2-6841/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2017 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Стебуновой Е.Ю.

при секретаре Горбацевич Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 и ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк о признании договора ипотеки недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк обратились в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о расторжении кредитного договора № от 15.09.2009г, заключенный между АК Сберегательной банк Российской Федерации (ОАО) и ФИО1; солидарном взыскании задолженности 4 288 622,08 руб., обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, земельный участок, расположенный по адресуАДРЕС квартиру по адресу: АДРЕС, земельный участок по адресу: АДРЕС возврате государственной пошлины 29 643,11 руб. Свои требования мотивировали тем, что ФИО1 предоставлен кредит на приобретение недвижимости в размере 15 0000 руб. под 14,25% годовых на срок до 15.11.2034 года. поскольку заемщик не исполняет обязательства в соответствии с договором, истец вынужден обратиться в суд о взыскании долга с заемщика и поручителя, а также обратить взыскание на заложенное недвижимые имущество.

Истец в лице представители на требованиях настаивала. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, направив представителя, которая не возражало против удовлетворения иска. Просила отказать в части обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, поскольку она является единственным местом жительства.

Ответчица ФИО2 и ее представитель с иском не согласились, поскольку она была выведена из числа поручителей. Обратила внимание, что земельный участок по адресу: АДРЕС является совместным имуществом, в связи с чем 1/2 доля принадлежит ей и на нее не может быть обращено взыскание. Квартира по адресу: АДРЕС отчуждена. Предъявила встречное исковое заявление о признании Договора Ипотеки № от 31 мая 2010 года, заключенный между ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк и ФИО1 в части залога всего земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС недействительным, а возникшее на его основании обременение в виде «залога» 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС принадлежащей ФИО2 – отсутствующим, поскольку как супруга не давала согласия на указанную сделку.

Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.309 ГПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст.819 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 15.09.2009г между ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор на сумму 15 000 000 руб. для приобретения жилого дома и земельного участка по адресу: АДРЕС (л.д.11 оборот).

Согласно ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.

ФИО2 выступила поручителем (л.д.14 оборот).

12.01.2010г подписано Дополнительное соглашение №, согласно условий которого из состава обеспечения выводится ФИО2 (л.д.19).

Согласно п.2 ст.367 ГК РФ в случае, если обеспеченное поручительством обязательство было изменено без согласия поручителя, что повлекло за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, поручитель отвечает на прежних условиях.

Ответчиком ФИО1 представлено Дополнительное соглашение № от 31.05.2010г, согласно условий которого изменено целевое назначение кредита, а именно «для приобретения жилого дома и земельного участка по адресу: АДРЕС изменено «на приобретение земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС

Ответчица ФИО3 отрицала подписание указанного дополнительного соглашения. В нарушение ст.186 ГПК РФ и ст.56 ГПК РФ истцом не представлен подлинный вариант Дополнительного соглашения, оставшегося у банка. Представитель пояснила, что не может его представить по причине отсутствия.

Таким образом, для ФИО3 как поручителя применяются условия кредитного договора в первоначальной форме, что с условием Дополнительного соглашения № говорит о том, что она выведена из числа поручителей. 

Размер задолженности по состоянию на 27.04.2017г составил: 4 057 777,64 руб., просроченные проценты 223 060,06 руб., неустойку за просроченные проценты 7 784,38 руб. (л.д.45). Расчет ответчиками не оспорен, признан судом верным.

На основании сказано, долговое обязательство перед банком подлежит взысканию только с заемщика, то есть ФИО1 согласно заявленной суммы. 

Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Суд полагает, что нарушения заемщика при оплате кредитного договора, а именно нарушение условий по срокам погашения долга, являются существенными, в связи с чем кредитный договор № от 15.09.2009г, заключенный между АК Сберегательной банк Российской Федерации (ОАО) и ФИО1 подлежит расторжению с досрочным взысканием.

Согласно ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Кредитное соглашение было обеспечено Договором об ипотеке в отношении земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС (л.д.20).

В силу п.2 ст. 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и или регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариальное удостоверение согласие другого супруга. Супруг, чье нотариальное удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признании сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Суду не представлено нотариальное согласие ФИО2 на заключение указанного договора ипотеки. Ссылку истца на Согласие (л.д.120) суд находит не состоятельным, поскольку дано оно на приобретение земельного участка, а не на его обременение. В силу ст.168 ГК РФ Договор Ипотеки № от 31 мая 2010 года, заключенный между ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк и ФИО1 в части залога всего земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС является недействительным, а возникшее на его основании обременение в виде «залога» 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС принадлежащей ФИО2 – отсутствующим.

Кредитный договор был обеспечен Договором залога в отношении квартиры по адресу: АДРЕС (л.д.23 оборот) и Договором залога в отношении квартиры по адресу: АДРЕС (л.д.26 оброт). Вместе с тем, согласно условий Дополнительного соглашения № от 12.01.2010г указанная квартира (залогодатель ФИО2) выведена из числа поручительства и продана в 2012г (л.д.96-99). Таким образом, истец знал или должен был знать о переходе права на другое лицо с 2012г, что свидетельствует о подтверждении условий дополнительного соглашения от 2010 года. При рассмотрении дела истец не просил провести экспертизу в части оценки указанного имущества. 

Согласно п. 1 ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого федерального закона.

Согласно п.9 ст.77.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Суд полагает необходимым положить в основу решения выводы судебной экспертизы, которые даны специалистом не заинтересованным в исходе дела и предупреждённым об уголовной ответственности.

Согласно выводов судебного эксперта, рыночная стоимость имущества составила:

квартира, расположенная по адресу: АДРЕС, - 19 823 800 руб. 

1/2 доля земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС – 6 237 000 руб. 

Соответственно, 80% от экспертной цены составляет:

квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, - 15 859 040 руб. 

1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС – 4 989 600 руб.

Суд полагает необходимым установить начальную продажную стоимость исходя из этого. 

Суд не находит оснований для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на квартиру по адресу: АДРЕС, поскольку по первых, она не является единственным местом жительства ответчика ФИО1, так как он зарегистрирован по иному адресу. Во-вторых, выступала в качестве залога во исполнение кредитного обязательства. 

Суд также не находит оснований для обращения взыскания на земельный участок по адресу: АДРЕС, поскольку такой участок как объект права не существует. 

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиками по встречному иску ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 сделано заявление о пропуске ФИО2 срока давности по отношению к Договору Ипотеки № от 31 мая 2010 года, заключенный между ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк и ФИО1, поскольку после его подписания прошло более трех лет. 

Суд не может согласиться с доводами ответчиков, поскольку согласно ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Поскольку срок основного обязательства не истек, то и срок действия договора поручительства не истек. Таким образом, ФИО2 не пропустила срок исковой давности. Кроме того, о нарушении своего права (наличии Договора ипотеки и права требования по нему) ответчица узнала не ранее 07.07.2017г, даты обращения в суд с настоящим иском. 

На основании сказанного, суд не находит оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, поскольку не находит указанный срок для ФИО2 пропущенным. 

В соответствие со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 29 643,11 руб., согласно иска (л.д.6).

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от 15.09.2009г, заключенный между АК Сберегательной банк Российской Федерации (ОАО) и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк основной долг 4 057 777,64 руб., просроченные проценты 223 060,06 руб., неустойку за просроченные проценты 7 784,38 руб., возврат государственной пошлины 29 643,11 руб., а всего 4 318 265,19 руб.

Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1 путем продажи с публичных торгов:

квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, установив начальную продажную стоимость 15 859 040 руб.

1/2 долю земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, установив начальную продажную стоимость 4 989 600 руб.

В удовлетворении требований ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк к ФИО2 о солидарном взыскании задолженности, обращении взыскания на имущество, в том числе квартиру по адресу: АДРЕС земельный участок по адресу: АДРЕС и 1/2 долю земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, принадлежащую ФИО2 – отказать.

Признать Договор Ипотеки № от 31 мая 2010 года, заключенный между ПАО Сбербанк в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк и ФИО1 в части залога всего земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС недействительным, а возникшее на его основании обременение в виде «залога» 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, принадлежащей ФИО2 – отсутствующим. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме. 

С У Д Ь Я :