№2-445/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 14 февраля 2020 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Заполацкой Е.А.,

при секретаре Тимашовой М.А., 

с участием представителей истца администрации Белгородского района ФИО1, ФИО2 (по доверенности), ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Белгородского района к ФИО3 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

установил:

администрация Белгородского района обратилась в суд с иском к ФИО3 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

В обоснование своих исковых требований указала, что 10.09.2015 между администрацией Белгородского района и ответчиком был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (номер обезличен), площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен). Срок аренды был установлен на три года, до 07.09.2018. Согласно сведениям ЕГРН, на арендованном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО3 на праве собственности.

08.10.2018 в адрес ответчика было направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды с 01.01.2019 с предложением завершить строительство объекта незавершенного строительства в срок до 31.01.2019.

В судебном заседании представители истца администрации Белгородского района ФИО1 и ФИО2 (по доверенности) заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, поддержали и просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 исковые требования признал, указав, что завершить строительство он не имеет возможности в силу своего тяжелого материального положения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным в деле доказательствам, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Пунктом 1 и 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), введенной в действие с 01.03.2015 г. в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пунктом 6 указанно выше статьи 239.1 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По смыслу приведенных норм только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что по результатам аукциона 18.08.2004 между администрацией Белгородского района и ФИО3 был заключен договор аренды (номер обезличен) земельного участка площадью 1500 кв.м., находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: (адрес обезличен), для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды составил три года с 16.08.2004 по 16.08.2007. 

05.05.2010 между администрацией Белгородского района и ФИО3 заключен договор аренды (номер обезличен) земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, сроком на пять лет – с 05.05.2010 по 04.05.2015. Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра 30.07.2010.

Вышеуказанный договор аренды расторгнут на основании распоряжения администрации Беловского сельского поселения №2-з от 08.09.2015 и соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от (дата обезличена).

На основании распоряжения администрации Беловского сельского поселения №2-з от 08.09.2015 ФИО3 предоставлен однократно для завершения строительства из состава земель Беловского сельского поселения Белгородского района (земли населенных пунктов) в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 1500 кв.м., с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: (адрес обезличен).

10.09.2015 между администрацией Белгородского района и ФИО3 заключен договор аренды (номер обезличен) вышеуказанного земельного участка сроком на три года до 07.09.2018. Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области 26.10.2015.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что при истечении срока действия договора, настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 30.10.2019 на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства общей площадью 30 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), принадлежащий на праве собственности ФИО3. Право собственности ответчика зарегистрировано 02.02.2010, без указания степени готовности объекта незавершенного строительства.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснил, что на земельном участке расположен фундамент жилого дома.

08.10.2018 в адрес ответчика было направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды с 01.01.2019 с предложением завершить строительство объекта незавершенного строительства в срок до 31.01.2019.

До настоящего времени строительство жилого дома не завершено.

Поскольку стороны, при заключении договора аренды, исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, оснований полагать, что договор аренды был продлен – не имеется.

Право на однократно заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство не закончено, имеется только фундамент, что свидетельствует об отсутствии права на последующее продление арендных отношений.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применение ст.239.1 ГК РФ.

Принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда. Наличие административного порядка изъятия законом не предусмотрено, что в полной мере соответствует ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, устанавливающей, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе, что обусловлено п. 2 ст. 39.1. ЗК РФ. При этом по общему правилу первоначально земельные участки для целей строительства предоставляются только по результатам торгов и только на праве аренды (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). 

Статья 239.1 ГК РФ закрепляет, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п.4).

При этом сам порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3.12.2014 N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В нарушение ст.56 ГПК РФ истец, заявляя требование об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, не представил отчет оценки начальной рыночной стоимости спорного объекта, в то время как вышеуказанные Правила требуют оценки объекта, что не позволяет суду определить начальную рыночную стоимость указанного объекта.

Таким образом, предъявляя в суд требования об изъятии имущества и продажи его с торгов, истец изначально лишил права ответчика права на оспаривание начальной продажной цены.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации Белгородского района к ФИО3 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья Белгородского

районного суда Е.А. Заполацкая

Мотивированный текст решения изготовлен 21.02.2020 года