Дело № 3а-815/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Детский реабилитационный центр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Детский реабилитационный центр» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> и просило установить ее в размере равном рыночной на дату определения кадастровой оценки.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых не согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, полагал, что нарушения допущенные экспертом при производстве судебной оценочной экспертизы являются основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, экспертное заключение не оспаривал.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав сторон, эксперта, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 26604 кв.м., категория: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения детского реабилитационного центра, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>; земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 9595 кв.м., категория: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения детского реабилитационного центра, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>; земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 40197 кв.м., категория: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения детского реабилитационного центра, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с определена по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с определена по состоянию на 21.11.2018 года и утверждена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 012д в размере 

<

данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с определена по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Оптимал Групп», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финконсалт центр» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 03-20/815/МО от 23.03.2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласился представитель административного истца, административный ответчик Министерства имущественных отношений Московской области выразил несогласие с экспертным заключением представил замечания.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 36-43 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель Министерства имущественных отношений Московской области подверг его сомнению, в частности не согласился, что для определения рыночной стоимости объектов был использован единственный подход – сравнительный, отказ от применения доходного подхода несостоятелен; некорректно произведены расчеты, некорректно подобранны аналоги.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО1 данные на замечания стороны, с указанными выше доводами представителя согласиться не может, исходя из следующего. 

Земельные участки фактически заняты объектом культурного наследия регионального значения - усадьбы «Нехлюдово: парк, второй половины XV11I-X1X вв.», зоны охраны которого установлены Постановлением Правительства Московской области от 06.04.2017 № 260/10 "Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения "Усадьба "Нехлюдово": парк, вт. пол. XVIII-XIX вв.", расположенного в поселке Нагорное городского округа Мытищи Московской области, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон", п.2 которого гласит: «Особым режимом использования земель в границах охранной зоны усадьбы Нехлюдово запрещается: строительство и реконструкция (расширение, надстройка) капитальных зданий и сооружений, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление историко-градостроительной среды усадьбы Нехлюдово (специальные требования разрешенного строительства определяются градостроительным регламентом); хозяйственная деятельность, нарушающая характерную историкоградостроительную и природную среду парка усадьбы Нехлюдово, вызывающая загрязнение почв, воздушного и водного бассейнов, поверхностных стоков и грунтовых вод, нарушение сложившихся характерных гидрологических условий (изменение уровня грунтовых вод); размещение промышленных и коммунально-складских объектов, устройство мест захоронения промышленных и бытовых отходов; прокладка скоростных магистралей, новых трасс дорог, организация автостоянок для постоянного хранения автомобилей; установка стационарных рекламных щитов вдоль Челобитьевского шоссе, улицы Лесная, размещение рекламных конструкций на ограде парка усадьбы Нехлюдово; сплошная рубка зелёных насаждений, порча видового состава, уничтожение ценной берегозащитной и почвозащитной растительности; уничтожение ценных зелёных насаждений (массивов, групп, куртин и старовозрастных солитеров ценных пород, аллейных и рядовых посадок); уничтожение родников, захламление водотоков и береговых склонов, нарушение береговой линии реки Вздериножка/реки Чермянка, а также северной части пруда усадьбы Нехлюдово; значительное изменение рельефа местности (срезка, подсыпка более 0,5 м), распашка склонов, засыпка исторических оврагов и водотоков, проведение мелиоративных работ без обоснования.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты их получения. 

В экспертном заключении отражено, что отказ от применения методов доходного подхода обусловлен невозможностью капитальной застройки земельных участков. Потенциальное использование земельного участка без возможности капитальной застройки предполагает текущее использование в качестве реабилитационного центра. В открытых источниках данных приведены финансовые результаты ООО «ДРЦ», в соответствии с которыми чистая прибыль предприятия за 2016 г. составляла (-) 36 472 000 руб., за 2017 г. 106 000 руб. Потенциальный доход от использования земельных участков для эксплуатации реабилитационного центра зависит от ограничений в использовании, услуг, предоставляемых усадьбой (точный перечень которых и стоимость предоставления зависят от многих факторов). Доход от детских реабилитационных центров, как правило, сложно спрогнозировать, данные предприятия оказывают услуги не только на коммерческой основе. Аналитика о финансовых показателях реабилитационных центров отсутствует, в виду этого построить достоверный прогноз не представляется возможным. 

Таким образом, на этапе анализа возможности использования данного метода эксперт установил, что расчет входных параметров модели сопряжен с рядом значительных допущений, соответственно, результат оценки при использовании доходного подхода может быть недостоверным. Определение стоимости оцениваемого объекта доходным подходом не проводилось, так как не представляется возможным с достаточной степенью достоверности определить будущие доходы и расходы от использования объекта оценки.

Суд также обращает внимание, что объекты исследования обладают достаточно специфическими характеристиками категории земель, разрешенного использования и местоположения. Согласно заключению экспертом приняты во внимание данные характеристики, а также ретроспективная дата определения стоимости и для расчета были использованы наиболее сопоставимые аналоги. На стр. 33-35 экспертного заключения приведены существующие предложения о продаже наиболее сопоставимых объектов. Стоимость данных аналогов лежит в диапазоне от 1 до 322 тыс. руб. за сотку. На стр. 51 экспертного заключения описаны правила отбора аналогов. В качестве аналогов для расчета рыночной стоимости объектов были использованы 4 наиболее сопоставимых объекта по своему местоположению и дате обновления объявления. Экспертом были отсеяны объекты с ценовыми характеристиками, нетипичными для выборки, в составе которой они представлены (объекты, имеющие минимальные или максимальные цены, что приводит к высокой погрешности). Одним из основных ценообразующих факторов для земельных участков является местоположение. Так как объекты исследования расположены по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, севернее п. Нагорное, расстояние от МКАД 1 км, сопоставимых по местоположению земельных участков категории особо охраняемых земель экспертом обнаружено не было. В соответствии со справочником СРК-2017, при отсутствии аналогов для земель рекреации нужно использовать земельные участки из категории земель промышленности. Сопоставимых по фактору местоположения земельных участков промышленного назначения экспертом также не было выявлено. Кроме того, использование в качестве аналогов земель других категорий не позволяет учесть тот факт, что исследуемые земельные участки фактически заняты объектом культурного наследия регионального значения - усадьбы «Нехлюдово: парк, второй половины XVIII-XIX вв» и не могут быт застроены. Суд соглашается, что выбранные экспертом в конечном итоге для расчета аналоги наиболее объективно отражают рыночную ситуацию в соответствующем сегменте рынка и являются наиболее сопоставимыми, так как продажа подобных участков носит не массовый характер и на продажу выставлено ограниченное количество объектов-аналогов. Таким образом, существующий расчет является максимально объективным из возможных вариантов расчетов. Законодательством в области оценочной деятельности, а также ФСО №№1,2,3,5,7 не регулируется допустимая разница в удельных показателях стоимости аналогов. Таким образом, следует сделать вывод, что для расчета стоимости объекта исследования были использованы наиболее сопоставимые объекты-аналоги.

Суд с учетом анализа экспертного заключения, пояснений данных в судебном заседании экспертом, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной оценочной экспертизы, а также выводов и суждений эксперта, изложенных в письменных пояснениях на замечания сторон, у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, 

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны министерства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1 имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 25 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Детский реабилитационный центр», поданное в Московский областной суд 25 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 26604 кв.м., категория: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения детского реабилитационного центра, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей; 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 9595 +/- 857 кв.м., категория: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения детского реабилитационного центра, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 21 ноября 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей; 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 40197 кв.м., категория: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения детского реабилитационного центра, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2020 года. 

Судья М.Ю. Елизарова