№2-318/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нариманов 24 мая 2019 года

Наримановский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Никулина М.В.,

при секретаре Боровой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Наримановского районного суда Астраханской области, расположенного по адресу: 

<

...>, гражданское дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и встречному иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области о признании права требования арендной платы отсутствующим, обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, указав, что20.08.2018г. между ней и ответчиком заключен договор № аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1200 кв.м., из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства.

В период с 20.08.2018г. по 01.03.2019г. ФИО1 не исполнены обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 63416,21 рублей и пени – 99,40 рублей, которые истец просит взыскать с ответчика и расторгнуть договор аренды земельного участка № от 20.08.2018г. 

Ответчик ФИО1 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области, указав, что после заключения договора аренды выяснилось, что через земельный участок, переданный ему по договору аренды, пролегает канализационный коллектор, в связи с чем он не мог использовать земельный участок по назначению под строительство жилого дома.

29.10.2018г. ФИО1 обратился к арендатору с заявлением об уточнении границ земельного участка в связи с наличием недостатков сданного в аренду имущества. Акт согласования границ земельного участка был подписан Администрацией 20.12.2018г., после чего документы сданы на государственную регистрацию. Поскольку возможность использовать земельный участок по назначению появилась только проведения государственной регистрации внесения изменений в части координат границ участка – с 22.01.2019г., просит признать право требования арендной платы за период с 20.08.2018г. по 22.01.2019г. и расторжения договора аренды отсутствующим, обязать произвести перерасчет арендной платы.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования уточнила, окончательно их сформулировав, просила взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 18.12.2018г. по 30.04.2018г. в сумме 28854,56 рублей и пени 60,67 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка № от 20.08.2018г.; встречные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежаще, его представитель ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований Администрации МО «Наримановский район», встречное исковое заявление поддержала по основаниям, в нем изложенным, уточнила, что просит обязать произвести перерасчет задолженности по арендной плате.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено, что на основании Постановления № от 07.06.2018г. Администрацией МО «Наримановский район» Астраханской области принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, для индивидуальной жилой застройки, сроком на 20 лет.

Победителем аукциона был признан ФИО1, предложивший наибольшую цену годовой арендной платы в размере 120 000 рублей (протокол о результатах аукциона № от 16.08.2018г.).

20.08.2018г. между Администрацией МО «Наримановский район» Астраханской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № от 20.08.2018г., согласно которому последнему передан в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 1200 кв.м., из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, сроком на 20 лет – по 19.08.2038г.

Пунктом 3.1 договора аренды установлен размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 120 000 рублей.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Астраханской области 10.10.2018г. 

19.11.2018г. ФИО1 подготовлен акт согласования границ земельного участка, который утвержден представителем Администрации 20.12.2018г.

Государственная регистрация изменения границ земельного участка была произведена 22.01.2019г.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского Кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как пояснил представитель ответчика, необходимость изменения координат границ земельного участка с кадастровым номером 30:08:120108:204 обоснована тем, что через земельный участок, переданный ФИО1 по договору аренды, пролегает канализационный коллектор, что явилось основанием для ограничений по использованию данного земельного участка, и использование по назначению - для индивидуального жилищного строительства не представлялось возможным.

Указанное обстоятельство, то есть наличие на земельном участке с кадастровым номером № канализационного коллектора, представитель Администрации МО «Наримановский район» Астраханской области в судебном заседании не оспаривала.

В соответствии с ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. 

При этом сведений о наличии на земельном участке коллектора и невозможности строительства на нем жилого дома ФИО1 представлены не были, в Документации об аукционе такая информация отсутствовала.

Поскольку земельный участок имел существенные недостатки, которые возникли до заключения договора аренды и не были в нем оговорены, участок не соответствовал условиям договора аренды, его целевому назначению и разрешенному использованию и не мог быть использован по целевому назначению.

Таким образом, в нарушение требований ст.309, ст.393, ст.606, ст.611 ч.2 ГК РФ арендатор не мог фактически воспользоваться своим правом пользования земельным участком в тех границах и той площади, которая указана в документах аукциона, ввиду расположения на нем канализационного коллектора.

Не оспаривая факт передачи ФИО1 в аренду земельного участка, не соответствующего условиям договора, Администрация МО «Наримановский район» полагает возможным требовать внесения арендной платы с 18.12.2018г. – с даты подачи ответчиком уведомления о строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

Частью 3 статьи 6 Земельного Кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим кодексом прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания таких границ участка и деления их на части (п.8 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Таким образом, в силу положений земельного и гражданского законодательства объектом земельных отношений может быть только сформированный земельный участок, который как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения, и сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Судом установлено, что государственная регистрация изменения границ земельного участка с кадастровым номером 30:08:120108:204, по согласованным сторонами координатам границ участка, произведена 22.01.2019г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22.01.2019г.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что у ФИО1 право пользования земельным участком как объектом права возникло с момента государственной регистрации внесения изменений его границ.

Ссылку представителя истца на уведомление ФИО1 от 18.12.2018г. суд находит необоснованной, поскольку уведомление направлено о планируемом строительстве, при этом обязанность по получению разрешительной документации на возведение объекта индивидуального жилищного строительства на застройщика возложена законом.

Кроме того, доказательств фактического использования ответчиком земельного участка до 22.01.2019г. представителем истца, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как следует из п.5 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского Кодекса Российской Федерации, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Из анализа ст.611, ст.614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Аналогичные разъяснены даны в пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

При указанных обстоятельствах суд находит встречные требования ФИО1 об отсутствии у Администрации МО «Наримановский район» права требовать арендную плату за период с 20.08.2018г. по 22.01.2019г. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Относительно требований истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22.01.2019г. по 30.04.2019г. суд исходит из следующего.

Договором аренды земельного участка размер годовой арендной платы определен в сумме 120 000 рублей.

За указанный период расчет произведен следующим образом:

за январь 2019г.: 120000 руб. / 365 * 10 дней = 3 287,67; 

за февраль, март, апрель 2019г.: 120000 руб. / 12 мес. * 3 = 30000 руб.

всего: 33347,67 рублей (в т.ч. пеня в сумме 60 рублей ввиду несвоевременной оплаты).

Ответчиком в материалы дела представлены квитанции о внесении арендной платы по договору аренды № от 20.08.2018г. за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за периоды: январь-февраль 2019г. в сумме 11000 рублей, март 2019г. – 12000 рублей, апрель 2019г. – 12000 рублей, всего на сумму 35000 рублей.

Таким образом, судом установлено, что на дату рассмотрения дела задолженности по арендной плате по состоянию на 30.04.2019г. за спорный земельный участок ФИО1 не имеет.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 этого же Кодекса, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку суд установил, что Администрация МО «Наримановский район» при заключении с ФИО1 договора аренды № от 20.08.2018г. не исполнила надлежащим образом обязательства арендодателя в виде передачи земельного участка в целях, указанных в договоре, и арендатор до 22.01.2019г. не мог использовать земельный участок по назначению, при этом арендатором принимались меры к урегулированию вопроса путем подачи соответствующих заявлений, а в настоящее время задолженность по арендной плате погашена ответчиком в полном объеме, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды и пени и расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы удовлетворению не подлежат.

Оснований для удовлетворения требований ФИО1 о перерасчете задолженности по арендной плате суд не усматривает, поскольку судом установлено отсутствие у ответчика задолженности на дату рассмотрения дела.

Требование ФИО1 о признании отсутствующим у Администрации МО «Наримановский район» права требовать расторжения договора аренды суд также считает не подлежащими удовлетворению, поскольку данное право предусмотрено законом (ст.ст.450-451, 619 ГК РФ), а, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства, гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость произвольного ограничения пределов осуществления гражданских прав.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от 20.08.2018г., взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области о признании права требования арендной платы отсутствующим, обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате - удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области требования с ФИО1 арендной платы по договору аренды № от 20.08.2018г. земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за период с 20.08.2018г. по 22.01.2019г.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Наримановский районный суд Астраханской области в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения

Мотивированное решение изготовлено 24.05.2019г.

Судья М.В. Никулин