к делу № 3а-463/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«02» августа 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Торговый дом «Гермес» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Торговый дом «Гермес» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 9800 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ «а» в размере его рыночной стоимости 21 103 000 рублей по состоянию на 01.01.2022 г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 03-11/23 от 23.11.2023г., подготовленным ООО «Мегаполис», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 21 103 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 39 888 352 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержал доводы административного искового заявления, настаивала на удовлетворении заявленных требований. Указал на наличие в заключении эксперта нарушений законодательства РФ об оценочной деятельности.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. Просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 указывает, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не допущено, просит вынести законное и обоснованное решение.

В возражениях на административное исковое заявление представитель администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района по доверенности ФИО5 просит отказать в удовлетворении требований ООО «Торговый дом «Гермес».

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «Торговый дом «Гермес» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 9800 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ «а».

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 39 888 352 рублей утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2023 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» по состоянию на 1 января 2022 г. 

С учетом изложенного, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 03-11/23 от 23.11.2023г., составленный ООО «Мегаполис», согласно которому по состоянию на 1 января 2023 г. рыночная стоимость спорного нежилого здания составляет 21 103 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 19 апреля 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», отчет об оценке № 03-11/23 от 23.11.2023г., подготовленный ООО «Мегаполис», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 35 574 000 рублей.

Однако, представителем административного истца заявлены возражения относительно заключения судебной экспертизы, согласно которым отчет об оценке № 03-11/23 от 23.11.2023г., подготовленный ООО «Мегаполис» необоснованно признан не соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Кроме того, в заключении не указано место производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; эксперт не провел визуальный осмотр объекта исследования; при определении величины корректировок эксперт использовал данные Справочника оценщиканедвижимости-2022, опубликованного после даты определения стоимости 01.01.2022г.

Вместе с тем, вышеизложенные доводы возражений представителя административного истца на заключение судебной оценочной экспертизы не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы рецензии, представил письменные пояснения.

Из письменных пояснений, изложенных экспертом по доводам возражений на экспертное заключение административного истца, следует, что cогласно положениям п. 17 ФСО № 1: «1) понятие «должен» указывает на безусловную обязанность оценщика выполнить то или иное действие. Оценщик должен выполнять требование в каждом случае, когда имеет место такое указание в федеральных стандартах оценки». Согласно положениям п. 8 ФСО№ 7: «Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в общих стандартах оценки ФСО I - ФСО VI информацию: - состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии).

Таким образом, указанный пункт оценщик безусловно обязан включить в состав раздела «Задание на оценку», при этом, сведения достаточные для идентификации каждой из частей объекта, указываются при наличии составных частей у объекта. В случае отсутствия составных частей у объекта, указанный пункт, согласно положениям, представленным выше, включается в состав задания на оценку, при этом достаточно указать на факт отсутствия у объекта оценки составных частей.

Cтруктура и содержание объекта оценки регулируется нормативно-правовыми актами Российской Федерации в области оценочной деятельности. Так, п. 3 ФСО № VI установлено следующее: «задание на оценку должно содержать следующую информацию»: «объект оценки, включая права на объект оценки. Идентификация объекта оценки проводится на основе присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом описания прав на объект оценки, учитываемых при определении стоимости, и связанных с ними ограничений и обременений. Требования к идентификации объекта оценки по отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными федеральными стандартами оценки».

Согласно п. 8. ФСО № 7: «Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики.

Согласно положениям п. 17 ФСО№ 1: понятие «должен» указывает на безусловную обязанность оценщика выполнить то или иное действие. Оценщик должен выполнять требование в каждом случае, когда имеет место такое указание в федеральных стандартах оценки.

Таким образом, нормативно-правовыми актами, регламентирующими производство оценочной деятельности установлено безусловное требование отражения информации определенным образом. В отчете об оценке указаны сведения о документах, предоставленных заказчиком, и об объекте оценке, что является близкими по значению, но не учитывающими сущностные различия понятиями, поскольку опускается момент учета наличия или отсутствия составных частей объекта оценки, в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, регламентирующих производство оценочной деятельности, в следствие чего, можно утверждать, что безусловные требования федеральных стандартов в части содержания п. «характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики» - не соблюдены, т.к. указанный пункт фактически отсутствует в задании на оценку, несмотря на наличие близкой по значению информации.

В соответствии с п. 10 ФСО I: «Допущение представляет собой предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки, целью оценки, ограничениями оценки, используемой информацией или подходами (методами) к оценке».

В соответствии с п. 5 ФСО III: «Допущения, указанные в пункте 4 настоящего федерального стандарта оценки, подразделяются на две категории: допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное; допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).

Из указанного следует, что предположение, принимаемое как верное и касающееся условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки, целью оценки, ограничениями оценки, используемой информацией является допущением. То есть информация, указанная в отчете об оценке, об определении стоимости объекта без учета обременения в виде аренды является допущением.

Поскольку, фактически участок находится в аренде, принимаемое допущение противоречит фактам, имеющимся на дату оценки, то есть, классифицируется как специальное допущение.

В соответствии с п. 6 ФСО I: «Оценка стоимости представляет собой определение стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки», учесть фактор при оценке - означает учесть его при определении стоимости. То есть учесть его влияние, положительное или отрицательное, так как будто оно есть, при определении стоимости. Следовательно, если фактор существует, но его влияние на стоимость не определяется, можно говорить о том, что фактор не учтен. Поскольку, в настоящем отчете оценка производится без учета обременений права, в виде аренды, оценщиком реализуется специальное допущение, об отсутствии обременений. Однако, действия, требуемые к исполнению оценщиком, в случае реализации специального допущения не выполнены, данный фактор не отражен в наименовании объекта оценки, к чему и обращены имеющееся замечания.

Согласно положениям, п. 11 ФСО № 7 «Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы».

Таким образом, п. 11 ФСО № 7 устанавливается требования к содержанию раздела «Анализ рынка», это означает, что оценщик обязан расположить указанные сведения в указанном разделе в определенном порядке. Очевидным представляется тот факт, что, если требованием нормативно-правового акта устанавливается обязательность включение сведений в раздел отчета, эти сведения должны быть включены в указанный раздел. А их отсутствие, влечет за собой нарушение указанных требований. Следовательно, наличие сведений о сегменте рынка объекта оценки в других разделах отчета, не влечет за собой соблюдения требований и. 11 ФСО № 7.

При этом, отсылки к описательной части объекта оценки не меняют фактического содержания произведенного оценщиком анализа рынка, к чему обращены замечания эксперта.

Следует учесть, что производство анализа рынка регламентируется п. 11 ФСО № 7, текст которого приведен в ответе на замечание выше. Из анализа требований п. 11 ФСО № 7 вытекает необходимость проведения анализа в сегменте рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, а не анализ рынка «в целом». Оценщику необходимо выявить сегмент рынка объекта оценки, затем произвести анализ фактических цен предложений объектов из сегмента оцениваемого, затем проанализировать ценообразующие факторы, затем сделать основные выводы из сегмента рынка объекта оценки. Произведение анализа рынка «в целом», не соответствует требованиям, установленным п. 11 ФСО № 7.

П. 11 б) ФСО №7 установлено следующее «Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта».

То есть в случае, если рынок объекта недвижимости не развит, оценщик может расширить территорию поиска объектов, но не взять другие виды разрешенного использования. Поскольку закономерности ценообразования других видов разрешенного использования могут отличаться. И исходная стоимость объекта из иного сегмента может иметь принципиально иную логику ценообразования. В связи с чем, п. 22б ФСО № 7 устанавливается следующее: «б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным».

Таким образом, нормативно-правовыми актами Российской Федерации в области оценочной деятельности однозначно устанавливается обязательность проведения расчетов с объектами из одного сегмента, а в случае если информации о таковых недостаточно в районе расположения объекта, допускается расширение территории. Следовательно, действия оценщика классифицируются как методологическая ошибка. А способ изложения информации вводит пользователей отчета в заблуждение, поскольку Оценщиком участки из иных сегментов рынка отнесены к одному с оцениваемым, что следует из формулировки на стр. 53: «Стоимостные параметры основных предложений земельных участков под промышленно-коммерческое использование по состоянию на 01.01.2022 г. в городе Туапсе составляют от 163 815 до 790 598 руб./сот.» При этом оба крайних предложения со стоимостью 163 815 и 790 598 руб./сот - являются земельными участками под индивидуальную жилую застройку и не являются ни промышленными, ни коммерческими, что вводит в заблуждение пользователей отчета.

Положением п. 11 ФСО № 7 устанавливается требование к содержанию раздела «Анализ рынка», это означает, что оценщик обязан расположить указанные сведения в указанном разделе в определенном порядке. Очевидным представляется тот факт, что, если требованием нормативно-правового акта устанавливается обязательность включение сведений в раздел отчета, эти сведения должны быть включены в указанный раздел. А их отсутствие влечет за собой нарушение указанных требований. Наличие сведений о сегменте рынка объекта оценки в других разделах отчета не влечет за собой соблюдения требований п. 11 ФСО № 7.

Принципы достаточности, установленные оценщиком, при этом, не снимают с оценщика обязательства соблюдения норм законодательства в области оценочной деятельности.

Содержание ответа на замечания эксперта содержит взаимоисключающие формулировки. Поскольку если в таблице 13 содержатся данные о предложениях, относящихся к сегменту оцениваемого объекта, т.е. к сегменту индустриальной застройки, то все объекты в таблице 13 должны относиться к сегменту индустриальной застройки, а не только 4 из них.

Нормативно-правовыми актами Российской Федерации в области оценочной деятельности однозначно устанавливается обязательность проведения расчетов с объектами из одного сегмента, а в случае если информации о таковых недостаточно в районе расположения объекта, допускается расширение территории. Таким образом, действия оценщика классифицируются как методологическая ошибка.

На стр. 70 отчета в качестве обоснования корректировки на местоположение, указывается классификация объектов по статусу населенного пункта. Согласно исследованиям, на которые ссылается оценщик в отчете об оценке, объекты, расположенные в населенных пунктах с различными статусами, имеют различную стоимость. Однако, оценщиком игнорируются данные исследования, на которые он ссылается, при этом иная информация доказательственного значения в отчете об оценке отсутствует, что нельзя признать обоснованным и нарушает логику произведенных расчетов.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного истца, представителя департамента имущественных отношений, рецензии на заключение эксперта с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что вышеуказанные доводы о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 27 марта 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 марта 2024 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «Торговый дом «Гермес» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Торговый дом «Гермес» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 9800 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ «а», кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 35 574 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 27 марта 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09 августа 2024 года.

Судья В.В. Сидоров