Дело № 2-886/2025 

УИД № 44RS0028-01-2025-000841-83

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Кострома 05 июня 2025 года 

Костромской районный суд Костромской области в составе 

председательствующего судьи Казановой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бойцовой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района, администрации Костромского муниципального района о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Караваевского сельского поселения, администрации Костромского муниципального района о признании за ним права собственности на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, площадью 65 кв.м., расположенное по адресу: (адрес)

В обоснование заявленных требований указал, что постановление администрации Костромского муниципального района от 05.06.2003 года № разрешено строительство ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 6-ти квартирного индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 897,85 кв.м., расположенном в (адрес). Постановлением администрации Костромского района от 31.07.2007 № в связи с добровольным отказом гр. ФИО6 от строительства дома, внесены изменения в указанное выше постановление и включен в перечень лиц, которым разрешено строительство дома, ФИО1

Под строительство жилого дома был предоставлен земельный участок в аренду в соответствии с постановлением главы Караваевской сельской администрации от 16.04.2003 года № на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, каждому соразмерно площадям строящихся квартир, был заключен договор аренды от 16.04.2003 года №, в который позднее внесены изменения и на стороне арендаторов с 05.10.2004 года также включен ФИО1

По завершении строительства за всеми собственниками, кроме истцов в отношении квартиры №, было зарегистрировано право собственности в отношении своих квартир. Поскольку строительство квартиры № завершалось позднее, чем остальные 4 квартиры (1 и 2 квартира были объединены в одну с номером 1), ввод ее в эксплуатацию был запланирован отдельно от всего дома. Все квартиры в доме вводились в эксплуатации отдельно, в разное время.

По завершении строительства истец обратился в администрацию Костромского района с заявлением о вводе квартиры в эксплуатацию, в ответ на которое поступило уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.04.2016 года № по причине отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок, в 2017 году истец также обращался с аналогичным заявлением в администрацию Костромского района, в ответ на которое поступило уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2017 года № по причине отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок, а также технического плана.

В отношении спорной квартиры был подготовлен технический план, квартира площадью 65 кв.м, поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый № с адресом: (адрес). 

Попытки зарегистрировать право собственности в административном порядке остались безуспешными. Сообщением Управления Росреестра по Костромской области от 10:06.2016 года № отказано в государственной регистрации права собственности по причине предоставления ненадлежащего правоустанавливающего документа в качестве которого был предоставлен договор о долевом участии в строительстве; 6-ти квартирного жилого дома от 01.10.2003 года, заключенный между ФИО4 ФИО5, ФИО3, ФИО1, ФИО7, которым определен порядок несения расходов на строительство жилого дома.

Обстоятельства, которые препятствуют регистрации права собственности на (адрес) за ФИО1 не могут быть преодолены во внесудебном порядке, договор аренды на земельный участок расторгнут, а новый не может быть заключен, поскольку изменения в отношении земельного участка с кадастровым номером № не могут быть зарегистрированы в ЕГРН по причине отсутствия в ЕГРН сведений о праве ФИО1 на (адрес). Кроме того, долевое распределение в праве собственности на жилой дом в настоящее время невозможно по причине регистрации иными собственниками прав собственности на квартиры как отдельный объект, а не в долях на жилой дом.

Вместе с тем, собственником построенной квартиры (адрес) должен быть ФИО1 как лицо, которым этот объект за счет своих средств создан.

Квартира построена истцом на основании разрешительных документов, выданных ФИО1 на строительство, а также в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, и не является самовольной постройкой, однако в административном порядке право собственности зарегистрировать не удалось. Строительство квартиры велось за счет собственных средств истца, что подтверждается договором о долевом участии в строительстве, распределившим расходы на строительство жилого дома.

С момента завершения строительства в квартире проживает истец со своей семьей, с ФИО1, заключены договоры на поставку в квартиру коммунальных ресурсов (газоснабжение), подключение к электроснабжению осуществлено через квартиру ФИО3 в том же жилом доме.

На основании изложенного, со ссылкой на ст.ст. 12, 218, 219 Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ) истец просит удовлетворить заявленные требования.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям в нем изложенным. 

Представитель истца по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что в административном порядке зарегистрировать право собственности не представляется возможным, поскольку истец и другие собственники квартиры жилого дома не могут в настоящее время осуществить регистрацию прав на земельный участок по причине отсутствия регистрации права собственности истца на квартиру. После регистрации истцом права собственности на жилое помещение ФИО1 и иные собственники намерены зарегистрировать право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный (адрес).

Представитель ответчика администрации Костромского муниципального района в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Представитель ответчика администрации Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ходатайств об отложении не поступало.

Третьи лица ФИО4 ФИО9, ФИО2, ФИО3, являющиеся собственниками квартиры многоквартирного дома, а также привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, супруга истца - ФИО10, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования полагали подлежащим удовлетворению.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Костромской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении не поступало.

В соответствии со ст. 167 ч. 3 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о дне слушания дела надлежащим образом.

Выслушав истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе путем признания права.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из судебных решений, установивших гражданские права и обязанности. Право собственности граждан при наличии достаточных оснований может быть установлено судебным актом.

Строительство любого объекта недвижимости непосредственно связано с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Строительство считается оконченным, и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1). На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (пункт 2).

Пунктом 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ установлено, что арендаторы земельного участка как лица, не являющиеся собственником земельного участка, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16 апреля 2003 года администрацией Костромского района в лице главы Караваевской сельской администрации ФИО11 (арендодатель) и застройщиками в лице ФИО2, ФИО3, ФИО4 ФИО6, ФИО5, на основании постановления главы Караваевской сельской администрации № от 16 апреля 2003 года заключен договор аренды земельного участка под строительство.

Предметом указанного договора является земельный участок общей площадью 897,85 кв.м. 2 (п.1.1), категория земель - земли поселений (п.1.2.2), целевое назначение - по строительство многоквартирного жилого дома (п. 1.2.3), срок действия договора с 16 апреля 2003 года по 14 апреля 2004 года (п.2.1).

Дополнительным соглашением от 05.10.2004 года к договору аренды земли № от 16 апреля 2003 года стороны договорились заменить ФИО6 на ФИО1 Внести в договор аренды п. 5.3 «Считать расторгнутым договора аренды земли с ФИО6 Все условия договора в полном объеме распространяются на нового Арендатора».

Дополнительным соглашение от 18 ноября 2004 года к договору аренды земли № т 16 апреля 2003 года стороны договорились п. 7.1 Договора аренды читать в следующей редакции: «Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

Дополнительным соглашение от 30 ноября 2004 года к договору аренды земли № т 16 апреля 2003 года стороны договорились п. 1.1 Договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне Арендатора и использует на условиях настоящего договора земельный участок общей площадью 897,85 кв.м., в том числе … ФИО1 - 110, 48 кв.м. Участок расположен по адресу: (адрес) предоставлен в аренду на основании постановления главы Караваевской сельской администрации № от 16 апреля 2003 г.»

Постановлением главы местного самоуправления Костромского района № от 05 июня 2003 года постановлено разрешить ФИО3, ФИО2, ФИО4 ФИО5, ФИО6 строительство индивидуального жилого дома в (адрес) поссовета на земельном участке площадью 897,85 кв.м.

Постановлением администрации Костромского муниципального района от 31 июля 2007 года № внесены изменения в постановление № от 05.06.2003 года: ФИО6 заменен на ФИО1

01 октября 2003 года работники ФГОУ ВПО Костромская ГСХА ФИО4 ФИО5, ФИО3, ФИО1, ФИО2 заключили договор о долевом участии в строительстве 6 квартирного жилого дома по адресу: (адрес)

Постановлением главы Караваевской сельской администрации от 30 ноября 2024 года № «О перенумерации» постановлено в связи с завершением работ по реконструкции незавершенных строительством 2-х корпусов детского сада под жилые дома, расположенные в (адрес) присвоить 6-квартирному жилому дому взамен номера № номер № с порядковыми номерами квартир: ….. (адрес) ФИО1

По завершению строительства проведена техническая инвентаризация, на квартиру (адрес) получен технический паспорт жилого помещения, инвентарный №. Общая площадь квартиры составила 65 кв.м.

28 ноября 2011 года многоквартирный жилой дом, общей площадью 531,3 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером № расположены следующие жилые помещения: 

- квартира, местоположение: (адрес), площадью 159,8 кв.м., кадастровый №, правообладатель ФИО9, права собственности зарегистрировано 15.03.2023 года на основании договора купли-продажи;

- квартира, местоположение(адрес), площадью 65 кв.м., кадастровый №, сведения о правообладателе отсутствуют;

- квартира, местоположение: (адрес) площадью 115,4 кв.м., кадастровый №, правообладатель ФИО4, право собственности зарегистрировано 28.02.2005 года;

- часть жилого дома, местоположение: (адрес) площадью 94,9 кв.м., кадастровый №, правообладатель ФИО3, право собственности зарегистрировано 30.03.2005 года;

- квартира, местоположение: (адрес) площадью 96,3 кв.м., кадастровый №, правообладатель ФИО2, право собственности зарегистрировано 29.08.2005 года.

16 августа 2018 года кадастровым инженером ФИО12 подготовлен технический план помещения, расположенного по адресу: (адрес). В заключении кадастрового инженера указано, что квартира № с кадастровым номером № расположена на 1 этаже в пяти квартирном жилом доме, общая площадь 65,0 кв.м., в том числе 35,8 кв.м. (двухкомнатная). 

В июне 2015 года на общем собрании жильцов в многоквартирном доме, расположенном по адресу: (адрес) поставлен вопрос о принятии решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и проведение его кадастрового учета. В общем собрании также принимал участие ФИО1, как собственник (адрес). 

Постановлением главы администрации Костромского муниципального района Костромской области от 31 июля 2015 года № на основании заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5 право аренды вышеуказанных лиц на земельный участок площадью 897,85 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома прекращено.

25 марта 2016 года кадастровым инженером ФИО14 был подготовлен межевой план земельного участка с кадастровым номером №. В заключении кадастрового инженера указано, что на участке с кадастровым номером № расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №. 

В дальнейшем собственники квартир многоквартирного жилого дома, в том числе и ФИО1, обращались в ФГБУ «ФПК Росреестра» по Костромской области с целью осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером №, однако решением от 18 апреля 2016 года № кадастровый учет был приостановлен поскольку в базе АИС ГКН отсутствовали сведения о регистрации прав ФИО1 на объект недвижимости.

Истец ФИО1 неоднократно пытался осуществить государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости - (адрес) по адресу: (адрес) в административном порядке.

В сообщении Управления Росреестра по Костромской области от 10.06.2016 года № ФИО1 отказано в государственной регистрации права собственности по причине отсутствия передаточного акта квартиры, подписанного участниками долевого строительства.

28 апреля 2016 года, 28 сентября 2017 года уведомлением администрации Костромского муниципального района Костромской области за №№ ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры № в жилом доме №, расположенном по адресу: (адрес), по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положении п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 218 ГК РФ следует, что для отнесения объекта к недвижимому имуществу, помимо прочной связи с землей, требуется, чтобы этот объект был создан с соблюдением закона и иных правовых актов, то есть в установленном законом порядке, как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, в том числе отвода земельного участка под строительство в установленном порядке, получение необходимых разрешений и согласований, наличие проектно-сметной документации, а также документов, подтверждающих ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 7 ст. 5.2 Градостроительного кодекса РФ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав на объект капитального строительства осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 11 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходим передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Тот факт, что истец не может зарегистрировать во внесудебном порядке право собственности на спорную квартиру, так как у него не сформирован полный пакет документов, необходимый для подачи в Управление Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии, по мнению суда, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку, как установлено в судебном заседании, многоквартирный жилой дом в котором расположена спорная квартира построен и введен в эксплуатацию.

Согласно ч. 6 ст. 131 ГК РФ, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности, и внесения записи о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости.

Администрацией Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района, администрацией Костромского муниципального района факт соответствия многоквартирного жилого дома № по (адрес), а соответственно и расположенной в нем квартиры № градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам не оспаривается, нарушений прав третьих лиц при возведении многоквартирного жилого дома не установлено.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, по смыслу ст. 222 ГК РФ, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В действиях истца не установлено нарушений положений ст. 10 ГК РФ. Требование о сносе объекта недвижимости к истцу уполномоченным лицом не предъявлялось.

Строительство многоквартирного жилого дома было осуществлено на земельном участке, отведенном на момент выдачи разрешения на строительство и начала строительства для этих целей и при наличии разрешающей документации на строительство.

Спорная квартира была построена истцом на основании договора о долевом участии в строительстве от 01 октября 2003 года, которым установлена площадь квартиры и ее сметная стоимость, а также на основании разрешения на осуществление строительства, выданного администрацией Костромского муниципального района. 

Надлежащим землепользователем истец и другие сособственники были уполномочены на возведение многоквартирного жилого дома. Кроме того, земельный участок, на котором возведен многоквартирный жилой дом, был предоставлен истцу в период осуществления строительства на основании договора аренды.

Квартира № состоит на кадастровом учете с 28 ноября 2011 года, право остальных собственников жилых помещений в многоквартирной жилом доме по адресу: (адрес) зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Кроме того, ответчиками и третьими лицами не заявлено возражений относительно признания права собственности на спорный объект недвижимости за ФИО1

При изложенных выше обстоятельствах, принимая во внимание, что испрашиваемый истцом объект существует, как оборотоспособный объект, поскольку многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет, в отсутствие правопритязаний третьих лиц в отношении испрашиваемого истцом объекта недвижимости, в этой связи с учетом положений ст. 35 Конституции РФ, ст. 12 ГК РФ избранный истцом способ защиты о признании право собственности является надлежащим, в связи с чем заявленные требования истца суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДДММГГГГ года рождения, место рождения (адрес), паспорт серия № выдан ДДММГГГГ (адрес), право собственности на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, площадью 65 кв.м., расположенное по адресу: (адрес)

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Костромской районный суд Костромской области.

Председательствующий судья О.Ю.Казанова

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2025 года.