ДЕЛО №2-11/25

УИД 61RS0008-01-2024-001130-29

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Батальщикова О.В.

при секретаре Чекиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 , третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, сославшись на то, что она, являясь собственником 

<

адрес> в 

<

адрес>, заключила с ответчиком ФИО2 15.02.2024г. договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры.

По условиям договора продавец ФИО1 продала, а покупатель ФИО2 купила квартиру с КН №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; цена продаваемой квартиры – 2300000 руб.

Истица ФИО1 полагает заключенный договор купли-продажи недействительной сделкой, поскольку она была совершена под влиянием обмана, в результате мошеннических действий. 

ФИО1 просила суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры с КН №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1, и ФИО2; применить последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры в собственность ФИО1, и прекращения права собственности на квартиру ФИО2

В ходе слушания дела истец уточнила требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, дополнив основания заявленных требований, указав, что имеются основания полагать, что в момент совершения спорной сделки истец не понимала характер и значение своих действий и не могла руководить ими в силу имеющегося психического заболевания. Кроме того, исходя из обстоятельств совершения оспариваемой сделки, ФИО1, заключила спорный договор купли-продажи под влиянием существенного заблуждения относительно природы, мотивов и условий сделки.

Дело в отношении истца, ответчика и третьего лица рассмотрено судом в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования поддержала полностью, требования просила удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и дополнениях (уточнениях) к нему.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования не признал, в иске просил отказать. В ходе слушания представил письменные возражения, которые приобщены судом к материалам дела.

Третье лицо представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетелей ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, суд считает уточненные исковые требования ФИО1, подлежащими отклонению, при этом суд исходит из следующих обстоятельств. 

Судом установлено, что истица ФИО1,являясь собственником 

<

адрес> в 

<

адрес>, заключила с ответчиком ФИО2 15.02.2024г. договор купли-продажи принадлежащей ей (ФИО1) квартиры.

По условиям договора продавец ФИО1 продала, а покупатель ФИО2 купила квартиру с КН №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; цена продаваемой квартиры – 2300000 руб.

Объект принадлежит продавцу на праве собственности. Право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации права № (т.1, л.д. 27). 

В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи квартиры стоимость объекта составляет сумму в размере 2300 000 руб., которая уплачена покупателем продавцам полностью до подписания настоящего договора. Расчет произведен полностью, имущественных и финансовых претензий стороны друг к другу не имеют (т. 1, л.д. 30-31).

Согласно п. 13 стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и последствий его заключения, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст.ст. 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 ГК РФ, ст.ст. 17, 38 ЖК РФ сторонам известны и понятны. Настоящий договор подлежит регистрации в органах, ведающих государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исполнение сторонами условий договора до государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или заявления, которые могли быть сделаны или приняты сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора. Право собственности у покупателя возникает с момента внесения сведений в Единый государственный реестр прав: на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 11 договора).

Договор, подписан всеми участниками сделки: продавцом ФИО1, а также покупателем ФИО2 (т.1, л.д. 31).

Указанные обстоятельства заключения спорного договора купли продажи были подтверждены свидетельскими показаниями ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, данными им в судебном заседании, указанные свидетели присутствовали при сделке. Показания указанных свидетелей зафиксированы в протоколе судебного заседания от 15.04.2024г.

В материалы дела также представлено заявление ФИО1 от 15.02.2024г. (т. 1, л.д. 186), обязательство ФИО1 от 15.02.2024г. (т. 1, л.д. 187), а также расписка ФИО1 о получении ею денежных средств в размере 2250000 руб. за оплату неотделимых улучшений объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> (т. 1, л.д. 190). 

Из представленного филиалом ППК «Роскадастр» по Ростовской области копии кадастрового (реестрового) дела на объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0073307:835 следует, что для регистрации перехода права на объект недвижимости по адресу: 

<

адрес>, были представлены заявление ФИО1 от 15.02.2024 года и договор купли-продажи от 15.02.2024 года б/н, а также заявление ФИО2 от 15.02.2024 года и договор купли-продажи от 15.02.2024 года б/н. 

При этом заявления о государственной регистрации перехода права собственности поданы ФИО1 и ФИО2 лично с приложением договора купли-продажи б/н от 15.02.2024 года. 

Переход права собственности зарегистрирован 16.02.2024 года. Согласно выписке из ЕГРН, право собственности за ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано 16.02.2024 года (т.1, л.д.108). Таким образом, в настоящее время собственником спорного жилого помещения является ФИО2 

Из представленной адресной справки, выданнойОАСР УМВД по РОРОР, следует, что ФИО2 с 07.03.2024 года по 05.03.2029 года зарегистрирована по адресу: 

<

адрес> (т. 1, л.д. 57).

Из представленного в материалы дела постановления о проведении доследственных мероприятий следователя СК ГУ МВД России следует, что возбуждено уголовное дело в отношении лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ – мошенничество, совершенное в особо крупном размере группой лиц, в отношении в том, числе имущества, принадлежащего ФИО1 (т.1, л.д. 38). 

Согласно выписки из истории болезни ФИО1 ГБУ РО «Психиатрическая больница», ФИО1 находится на диспансерном наблюдении у психиатра с 22.03.2024г. с диагнозом сосудистая деменция тяжелая с острым началом (т. 1, л.д. 217). 

В соответствии с п. 1 и подпунктом 3 п. 1 ст. 8ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В силу пункта 1 ст. 432ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В пункте 1 ст. 454ГК РФ указано, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В силу пункта 1 ст. 549ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФот 23.06.2015 г.№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст. 153ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). 

В соответствии с пунктами 1 - 3 ст. 166ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправо предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Из пункта 2 ст. 179ГК РФ следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда РФот 23.06.2015 г.№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором также указано, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). 

В соответствии с п. 2 ст. 179ГК РФ обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. 

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 ст. 179 ГК РФ). 

При этом закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 ст. 179ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании. 

Таким образом, из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что договор купли-продажи может быть признан недействительным при наличии умысла продавца на обман, под которым также понимается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых продавец должен был сообщить покупателю при той добросовестности, какая от продавца требовалась по условиям оборота. При этом признание сделки недействительной по этому основанию не поставлено в зависимость от того, мог ли потерпевший самостоятельно проверить то обстоятельство, о котором продавец должен был сообщить, но недобросовестно этого не сделал. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (пункт 4 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со ст. 167ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 данной статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. 

С учетом вышеизложенного, проанализировав материалы дела, судприходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной и применении последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В части доводов истца о том, что в момент совершения спорной сделки она не понимала характер и значение своих действий и не могла руководить ими в силу имеющегося психического заболевания, суд исходит из следующего.

Судом по ходатайству представителя истца по делу была назначена и проведена судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФКУ «ГБ МСЭ по Волгоградской области Минтруда России». На разрешение экспертов судом были поставлены вопросы: имелись ли на момент совершения договора купли-продажи от 15.04.2024г. у ФИО1 психические заболевания; если у ФИО1 имелись психические заболевания на момент совершения договора купли-продажи от 15.02.2024г., то могла ли она в связи с наличием таких заболеваний понимать характер и значение своих действий в момент совершения договора купли-продажи, руководить ими и в полной мере осознавать их последствия.

Согласно заключению комиссии экспертов от 06.02.2025г. № комплексной амбулаторной судебной психолого-психиатрической экспертизы, у ФИО1 на момент совершения договора купли-продажи от 15.02.2024г. имелось психическое заболевание в виде 

<

данные изъяты>. Имеющееся психическое заболевание ФИО1 выражено не столь значительно и на момент совершения договора купли-продажи от 15.02.2024г. она могла понимать значение своих действий и руководить ими (т. 2, л.д. 3-9). 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе слушания дела представитель ФИО1 настаивала на недействительности оспариваемой сделки в силу положений ст. 177 ГК РФ, утверждала, что в период заключения сделки ФИО1 не понимала последствий совершаемых ею действий. 

Согласно п. 1 ст. 177ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. При этом неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими является юридическим критерием недействительности сделки. В отличие от признания гражданина недееспособным (ст. 29 ГК РФ) наличие психического расстройства (медицинский критерий) в качестве обязательного условия для признания сделки недействительной приведенной выше нормой закона не предусмотрено.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора было определение возможности истца в момент заключения сделки понимать ее правовые последствия и руководить своими действиями по распоряжению имуществом. 

В обоснование требований истец ссылалась на освидетельствование ФИО1 комиссией психиатров ГБУ РО «Психиатрическая больница», в результате которого ей был установлен диагноз 

<

данные изъяты>, в связи с чем в момент совершения сделки она не понимала характер и значение своих действий и не могла руководить ими.

Однако данные доводы отвергаются результатами судебно-психиатрической экспертизы от 06.02.2025г. № 25, в соответствии с выводами которой имеющееся психическое заболевание ФИО1 выражено не столь значительно и на момент совершения договора купли-продажи от 15.02.2024г. она могла понимать значение своих действий и руководить ими. Кроме того, в экспертом заключении указано, что на диспансерное наблюдение у психиатра ФИО1 взята 22.03.2024г., после совершения сделки купли-продажи.

Таким образом истец не доказала, что в момент совершения сделки купли-продажи - 15.02.2024г. она находилась в таком состоянии, в котором не была способна понимать значение своих действий и руководить ими.

У суда не имеется оснований не доверять выводам заключения комиссии судебно-психиатрических экспертов, т.к. они являются последовательными, основанными на всестороннем изучении материалов дела и медицинских документов истца. Исследование выполнено в соответствии с требованиями ст. 86ГПК РФ, судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ. Заключение составлено специалистами, имеющими профильное образование, стаж работы по специальности. Экспертами соблюдены требования Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; эксперты в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Несогласие истца с выводами заключения экспертов не свидетельствует об их неправильности. 

Разрешая уточненные исковые требования, суд исходит из того, что законом презюмируется полная право- и дееспособность любого гражданина, если он не ограничен в них в установленном законом порядке, в связи с чем бремя доказывания того, что лицо не отдавало отчет своим действиям и не могло руководить ими в момент совершения сделки, возлагается на истца.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о недоказанности доводов истца, а также об отсутствии порока воли у ФИО1 при заключении оспариваемой сделки, что является основанием для отказа в уточненных требованиях истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования ФИО1 к ФИО2, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Решение изготовлено 05.05.2025 г.