Дело № 2-616/2024

УИД 86RS0007-01-2024-000187-55

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2024 года город Нефтеюганск 

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего судьи

ФИО1

при секретаре судебного заседания

ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВЕСТА-Девелопмент» о защите прав потребителя,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВЕСТА-Девелопмент» (далее по тексту Общество), в котором с учётом увеличения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит признать пункт 9.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома № от (дата) заключенного между Обществом и истцом недействительным, признать акт приёма-передачи от (дата) недействительным, обязать ответчика передать квартиру с составлением акта приёма-передачи и признать недействительными платёжные документы управляющей компании за коммунальные услуги с (дата). 

Требования мотивированы тем, что (дата) между Обществом и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по постройке объекта долевого строительства, а истец по оплате объекта долевого строительства. Общая стоимость объекта по договору составила рублей. Согласно пункту 5.1. договора, ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства не позднее второго квартала (дата). Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил в полном объёме. Однако срок сдачи дома перенесли на январь (дата). Впоследствии ((дата), (дата) и (дата)) неоднократно проводились осмотры квартиры, с выявлением ряда замечаний, которые ответчиком в полном объёме не устранены. Вместе с тем (дата) в адрес истца Обществом направлен односторонний акт приёма-передачи квартиры от (дата). Поскольку, по мнению истца, в данном случае ответчиком допущено нарушение его прав, он обратился в главное Управление строительства по Тюменской области, которое рекомендовало обратиться в суд. (дата) при отсутствии действий со стороны Общества, истец забрал ключи и паспорта на приборы учёта в отделе продаж Общества, и самостоятельно приступил к устранению недостатков. 

Истец просит дело рассмотреть в своё отсутствие, иск поддерживает, против рассмотрения дела в порядке заочного производства не возражает.

Общество о времени и месте судебного заседания извещалось повесткой, которая адресату не доставлена, в связи с истечением срока хранения возвратилась отправителю.

В силу части 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 63 - 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несёт риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей корреспонденцией, является риском юридического лица, и оно несёт все неблагоприятные последствия такого бездействия.

Таким образом, ответчик о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика в порядке заочного производства в отсутствие возражений истца о рассмотрении дела в таком порядке.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что (дата) между Обществом (Застройщик) и ФИО3 (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №, в соответствии с которым Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом: «Жилой комплекс с объектами социально бытового и общественного назначения по (адрес). Многоэтажный жилой дом №», расположенный по адресу: (адрес) с инженерными сетями и после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать Участнику указанный в договоре объект долевого строительства, а Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от Застройщика при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (пункт 1.1).

Объектом долевого строительства является жилое помещение, состоящее из 2 комнат, строительный номер по проекту № площадь 48,04 кв.м., расположенное на 12 этаже в подъезде 1 Жилого дома (пункт 1.2)

Пунктом 3.1 договора определено, что согласованный сторонами размер денежных средств, подлежащих уплате Участником Застройщику, составляет рублей.

Согласно пункту 5.1 договора, передача квартиры Застройщиком и принятие его Участником осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту после полной оплаты цены договора и получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. Срок ввода в эксплуатацию жилого дома – 2 квартал (дата). Срок передачи квартиры участнику – не позднее 3 месяцев с момента ввода в эксплуатацию жилого дома.

После ввода жилого дома в эксплуатацию в установленном порядке Застройщик письменно уведомляет Участника о готовности квартиры к передаче. Участник в течение 7 рабочих дней, следующих за днём получения уведомления, обязуется приступить к принятию квартиры. Участник обязуется принять квартиру по акту приёма-передачи, и нести ответственность за её сохранность с момента подписания акта приёма-передачи. Осмотр и приёмка Участником квартиры осуществляется только в присутствии Застройщика (пункт 5.2).

В пункте 5.3 договора указано, что неявка Участника или его уполномоченного представителя для приёмки квартиры либо при отказе Участника или уполномоченного представителя от принятия квартиры (за исключением случая, указанного в пункте 5.4 договора) признаются, как уклонение Участника от подписания акта приёма-передачи квартиры. Застройщик вправе составить односторонний акт приёма-передачи квартиры. При этом риск случайной гибели квартиры и обязанности, которые несёт собственник, в том числе по оплате жилищно-коммунальных услуг, признаются перешедшим к Участнику со дня составления Застройщиком одностороннего акта приёма-передачи квартиры. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участнику квартиры вследствие уклонения Участника от подписания передаточного акта, Застройщик освобождается от уплаты Участнику неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств по такому договору. 

Как следует из пункта 5.4 договора, Участник ознакомлен с тем, что технические характеристики квартиры после ввода жилого дома в эксплуатацию, могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в настоящем договоре. Стороны пришли к соглашению, что в связи с неизбежной строительной погрешностью, с учётом толщины слоя штукатурки по внутренним стенам и допустимыми по правилам СНиП отклонениями, расхождение проектной общей площади квартиры, лоджии и общей площади по данным обмеров уполномоченной организации в размере не более 5 процентов от указанной площади в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ, конфигурации и параметров помещений, входящих в состав квартиры являются несущественными изменениями квартиры, и не являются основанием для отказа от приёмки квартиры по передаточному акту и расторжения настоящего договора. 

В случае обнаружения в квартире существенных недостатков и отступлений от условий настоящего договора стороны могут подписать дефектный акт, в котором указывают характер отступления (недостатков) и срок для его устранения. После устранения отступления (недоделок) Застройщик уведомляет Участника о выполненных работах. При этом, Участник обязан явиться к Застройщику в течение 3 рабочих дней с момента уведомления о выполнении работ, осмотреть квартиру и принять её и результат работ путём подписания соответствующего акта. 

Согласно приложению № к договору, основными характеристиками квартиры являются: назначение квартиры – жилое; номер по проекту – 2В; оси – 7-9, В-Е; этаж – 12; подъезд – 1; общая площадь квартиры – 46,10 кв.м.; количество комнат – 2; площадь комнат – 19,35 кв.м., 12,11 кв.м.; количество помещений вспомогательного использования – 3; площадь помещений вспомогательного назначения – 5,09 кв.м., 3,83 кв.м., 5,63 кв.м.; количество балконов, лоджий – 1; площадь балконов, лоджий (с учётом понижающих коэффициентов) – 1,94 кв.м.; общая приведённая площадь квартиры (сумма общей площади и площади балкона/лоджии/террасы с понижающими коэффициентами) – 48,04 кв.м.; перегородки – выполняются согласно проекту; стены – штукатурка; полы – цементно-песчаная стяжка; полы в санузлах – гидроизоляция, цементно-песчаная стяжка; окна – металлопластиковые, двухкамерный стеклопакет, согласно проекту; входная дверь – металлическая утеплённая с встроенным замком 2 класса; балкон и лоджия – неотапливаемые, витражное остекление. Инженерное оборудование квартиры: отопление – горизонтальная система отопления, приборы отопления – стальные, узлы учёта и регулирующая аппаратура устанавливается согласно проекту; холодное и горячее водоснабжение – вертикальная система, трубы ПП, приборы учёта холодной и горячей воды; канализация – стояки выполнены трубы ПВХ с устройством выпусков на санитарные узлы и кухню; вентиляция – вытяжная с естественным побуждением; внутренние слаботочные сети – сети (телефон, телевидение, интернет, домофон) подводятся в квартирный слаботочный шкаф; электроснабжение – разводка выполняется согласно проекту медным кабелем без электроустановочных изделий. Устанавливаются квартирные силовые щиты с двух тарифными счетчиками учёта электроэнергии; пожарная сигнализация – предусматривается согласно проекту. 

Истец свою обязанность в части оплаты по договору об участии в долевом строительстве исполнил в полном объёме, что не оспаривалось стороной ответчика.

(дата) истцом получено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче. 

(дата) и (дата) истец производил осмотр жилого помещения, в ходе которого выявил ряд недостатков по качеству строительства.

(дата) истцом ответчику вручена претензия, в которой указано, что выявленные недостатки не устранены, а именно: входная дверь не соответствует 2 классу защищённости, необходимо привести в соответствие; электрический распределительный щит не встроен в стену (накладной), необходимо вмонтировать в стену; распределительная гребёнка отопления (есть кран отключения на этажной площадке и регулятора на каждом радиаторе). Если требуется, вмонтировать в стену; сливная заглушка в ванной комнате низ на высоте 9 см от пола, необходимо опустить в пол; электроразводка не имеет розеток, включателей, лампочек; отсутствует цементная стяжка на лоджии; вытяжное отверстие на кухне расположено на 0,5 метра от потолка; ширина вытяжной трубы на кухне не соответствует ни плану квартиры в договоре, ни плану квартиры в выписке из реестра; в плане квартиры кадастровой выписки появилась дополнительная ниша с лева от двери, что расширило стену с 2,2 м до 2,5 м, необходимо пересчитать площадь квартиры.

В связи с отсутствием ответа на претензию, (дата) и (дата) истцом в адрес Общества были направлены претензии.

(дата) истцом получен ответ на претензию от (дата), согласно которому Застройщиком сливная заглушка в ванной комнате опущена до уровня пола; входная дверь металлическая утеплённая с встроенным замком 2 класса, установлена согласно проекта; электрический распределительный щит установлен в соответствии с проектом; электрическая разводка произведена согласно проекта и раздела «Электроснабжение»; цементная стяжка на лоджии не предусмотрена проектом; вытяжное отверстие на кухне выполнено в соответствии с проектом; ширина вытяжной трубы на кухне соответствует проекту; квартира поставлена на кадастровый учёт согласно технического плана здания (многоквартирного дома) от (дата) изготовленного кадастровым инженером ИП М.И.М.

(дата) Обществом составлен односторонний передаточный акт, который направлен истцу (дата) и получен им (дата).

(дата) истец направил Обществу претензию, в которой указал, что не согласен с составленным в одностороннем порядке передаточным актом, поскольку письменно на приёмку квартиры он приглашён не был, недостатки не устранены. 

Не получив ответа на претензию, (дата) истец обратился в Главное управление строительства Тюменской области с заявлением о проведении проверки и возложении обязанности на Общество привести квартиру в соответствие и предать квартиру по акту приёма-передачи.

Ответом от (дата) Главное управление строительства Тюменской области рекомендовало истцу обратиться в суд за разрешением имеющегося с Застройщиком спора.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ) об участии в долевом строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (часть 4).

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи) (часть 6).

В силу статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве (часть 3).

Как указано в части 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, по смыслу вышеприведённых положений закона, участник долевого строительства вправе не подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства в случае неисполнения застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что на момент составления ответчиком одностороннего акта приёма-передачи квартиры, объект имел недостатки, что подтверждается актом о выявленных недостатках от (дата) подписанного сторонами и фотографиями, в связи, с чем, у застройщика отсутствовали правовые основания для составления одностороннего акта приёма-передачи объекта долевого строительства. 

Таким образом, односторонний передаточный акт от (дата) судом признаётся недействительным, и, следовательно, у Общества возникает обязанность по передаче истцу квартиры по акту приёма-передачи. 

Разрешая требование истца о признании пункта 9.1 договора участия в долевом строительстве недействительным, суд учитывает следующее. 

Пунктом 9.1 договора предусмотрено, что все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путём переговоров и направления письменных претензий, с приложением документов, подтверждающих указанные в претензии обстоятельства. Срок рассмотрения претензий – 30 дней. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, он передаётся на рассмотрение в районный суд (адрес) или Арбитражный суд . 

Часть 1 статьи 46 и части 1 статьи 47 Конституции Российской Федерации гарантируют каждому судебную защиту его прав и свобод и закрепляют, что никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В соответствии с частью 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 30 указанного Кодекса.

Согласно части 10 названной статьи выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

В пункте 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закона о защите прав потребителей) предусмотрено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности её филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения её филиала или представительства.

Таким образом, право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона о защите прав потребителей подсуден спор, принадлежит потребителю.

При этом положения статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность дела до принятия его судом к своему производству, не ограничивают право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом.

Согласно пункту 1 и подпункту 2 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ограничивающие право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 этого Закона, являются ничтожными.

Следовательно, имеются основания для признания недействительным пункта 9.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома № от (дата). 

Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительными платёжных документов за коммунальные услуги с (дата) суд не усматривает, поскольку истец требования к управляющей компании не предъявлял, и к участию в деле она не привлекалась.

Как указано в статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 9.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома № от (дата) заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВЕСТА-Девелопмент» и ФИО3.

Признать односторонний акт приёма-передачи квартиры, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВЕСТА-Девелопмент» (дата) недействительным. 

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВЕСТА-Девелопмент» обязанность передать ФИО3 по акту приёма-передачи жилое помещение, предусмотренное договором участия в долевом строительстве жилого дома № от (дата). 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВЕСТА-Девелопмент» в доход бюджета города окружного значения Нефтеюганск государственную пошлину в размере 300 (трёхсот) рублей.

Ответчик вправе подать в Нефтеюганский районный суд ХМАО-Югры заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд ХМАО-Югры в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешён судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд ХМАО-Югры в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: подпись