Дело № 3а-39/2024 УИД 51OS0000-01-2023-000192-34

мотивированное 

решение

 составлено 

3 июня 2024 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2024 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Камерзана А.Н.

при секретаре Лащенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Евро-Линия» об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

ООО «Евро-Линия» обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения (далее – ГОБУ) «Имущественная казна Мурманской области» от 21 ноября 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требований указано, что административный истец на основании договора купли-продажи от 11 марта 2003 г. является одним из долевых собственников земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 30 330 кв.м, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание №21.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2022 г. в размере 45 779 495 рублей 40 копеек.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... согласно отчету об оценке ООО Общество Оценщиков» от 9 октября 2023 г. *** по состоянию на 9 октября 2023 года составляет 28 298 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 21 ноября 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 21 ноября 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в соответствии с отчетом ООО «Общество оценщиков» от 9 октября 2023 г. № 093/10-23О в размере рыночной стоимости 28 298 000 рублей, поскольку кадастровая стоимость затрагивает интересы административного истца.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В материалы дела представлено ходатайство представителей административного истца ООО «Евро-Линия» ФИО1 и ФИО2, в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие, на заявленных требованиях настаивают.

Представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО3 представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие вместе с отзывом административного ответчика - директора ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО4, в котором просит в удовлетворении административного иска отказать.

В материалы дела также представлены письменные отзывы представителей административного ответчика Управления Росреестра по Мурманской области и заинтересованного лица администрации г. Мурманска.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленное административным истцом требование об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежащим отклонению. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 г.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, административный истец ООО «Евро-Линия» является собственником 5045/30330 доли земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 30330 +/- 61 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № 21; земельный участок поставлен на кадастровый учет 27 марта 2003 г. (том 2 л.д.1-12).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 45 779 495 рублей 40 копеек (том 2 л.д.24-27).

26 октября 2023 г. ООО «Евро-Линия» обратилось в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, составляющей на 9 октября 2023 г. 28 298 000 рублей, приложив отчет об оценке ООО «Общество оценщиков» от 9 октября 2023 г. №093/10-23О (том 1 л.д.35-189 том 2 л.д.21).

Решением ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 21 ноября 2023 г. *** отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащейся в отчете ООО «Общество оценщиков» от 9 октября 2023 г. № 093/10-23О по основаниям, изложенным в решении (том 2 л.д.22-23).

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа в удовлетворении заявления ООО «Евро-Линия» об установлении рыночной стоимости земельного участка явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 9 октября 2023 г. № 093/10-23О, а именно:

Анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. В отчете оценщик проанализировал данные о ценах сделок/предложений и выбрал аналоги из низкого ценового диапазона, что привело к заниженной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В качестве аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объекту сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Нарушение п. 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

2) Объекты аналоги выставлены на продажу посредством публичного предложения. Если продавец готов в процессе переговоров пойти на уступки покупателю и предоставить скидку на торг, он пишет об этом в тексте объявления. Ввиду отсутствия достоверных сведений целесообразно исходить из того, что в тексте объявления указана окончательная цена объекта-аналога. Введение корректировки необоснованно. Для объектов аналогов, в объявлениях которых указано, что возможен торг, целесообразно использовать информацию с портала Статриэлт по следующим основаниям: Статриелт - это информационный портал недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка). Значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистики на основе анализа рыночных цен, предложений, всей совокупности предлагаемых к продаже и в аренду объектов по соответствующим сегментам рынка, баз объявлений недвижимости, опубликованных за истекший квартал года на сайтах: www.avito.ru/, https://realty.yandex.ru, http://www.domofond.ru/Statrielt, http://realty.dmir.ru, http://zdanie.info, http://www.rosrealt.ru (всех региональных сайтах России). Корректировки на сайте Статриэлт обновляются раз в квартал, то есть информация более актуальная, чем справочник Лейфера, который публикуется по данным, собранным за предыдущие периоды.

3) На стр. 106 оценщик определяет корректировку на «площадь» на основе степенной модели снижения цены объекта недвижимости от его площади, в справочнике оценщика недвижимости-2022 под редакцией ФИО5 При описании данного элемента сравнения ФИО5 приводит важную информацию «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки ограничено для резко отличающихся по площади объектов.» площадь объекта оценки превышает площадь аналогов в 3-6 раз. Стоит отметить, что в справочнике ФИО5 также приведены корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для земельных участков под индустриальную застройку (промышленного назначения), на основании которых корректировки составят для всех аналогов – 23%.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр экспертиз и оценки «Капитал» ФИО6

Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертиз и оценки «Капитал» ФИО6 от 25 апреля 2024 г. № 3а-39-24, нарушения закона федерального стандарта № 7 в части п. 22б экспертом не подтверждено, в то же время замечания №№ 2, 3, указанные в решении (решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 21 ноября 2023 г. ***) подтверждаются, что оказывает влияние на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 9 октября 2023 г. без учета НДС составляет 37 319 000 рублей (том 2 л.д. 119-224). 

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Оценивая заключение эксперта от 25 апреля 2024 г. по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что в данном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями, опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд учитывает, что эксперт ООО «Центр экспертиз и оценки «Капитал» ФИО6 провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

При этом экспертом ФИО6 в разделе 2.1 заключения указано о несогласии с замечанием № 1 и подтверждении замечаний № 2 и № 3, изложенных в оспариваемом решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области».

Относительно замечания № 2 эксперт указал, что оценщик в расчетах использует Справочник оценщика недвижимости под ред. ФИО5 за 2022 г., принимает корректировку на уровне среднего показателя для неактивного рынка на уровне «-17,9%». Вместе с тем, максимальная корректировка на торг для земельных участков под производство на 1 октября 2023 года, приведенная в источнике, указанном в замечании (Статриэлт), составляет «10%». Учитывая, что Справочник оценщика недвижимости под ред. ФИО5 выпущен в 2022 г. и основан на аналитике 2021 г., в отношении корректировки на торг, так как она чувствительна к изменяющейся коньюктуре рынка, необходимо было привести анализ подобного различия с выводами о том, какой из источников соответствует рыночной ситуации. Но такого анализа в тексте отчета не представлено. Замечание подтверждено.

Оценивая правильность замечания № 3, эксперт указал, что оценщик в расчетах использует Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки под ред. ФИО5-2022, где в таблице 32 и рисунке 20 приведена зависимость стоимости земельного участка индустриального назначения от его площади (в среднем по России). Но анализ рынка, проведенный экспертом, не выявил такой значительной зависимости стоимости земельного участка от его площади, следовательно, используемая эмпирическая зависимость не подтверждается рынком. При этом корректировка на площадь, рассчитанная исходя из значений таблицы 43 и рисунка 41, более применимых к рынку г. Мурманска, составляет меньшее значение. Замечание подтверждено.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения об установлении нарушений в отчете об оценке и определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

Суд, признавая обоснованными замечания № 2 и № 3, изложенные в разделе V оспариваемого решения бюджетного учреждения, приходит к выводу, что применение оценщиком неактуальной корректировки на торг и неверной корректировки зависимости стоимости земельных участков от их площади (фактор масштаба), привело к необоснованному занижению рыночной стоимости земельного участка. Имеющиеся нарушения в своей совокупности, характеризуют отчет об оценке как не отвечающий критериям по недопущению неоднозначного толкования или введения в заблуждение, что предусмотрено статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, предоставленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** в размере 28 298 000 рублей на основании отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 9 октября 2023 г. №093/10-23О у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое решение от 21 ноября 2023 г. *** является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Центр экспертиз и оценки «Капитал» ФИО6 от 25 апреля 2024 г. № 3а-39-24, в размере 37 319 000 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 2000 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Евро-Линия» о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 21 ноября 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 30330 +/- 61 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № 21, по состоянию на 9 октября 2023 г. в размере его рыночной стоимости равной 37 319 000 (тридцать семь миллионов триста девятнадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н. Камерзан