РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2020 г. г. Астрахань

Трусовский районный суд г. Астрахани в составе председательствующего судьи Хасьянова Н.Д., при секретаре Ларионовой А.к. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчикам администрации МО «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – административно-торговое нежилое здание литер «А», общей площадью – 1448, 4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что она на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником объекта недвижимости нежилого назначения общей площадью-761,3 кв.м. и земельного участка площадью – 1806 кв.м., с кадастровым №, с разрешенным видом использования – магазины, общественное питание, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Как указывает истец в процессе эксплуатации объекта недвижимости ею была осуществлена реконструкция принадлежащего ей нежилого здания для дальнейшего его использования под магазины и общественное питание. В результате реконструкции изменились технические характеристики объекта недвижимости, а именно увеличилась его общая площадь, которая стала составлять 1448,4 кв.м. Реконструкция нежилого здания велась без получения разрешения в установленном законом порядке. Вместе с тем, истец полагает, что произведенная реконструкция объекта недвижимости нежилого назначения не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Так, согласно Градостроительного плана земельного участка объект недвижимости располагается в месте допустимого размещения застройки, назначение нежилого объекта недвижимости соответствует информации о видах разрешенного использования земельного участка. Реконструкция здания произведена в границах земельного участка, находящего в собственности и необходимого для использования объекта недвижимости в соответствии с его целевым назначением. В настоящее время получены заключения о соответствии реконструированного нежилого объекта недвижимости санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, техническим заключением подтверждено соответствие реконструированного объекта недвижимости градостроительным требованиям. 

При обращении в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани по вопросу выдачи разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, письмом данного управления истцу был дан ответ, что для принятия решения необходим полный пакет документов, предусмотренных ч.ч. 3,4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

В связи с изложенным, как указывает истец в ином порядке признать право собственности на реконструированный объект недвижимости, кроме как в судебном порядке, не представляется возможным. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, доверила представлять свои интересы по делу представителю. 

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержала иск, по изложенным в нем основаниям, просила требования удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации МО «Город Астрахань» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки не известна. 

Представитель ответчика Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражал в удовлетворении исковых требований, просил в иске отказать, указав в обоснование возражений на иск, что в реестре объектов получивших разрешение на реконструкцию спорный объект недвижимости не значиться. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Астрахани утвержденными решением Городской Думы МО «Город Астрахань» от 17.05.2018 года № 52, с изменениями внесенными решением Городской Думы МО «Город Астрахань» от 14.11.2018 года № 163, от 29.01.2019 года № 9 земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находится в зоне Ц-4 (зона обслуживания селитебных территорий), для которой процент застройки территории составляет не более 60% от площади земельного участка. Земельный участок застроен в нарушении требований строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм с превышением предельно допустимого параметра застройки в территориальной зоне. Земельный участок расположен в зоне охраны объектов культурного наследия, что согласно Федеральному закону от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» обязывает застройщика внести в проект проведения земляных и строительных работ раздел об обеспечении сохранности обнаруженных объектов и получить в органе охраны объектов культурного наследия разрешение на производство этих работ до их проведения, чего сделано не было. Кроме того, не отражены мероприятия по обеспечению доступности здания для маломобильных групп населения (устройство пандусов и подъемников, устройств для вывоза персонала.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется адресованное суду письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО ПКФ «Руст-2» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется адресованное суду письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки не известна. 

Суд, выслушав представителя истца, рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 212 ГК РФ, особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ч.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (ч.2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (ч.3).

Частью 1 ст. 263 Земельного кодекса РФ, предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Из части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

В досудебном порядке истец обращалась в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани по вопросу выдачи разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, вместе с тем письмом данного Управления от ДД.ММ.ГГГГ истцу был дан ответ, что для принятия решения необходим полный пакет документов, предусмотренных ч.ч. 3,4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Суд полагает, что, в данном случае, следует руководствоваться разъяснением, содержащимся в п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Судом установлено, что истец, осуществившая самовольную реконструкцию нежилого помещения, предпринимала надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд полагает обоснованным предъявление данного иска, в связи с невозможностью в ином порядке регистрации права собственности на реконструированный нежилой объект, поскольку единственными признаками самовольной реконструкции являются отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимала меры. 

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником объекта недвижимости нежилого назначения – кинотеатр общей площадью-761,3 кв.м. и земельного участка площадью – 1806 кв.м., с кадастровым №, с разрешенным видом использования – магазины, общественное питание, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности истца на нежилое здание и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, составленными по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ. 

Истцом в 2016 году произведена реконструкция вышеуказанного нежилого здания - кинотеатра, которая заключилась в разделении помещения зрительного зала по высоте на два этажа, пристроено два крыла по фасаду здания, с размещением на первом этаже помещения для оказания бытовых услуг населению и помещение магазина, на втором этаже выполнено помещение банкетного зала с кухней, предусматривающей доготовку продуктов. Реконструированы фасады здания с устройством отдельных входов в каждое учреждение. 

Вышеуказанные работы при реконструкции здания кинотеатра, подтверждены заключением по результатам обследования технического состояния основных строительных конструкций административно-торгового здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполненным специалистами ГП АО ПТТ «Оргтехстрой». 

В соответствии с техническим паспортом составленным специалистами ООО «Новое БТИ» состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу: 

<

адрес>, 1/45/44 расположено административно – торговое нежилое здание литер «А», общей площадью- 1448,4 кв.м. Установлена реконструкция, без получения разрешения на строительство. 

Заключением кадастрового инженера У.Р.Р.. от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что двухэтажное нежилое здание площадью – 1448,4 кв.м. расположено в границах земельного участка с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>.

Заключением кадастрового инженера У.Р.Р. от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что площадь земельного участка 1806 кв.м., площадь застройки под зданием 812,3 кв.м., что составляет 45% застройки территории от площади земельного участка. 

Заключением по результатам обследования технического состояния основных строительных конструкций административно-торгового здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполненным специалистами ГП АО ПТТ «Оргтехстрой». установлено, что здание соответствует требованиям СНиП 20-01-2003 «Надёжность строительных конструкций и оснований. Основные положения», Состояние несущих конструктивных элементов здания работоспособное. Здание соответствует требованиям ТСН 23-200-АсО «Энергетическая эффективность сельскохозяйственных зданий. Нормативы по теплозащите зданий». В целом здание имеет работоспособное состояние, то есть категория технического состояния конструкций, при которой имеются незначительные дефекты, не приводящие к снижению несущей способности. Отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкций, что обеспечивает безопасное нахождение в нём людей и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Существующая застройка не нарушает права и интересы других лиц. Рекомендуется ввести здание в эксплуатацию. 

Опрошенный в судебном заседании в качестве специалиста Ш.А.А. составивший вышеуказанное заключение, подтвердил все свои выводы и рекомендации сделанные им в ходе визуально-инструментального обследования состояния основных строительных конструкций административно – торгового здания по адресу: 

<

адрес>. 

Экспертным заключением ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области" от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, возможно использовать под размещение торгово – административного здания по реализации продовольственной и непродовольственной групп товаров, при условии соблюдения требований СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», СанПиН 2.2..1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».

Экспертным заключением ООО «Астраханская пожарно-строительная компания» от ДД.ММ.ГГГГ № о противопожарном состоянии объекта по адресу: 

<

адрес> установлено, что расположение нежилого помещения (двухэтажного административно-торгового здания с подвальным помещением) соответствует и не противоречит нормам пожарной безопасности и может эксплуатироваться как помещение Ф3.1 (здания организаций торговли) согласно «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» (ФЗ № 123 от 22.07.2008г.).

Из заключения ПСБ «ВЕК» от 2018 года и приложенных к нему фотоматериалов от ДД.ММ.ГГГГ следует, что административно-торговое нежилое здание по адресу: 

<

адрес> обеспечено доступом в здание для маломобильных групп населения.

По сообщению Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что административно-торговое нежилое здание по адресу: 

<

адрес> на государственной охране в качестве объекта культурного наследия не состоит. Здание располагается вне охранных и защитных зон объектов культурного наследия. 

Учитывая отсутствие сведений о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, а также нарушениях прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, угрозы жизни и здоровья граждан, иск обоснован и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 209 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани о признании права собственности, удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное административно-торговое нежилое здание литер «А», общей площадью – 1448, 4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Трусовский районный суд города Астрахани в течение одного месяца со дня составления мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения составлен 18 июля 2020 г.

Судья Н.Д. Хасьянов