Дело № 3а-106/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 17 мая 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Арабаджи В.Л., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица ООО «Сокольники» ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25 января 2017 года № 9, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25 января 2017 года № 9, которым на основании заявления ООО «Сокольники» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 983 кв.м., расположенного по адресу: Хабаровск, Индустриальный район, ул. Краснореченская, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.01.2016г. г. в размере 20 042 959 руб., возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО «Сокольники» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 45 054 471,12 руб. ООО «Сокольники», являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. Размер арендной платы по договору исчисляется не из кадастровой стоимости земельного участка. Исключительное право выкупа или аренды земельного участка у ООО «Сокольники» отсутствует, поскольку на земельном участку отсутствуют принадлежащие административному истцу на праве собственности объекты недвижимости. ООО «Сокольники» не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ООО «Сокольники» в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается без учета кадастровой стоимости. Вместе с тем, на заседание Комиссии были представлены разрешение на ввод в эксплуатацию построенного на указанном участке объекта капитального строительства и доказательства, подтверждающие принятие документов на государственную регистрацию права собственности ООО «Сокольники» на данный объект недвижимости. В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на оспаривание его кадастровой стоимости. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета. 

Представитель заинтересованного лица ООО «Сокольники» Беспечный В.В. просил в удовлетворении заявленных требований отказать по аналогичным основаниям, дополнительно пояснил, что право собственности на расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости зарегистрировано в равных долях за ФИО5 и ФИО6, за счет средств которых на основании инвестиционного договора от 14.12.2016г. силами ООО «Сокольники» был построен данный объект – «Центр парусного спорта в Индустриальном районе города Хабаровска». 

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Вариант» ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № 173 аренды земельного участка от 26.09.2016г. ООО «Сокольники» является арендатором спорного земельного участка, предоставленного для строительства спортивного объекта. Размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 2 666 322 руб. Срок действия договора определен по 25.09.2023г. 

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости –28.08.2012г. Разрешенное использование земельного участка – для строительства спортивного объекта.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 27.01.2016г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 45 054 471,12 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 27.01.2016г. 

27.12.2016г. в Комиссию поступило заявление ООО «Сокольники» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 122-11/2016 об оценке, составленный 17.11.2016г. оценщиком ООО «Вариант» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27.01.2016г. составляет 20 042 959 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет от 06.12.2016г. № 3732/2016, составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО7

В подтверждение права на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка ООО «Сокольники» представило на комиссии разрешение от 16.01.2017г. на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости «Центр парусного спорта в Индустриальном районе г. Хабаровска», расположенном на спорном земельном участке; доказательства, подтверждающие, что документы на государственную регистрацию данного объекта сданы 20.01.2017г. в МФЦ Хабаровского края.

На заседании Комиссии от 25.01.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 55,5 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 27.01.2016г. в размере 20 042 959 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № П/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО8 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО9 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО10 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято Комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя ФИО8, члена комиссии ФИО9, при участии секретаря комиссии ФИО11

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Вместе с тем, доводы административного истца об отсутствии у ООО «Сокольники» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») (абзац 8).

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, 21.02.2017г. зарегистрировано в равных долях за ФИО5 и ФИО6, за счет средств которых на основании инвестиционного договора от 14.12.2016г. силами ООО «Сокольники» был построен данный объект – «Центр парусного спорта в Индустриальном районе города Хабаровска». 

Не будучи собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, ООО «Сокольники», не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка в собственность или в аренду. Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется не от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, у ООО «Сокольники» отсутствует право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, поскольку результаты определения кадастровой стоимости права и обязанности ООО «Сокольники» не затрагивают.

Установленные в суде обстоятельства дают основание для удовлетворения требований административного истца, поскольку подтверждают незаконность решения Комиссии об удовлетворении заявления ООО «Сокольники» о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административный иск Администрации г. Хабаровска удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25 января 2017 года № 9, которым на основании заявления ООО «Сокольники» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 983 кв.м., расположенного по адресу: Хабаровск, Индустриальный район, ул. Краснореченская, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.01.2016г. г. в размере 20 042 959 руб.

Исключить установленную Комиссией кадастровую стоимость земельного участка из сведений государственного кадастра недвижимости.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю повторно рассмотреть заявление ООО «Сокольники» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19 мая 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз