от УФССП России по Алтайскому краю получено уведомление о готовности к реализации арестованного имущества № и постановление о передаче арестованного имущества на торги (заложенное) от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно: земельный участок (земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства) площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Имущество было реализовано истцу ДД.ММ.ГГГГ по стоимости 250480 рублей 00 копеек, что подтверждается протоколом о результатах торгов №.

Денежные средства, полученные от реализации имущества, перечислены на счет отдела судебных приставов Ленинского района г. Барнаула УФССП России по Алтайскому краю в полном объеме.

Имущество передано по акту передачи ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Территориальным органом обязательства по договору исполнены в полном объеме и отсутствуют существенные нарушения условий договора на которые ссылается истец.

Кроме того, согласно пунктам 3.4. протокола от ДД.ММ.ГГГГ № и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № принятое покупателем имущество возврату не подлежит. Продавец не несет ответственности за качество проданного имущества.

Денежные средства от реализации, были переданы взыскателю по исполнительному производству, в рамках которого проводились торги. Соответственно, имеет место неосновательное обогащение должника – ФИО2, по прежнему являющегося собственником спорного земельного участка, поскольку фактически ФИО1 частично оплатил долг перед взыскателем.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть заявленные исковые требования в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента РФ от 12.05.2008 № 724, Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 432).

Соглашением ФССП России № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015 определены общие условия взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Как установлено решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 21 апреля 2017 года по делу № 2-248/2017, решением Рубцовского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок (земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства), площадью 900 кв.м., находящийся по адресу Россия, 

<

адрес>, принадлежащий ФИО2 на праве собственности и находящийся в залоге у общества с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Тальменка-банк» в соответствии с договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества 487635 рублей 20 копеек.

Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Рубцовского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью «Коммерческий Банк «Тальменка-банк» в части изменения начальной продажной стоимости заложенного земельного участка (земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства), площадью 900 кв.м., находящегося по адресу Россия, 

<

адрес>, принадлежащего ФИО2 на праве собственности и находящейся в залоге у общества с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Тальменка-банк», определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества 248000 руб. 00 коп.

Данное определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Рубцовского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на заложенное имущество: объект незавершенного строительства, площадь застройки 81 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества 55200 руб.

Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Согласно протокола № о результатах торгов по продаже заложенного (арестованного) имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора купли продажи № заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок приобретен у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае с первых торгов за 250480 рублей, физическим лицом ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по Алтайскому краю направлено ФИО1 сообщение об отказе в государственной регистрации, в котором указано следующее.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю поступило заявление ФИО1 о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании «Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заложенного имущества», реализованного на торгах.

Установлено, что на вышеуказанном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО2 на основании договору купли-продажи земельного участка от №., право собственности зарегистрировано в ЕГРП за № ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктами 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как установлено судом, после передачи имущества покупателю по договору купли-продажи и перечисления денежных средств в оплату стоимости объекта недвижимости выяснилось, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО2 на основании договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ право собственности зарегистрировано в ЕГРП за № ДД.ММ.ГГГГ.

Данное обстоятельство не было известно при проведении аукциона и оговорено организатором торгов, однако осведомленность о нем могла повлиять на решение ФИО1 приобрести спорную недвижимость.

Согласно ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Исходя из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Однако, ФИО1 передан земельный участок, обремененный правами третьих лиц, следовательно, договор купли-продажи № заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению.

Суд не соглашается с доводами представителя ответчика, об отсутствии правовых основания для взыскания с Территориального органа денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, поскольку должник не является стороной в сделке, и последствия расторжения договора купли-продажи, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельствах, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, денежные средства, полученные от реализации, были переданы взыскателю по исполнительному производству в рамках которого проводились торги, не делает последнего стороной по сделке.

Ссылка представителя ответчика на п. 3.4 договора купли-продажи № заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельна, так как в данном случае обязанность по возвращению истцу, уплаченных денежных средств, возникает у ответчика, вследствие расторжения договора купли-продажи.

В силу ст. 971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения.

При таких обстоятельствах, обязанность возврата денежных средств покупателю при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в данном случае возлагается на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор от собственного имени - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии с п. 4 приказа Росимущества № 470 от 19.12.2016 «О реорганизации Территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом» Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае переименовано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, о чем 20.01.2017 г. внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства, уплаченные истцом по договору купли-продажи № заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 250480 руб. 

Не подлежит удовлетворению требование о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.4 договора купли-продажи № заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в силу следующего.

В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 настоящего Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ.

Следовательно, отсутствуют основания для применения ст. 168 ГК РФ и признания недействительным (ничтожным) пункта 3.4 договора купли-продажи № заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ 

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5704 руб. 80 коп.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, признании недействительным (ничтожным) условия договора купли-продажи – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи № заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай в пользу ФИО1 250480 рублей.

В остальной части иска ФИО1 - отказать.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 704 руб. 80 коп.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в апелляционном порядке через Октябрьский районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий: Н.П. Козлова