К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-68/2024 (М-845/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000868-64

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

22 мая 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО2, которому на праве собственности принадлежит нежилое здание, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил:

1) Установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости в едином государственном реестре следующего объекта недвижимого имущества:

- нежилое здание, кадастровый номер ........, площадью 1293,3 кв.м., по адресу: ............, по состоянию на 01.01.2018 г. в размере 27 508 000 рублей;

- нежилое здание, кадастровый номер ........, площадью 1293,3 кв.м., по адресу............, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 28 484 000 рублей;

2) Установить, что архивная кадастровая стоимость, равная рыночной стоимости указанного нежилого здания подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей с 01.01.2019 г.

3) Установить, что кадастровая стоимость равная рыночной стоимости указанного нежилого здания подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей с 01.01.2022 г.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимого имущества нарушают его права и затрагивают законные интересы, так как завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога на имущество физических лиц и неправомерно возлагает на ФИО2 обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в завышенном размере. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем административного истца по доверенности – ФИО6 направлены возражения с замечаниями на проведенную судебную экспертизу, а также ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 25.10.2023 года № 27-22992-СС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером ........, которое было поставлено на государственный кадастровый учет 06.07.2012 с наименованием «-», назначением «нежилое здание», площадью «1293.3 кв.м», количеством этажей «5», подземная этажность «0».

В дальнейшем, 21.03.2019 была изменена площадь здания с кадастровым номером ........ на «1676.5 кв.м».

Также, согласно статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

В связи с изложенным, при переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о назначении здания с кадастровым номером ........ на «нежилое», а также были внесены сведения о наименовании «нежилое здание».

По состоянию на 24.10.2023 дальнейших изменений сведений ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером ........ о наименовании, назначении, площади, количестве этажей не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 44 545 454,15 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) с 01.01.2019 до 01.01.2022 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2018.

Кадастровая стоимость в размере 46 012 677,35 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2022 до 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2021. 

Принимая во внимание, что ФИО2 является собственником оспариваемого объекта недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: ........, по состоянию на 01.01.2018 г. составляет 27 508 000 рублей; по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 28 484 000 рублей; 

Определением Краснодарского краевого суда от 09 ноября 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, производство по делу приостановлено, административное дело направлено в экспертную организацию – ФБУ «Краснодарская ЛСЭ Минюста России» эксперту ...........15

Согласно результатам судебной экспертизы № 4973/5-4-23-16.2 от 18.12.2023, отчет об оценке № Н-23,164/1 рыночной стоимости торгово-офисного центра с кадастровым номером ........, подготовленный оценщиком ФИО7 не соответствует ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что влияет на итоговую стоимость объекта исследования.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2018 г. определена в размере 79 147 411,00руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет + 43,7 %).

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 78 800 662,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет + 41,6 %). 

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Так же, судом, с учетом позиции представителя административного истца, пояснений эксперта в судебном заседании, установлено, что экспертом в нарушение п. 11 ФСО № 7 анализ рынка в полной мере не произведен, обоснование применения конкретных объектов-аналогов из всех доступных эксперту предложений не приведено, в то время как при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, а использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п. 22в ФСО № 7).

В связи с выявленными нарушениями, определением Краснодарского краевого суда от 23 января 2024 года, по настоящему административному делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой так же поручено эксперту ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России ...........15.

Согласно дополнительному заключению судебной экспертизы № 338/5-4-24 от 12 февраля 2024 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2018 г. определена в размере 79 147 411,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет + 43,7 %).

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 78 800 662,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет + 41,6 %).

В силу статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии с положением пунктов 5 и 13 части 3 статьи 135 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассматривая вопрос о получении необходимых доказательств в целях обеспечения правильного и своевременного рассмотрения административного дела с учетом его обстоятельств, характера спорных правоотношений, учитывая предмет настоящего спора, объем заявленных требований, определением Краснодарского краевого суда от 06 марта 2024 г. по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проведение которой было поручено эксперту ООО «Атлас-Консалт» ...........17

Согласно заключению судебной экспертизы № 193-68/2024 от 19 апреля 2024 г., подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Атлас-Консалт» ...........17

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2018 года составляет 95 178 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет + 113,7 %).;

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года составляет 102 539 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет + 122,8 %).

Представителем административного истца представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........17 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 25-26 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект экспертизы способен приносить, а также связанные с объектом экспертизы расходы. При применении доходного подхода эксперт определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. На момент проведения оценки эксперт располагает достоверной рыночной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Коэффициент вариации выборки возможных объектов – аналогов по состоянию на 01.01.2018 и 01.01.2021 превышает нормативное значение 33%. Учитывая изложенное выше, эксперт принял решение об использовании доходного подхода в своих расчётах по данному объекту экспертизы.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что на дату определения кадастровой стоимости в районе местоположения оцениваемого объекта рынок коммерческой недвижимости развит достаточно (является активным), Экспертом выявлены рыночные данные, достаточные для применения сравнительного и (или) доходного подхода. Следует также отметить, что затратный подход не учитывает основные факторы, существенно влияющие на стоимость недвижимости – местоположение, инфраструктура, транспортная доступность, перспективы развития района местоположения объекта экспертизы. На основании вышеизложенного, экспертом принято решение об отказе в использовании затратного подхода в отношении объекта экспертизы.

Рассчитывая стоимость объекта экспертизы сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны объекты, указанные в таблице, на странице 37 заключения по состоянию на 01.01.2018 г., а так же объекты, указанные в таблице на странице 42 заключения по состоянию на 01.01.2021 г.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на площадь, на техническое состояние (уровень отделки). 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относятся объекты экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца, изложенным в возражениях, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........17 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что в нарушение п, 11 ФСС) № 7 (V.«Aнализ рынка») экспертом не произведен в волной мере анализа рынка недвижимости. Согласно п. 11 ФСО № 7 (V «Анализ рынка»), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ ринка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

В силу п. 22в ФСО № 7, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Вместе с тем, в заключении судебной экспертизы анализ рынка в полной мере не произведен, обоснование применения конкретных объектов-аналогов из всех доступных эксперту предложений не приведено.

Эксперт пояснил: экспертом проанализирован рынок соответствующего сегмента рынка недвижимости, основные предложения о продаже сопоставимых объектов (в районе местоположения оцениваемого объекта) представлены в таблице 4 (стр. 28 Заключения) и табл. 5 (стр. 29 Заключения).

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что, эксперт не использовал затратный подход, тем самым нарушил ФСО V п. 2 «В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки».

Эксперт пояснил: согласно положениям ст. 24в ФСО-7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Объект оценки относится к сегменту коммерческой недвижимости, рынок которой в районе местоположения оцениваемого объекта развит достаточно для применения сравнительного или доходного подхода. Таким образом, Эксперт обоснованно отказался от применения затратного подхода.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что подобранные объекты аналоги существенно отличаются по площади от объекта экспертизы. В качестве объектов-аналогов № 1,2,3,4 эксперт выбирает нежилые здания с площадью 1 300 кв. м., 969,2 кв. м., 250 кв. м. При этом площадь объекта экспертизы составляет 1 293,3 кв. м. Примененные корректировки экспертом свидетельствуют о том, что подобранные объекты-аналоги несопоставимы и не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов, что подтверждается справочником оценщика, стр. 214 издания «Справочник Оценщика недвижимости -2020», в котором указано; «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограниченно для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог».

На что эксперт дал следующие пояснения: принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам: местоположению, назначению, площади. В соответствии с положениями п. 22д ФСО-7 «при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения], выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта». Корректировка на различие в площади сравниваемых объектов определена с применением коэффициента торможения.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что эксперт ошибочно отнес объект экспертизы к сегменту общественного питания, т.к. объект оценки используется для размещения отель «Аквила». При этом эксперт в качестве объектов-аналогов подбирает объекты, относящиеся к сегменту общественного питания.

На что эксперт дал следующие пояснения: нежилое здание с кадастровым номером ........ используется как гостиница со встроенным рестораном (что подтверждается фотоматериалами в составе дела №За-68/2024), т.е. относится к коммерческой недвижимости. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером ........, с видом разрешенного использования «для эксплуатации ресторана». Так, согласно сервису www.google.ru/maps в здании расположены ресторан «................», кафке «................», кулинарное шоу «................», соответственно, объекты-аналоги приняты Экспертом правомерно.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя административного истца о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Разрешая вопрос установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2018 года и по состоянию на 1 января 2021 года, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ ввиду превышения действительной рыночной стоимости здания в размере 95 178 000,00 рублей по состоянию на 1 января 2018 года над его кадастровой стоимостью в размере 44 545 454,15 рублей, а также ввиду превышения действительной рыночной стоимости здания в размере 102 539 000,00 рублей по состоянию на 1 января 2021 года над его кадастровой стоимостью в размере 46 012 644,35 рублей. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, участвующие в деле лица не представили, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости указанного объекта и отказе в удовлетворении административных исковых требований в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ......... 

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо отказать.

От экспертной организации ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России поступило заявление о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 279 850,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Как следует из материалов дела, определением суда о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу от 09 ноября 2023 года, расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается калькуляцией стоимости проведенной экспертизы, согласно которой на проведение экспертного исследования было затрачено 290 экспертных часов, стоимостью 950,00 рублей за один час.

Однако суд пришел к выводу о неразумном размере заявленной стоимости проведенного исследования, так как количество затраченных экспертных часов не обосновано. 

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

На основании изложенного, заявление о возмещении расходов за производство экспертизы экспертной организацией - ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России подлежит частичному удовлетворению, в размере 100 000.00 рублей. Расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца. 

Так же, ООО «Атлас-Консалт» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 110 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Как следует из материалов дела, определением суда о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу от 06 марта 2024 года, расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией - ООО «Атлас-Консалт» расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России оплату за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 (сто тысяч) руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Атлас-Консалт» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 110 000 (сто десять тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 июня 2024 г.