Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 сентября 2018 года. Октябрьский районный суд 

<

адрес> края в составе:

Председательствующего Кириленко И.В.,

При секретаре ФИО6,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Кубаньжилстрой» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры,

В обоснование иска указано, что между Обществом с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» (Застройщик), ФИО2 и ФИО3 (Дольщики) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № НР/СВ-4/1/13/1/3 (далее по тексту (Договор ДУ1) по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором ДУ срок (Передача дольщику Объекта долевого строительства и принятие его дольщиком осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 5 (пяти) месяцев. Срок окончания строительства Объекта недвижимости - IV квартал 2015 года) своими силами или с привлечением других лиц (создать) Объект недвижимости (Объектом долевого строительства, помимо доли в общем имуществе Объекта недвижимости является 3-комнатная квартира, номер на площадке 1, проектной площадью 76, 10 квадратных метров, расположенная на 13 этаже, в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, 

<

адрес> по ГП (п.3.2 Договора ДУ) и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать Дольщикам соответствующий Объект долевого строительства, а Дольщики обязались уплатить обусловленную договором цену (на момент подписания Договора ДУ определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства, включая услуги Застройщика, которые определяются по окончании строительства и составляют 4 279 491 (Четыре миллиона двести семьдесят девять тысяч четыреста девяносто одиннадцать) рублей 11 копеек (п.4.1 Договора ДУ) и принять Объект долевого строительства при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № НР/СВ-4/1/13/2/1 (далее по тексту (Договор ДУ2) по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором ДУ срок (Передача дольщику Объекта долевого строительства и принятие его дольщиком осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 5 (пяти) месяцев. Срок окончания строительства Объекта недвижимости - IV квартал 2015 года) своими силами или с привлечением других лиц (создать) Объект недвижимости (Объектом долевого строительства, помимо доли в общем имуществе Объекта недвижимости является 1-комнатная квартира, номер на площадке, проектной площадью 39, 5 квадратных метров, расположенная на 13 этаже, в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, 

<

адрес> по ГП (п.3.2 Договора ДУ) и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать Дольщикам соответствующий Объект долевого строительства, а Дольщики обязались уплатить обусловленную договором цену (на момент подписания Договора ДУ определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства, включая услуги Застройщика, которые определяются по окончании строительства и составляют 2 457 917 (Два миллиона четыреста пятьдесят семь тысяч девятьсот семнадцать) рублей 92 копейки (п.4.1 Договора ДУ) и принять Объект долевого строительства при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.

Свои обязательства по оплате указанных договоров истцы исполнили в полном объеме и в надлежащий срок, что подтверждается Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 457 917 рублей 92 копейки и чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 279 491 рублей 11 копеек.

Между тем, застройщик свои обязательства не исполнил, Объекты строительства в установленный Договорами ДУ сроки не передал, кроме того по настоящее время фактически дома не достроены.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 поступило уведомление от ответчика № о переносе фактического срока ввода в эксплуатацию строящегося многоэтажного жилого дома на 2 квартал 2016 года. Однако, и в указанный срок Объекты не были переданы истцам.

Согласно Определению Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-42532/2017 43/146-Б заявление ФИО1 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Кубаньжилстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) принято и возбуждено производство по делу.

На основании абз.2 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Истцы при заключении договора имели намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, таким образом, истцы, являясь приобретателями результата инвестиционной деятельности в виде конкретной квартиры попадают под действие п.З ст.13, ст.17, ст.27 Закона «О защите прав потребителей», что обеспечит им дополнительную правовую защиту.

Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим истцом.

Согласно п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которые подлежат регистрации на общих основаниях. 

Согласно п.1.ст.17 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права, закреплено признание права. По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Кроме того, Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем), в той ситуации, когда строительство приостановлено. Возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.

Эту позицию так же подтвердил Верховный Суд РФ в своем определении от 14.12.2010г. по делу №-В10-34, где указал на то, что согласно ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

По действующему законодательству на долю в праве собственности на недвижимое имущество распространяется правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.

До придания объекту незавершенного строительства статуса недвижимого имущества он является совокупностью стоимости строительных материалов и вложенного труда, которая имеет конкретное денежное выражение.

Соответственно до завершения строительства и приобретения объектом незавершенного строительства, статуса недвижимого имущества в указанном объекте можно определить только долю указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.

Поскольку спорный дом в эксплуатацию не введен, то согласно ст.55 Градостроительного кодекса РФ, он не является до конца построенным объектом капитального строительства.

Таким образом, поскольку строительство дома не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию указанного выше жилого дома в установленном законом порядке не получено, у истцов имеется право на признание за собой права собственности на долю в незавершенном строительном объекте, соответствующую оплаченной им квартире.

Верховный суд РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013г. подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.

Вместе с тем, принцип восстановления нарушенных прав - один из основополагающих принципов гражданского права. Вводя этот принцип, государство обеспечивает тем самым условия для решения одной из важнейших задач в области гражданско-правовых отношений: восстановить положение, существовавшее до нарушения права, а при невозможности этого - компенсировать причиненный вред. Восстановление нарушенных прав обеспечивается системой защиты гражданских прав.

В соответствии со ст. 12 Гражданского Кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется любым путем, в том числе, признанием права.

Таким образом, именно для восстановления своего нарушенного права, заключающегося в неполучении жилья в установленный договором срок, истцы вынуждены обратиться с исковым заявлением о признании права собственности:

на долю равную по 31/10000, принадлежащую ФИО2 и ФИО3 (в расчет принимались метраж квартиры, установленный Договором долевого участия и общая площадь дома, установленная проектной декларацией по спорному жилому дому: 76,10 /12162,80=0,0062, что равно 62/10000, и на каждого по 31/10000) в незавершенном строительством 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, на земельном участке с кадастровым номером 34:47:0307019:199, соответствующую объекту долевого строительства в виде ? доли квартиры;

на долю равную по 32/10000, принадлежащую ФИО2 (в расчет принимались метраж квартиры, установленный Договором долевого участия и общая площадь дома, установленная проектной декларацией по спорному жилому дому: 39,5 / 12162,80=0,0032, что равно 32/10000) в незавершенном строительством 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, на земельном участке с кадастровым номером 34:47:0307019:199, соответствующую объекту долевого строительства в виде 1/2 квартиры.

Согласно ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 40 Конституции РФ определяет, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

На основании изложенного просят:

Признать за ФИО2 право собственности на долю равную 31/10000 в незавершенном строительством 

<

адрес>, 1 секция, по адресу: 

<

адрес>, внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, на земельном участке с кадастровым номером 34:47:0307019:199, соответствующую объекту долевого строительства в виде 1/2 трехкомнатной квартиры, номер на площадке 1, проектной площадью 76, 1 кв.м., расположенной на 13 этаже;

Признать за ФИО3 право собственности на долю равную 31/10000 в незавершенном строительством 

<

адрес>, 1 секция, по адресу: 

<

адрес>, внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, на земельном участке с кадастровым номером 34:47:0307019:199, соответствующую объекту долевого строительства в виде 1/2 трехкомнатной квартиры, номер на площадке 1, проектной площадью 76, 1 кв.м., расположенной на 13 этаже;

Признать за ФИО2 право собственности на долю равную 32/10000 в незавершенном строительством 

<

адрес>, 1 секция, по адресу: 

<

адрес>, внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, на земельном участке с кадастровым номером 34:47:0307019:199, соответствующую объекту долевого строительства в виде однокомнатной квартиры, номер на площадке 2, проектной площадью 39, 5 кв.м., расположенной на 13-этаже.

Представитель истцов просил рассмотреть дело в отсутствие свое и истцов и удовлетворить иск, представил письменные доводы следующего содержания:

«Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или подданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве не многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), котoрое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один ив способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных ломов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф4 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствие с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4. пункту 1 статьи 6 Закона об участи в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать многоквартирный дом и (пли) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных талоном.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Часть 1 стати 130 Гражданского кодексы Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым кетам (недвижимое имущество недвижимость) относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то сеть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № И). Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности е положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует вывод о том. что действующее законодательство не предусматривает запрета па получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов и ста вершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевою строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические ища по своему усмотрению осуществляют принадлежащие нм гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу. Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности и на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момент такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации возникают с момента регистрации соответствующих прав па него, если иное не установлено законом.

В силу п. 59 постановления Пленума Верховного Гуда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, если иное нс предусмотрено законом писк о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект не завершенного о строительства можем быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевою строительства, надлежащим образом исполнивший своп обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в обшей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Надлежащее исполнение обязательств стороной истца подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. 

Исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных и п.1 ст.1 ГК РФ, а именно учитывая, что за другими участниками, заключившими аналогичные договоры с ООО «Кубаньжилстрой», уже признано право собственности в отношении квартир того же жилого квартала, истцы полагают необходимым удовлетворить требовании ФИО2 и ФИО3 о признании нрава собственности на жилые помещение. Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российском Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях). Указанная позиция отражена в Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №- ЭС 14-1186. В противном случае, отказ в удовлетворении настоящих требовании фактически будет нарушать ст.ст. 18, 19 Конституции Российской Федерации.

Кроме того, в своем отзыве представители ответчика указывают на тот факт, что передача Объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом согласно ст.6 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. Таким образом, ни одним законом РФ не предусмотрена возможность застройщика по несоблюдению установленных сроков или их самовольному изменению. При таких обстоятельствах разрешение на ввод в эксплуатацию должно быть получено застройщиком в установленные сроки, в противном случае, невозможность передать участнику долевого строительства объекта долевою строительства является нарушением его прав, что в свою очередь и ведет к вынужденной их защите.

Ответчик полагает, что дольщик в любом случае получит свой объект недвижимости и его права при этом нарушены не будут. Однако в соответствии со ст. 201.14 214-ФЗ в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащею застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. При этом из зачисленных на тот счет средств 1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций). В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав па них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций); 3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований; 4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

На основании вышеизложенного, учитывая нормы федерального закона, ни одному из дольщиков не установлен 100% объем возврата отплаченных им денежных средств.

При таких обстоятельствах, с очевидностью того, что ни один дольщик не получит все уплаченные им денежные средства в счет заключенного договора долевого участия, ни суд, ни ответчик не имеют права утверждать, что истцами выбран неверный способ защиты. Расторжение договора долевого участие, требование о возврате денежных средств, а так же надуманных неустоек - вот это неверный способ защиты прав, который фактически ставит застройщика в выгодное положение, заставляя дольщика при этом фактически дарить свои денежные средства недобросовестным гражданам.

В данном случае суду необходимо обратить внимание на тот факт, что в случае объявления застройщика банкротом, открытия конкурсного производства, в конкурсную массу попадет все имущество должника, включая жилые и нежилые помещения. Действительно, 214-ФЗ предусмотрено два реестра кредиторов, а именно по включению на основании денежного требования, а также на основания требования по передаче жилого помещения. Однако, учитывая, ситуацию, складывающуюся в настоящий момент с недобросовестным застройщиком ООО «Кубаньжилстрой», а также возможное в ближайшее время возбуждение в отношении руководителей ООО «Кубаньжилстрой» уголовного дела в настоящее время в отношении указанного застройщика ведется следствие), у истцов нет другой возможности по защите своих прав, кроме как признание права собственности на долю в неоконченном строительством доме.

При этом суд не вправе лишать истцов избирать способ защиты своих нарушенных прав ми своему вразумлению и убеждению.

Что касается земельного участка под МКД и первоначальным правом застройщика на пего, то с ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу порядок ведения ЕГРН. согласно и. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого, Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков - правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, право застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений.

Иными словами, в соответствии с порядком ведения ЕГРН собственность на участок под МКД последовательно перераспределяется между старым собственником и новыми (дольщиками) и во всех единомоментных состояниях нет ситуации, когда совокупная сумма долей в праве на участок не равна 1. Т.е. нет места ситуации, когда один дольщик зарегистрировал свое право на квартиру, получил право на долю в участке, а все остальные доли в участке никому не принадлежат... Несомненно, это более логичный подход.

Если говорить о земле, которая находится в собственности застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в МКД застройщик остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого расходами. Если дольщик получил квартиру по акту, но так и не пошел регистрировать свои права, застройщик становится «вечным» обладателем бессмысленных для него долей в праве собственности на участок под МКД.

Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и популярную схему передачи собственником (в том числе публичным субъектом) участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника (в том числе публичного) все понятно, а что происходит с арендой? Собственность последовательно распределяется между старым собственником и новыми (дольщиками), однако в соответствии с п. 1 ст.617 ГК РФ это не является основанием для внесения изменений или расторжения аренды.

Иными словами, достроивший объект застройщик продолжает его арендовать и, если он не озаботился указанием на свое право расторгнуть договор аренды в самом договоре, или если он благоразумно не подписал с первоначальным собственником соглашения о расторжении аренды, то такой застройщик оказывается арендатором и не может отказаться от аренды до конца срока аренды (если иное не предусмотрено договором).

При таких обстоятельствах вид права на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не является определяющим условием для передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве, иными словами, при появлении права на объект недвижимости у дольщика появляются и права на часть земельного участка, вне зависимости от первородного нрава аренды или собственности на этот земельный участок. Суды при этом не должны обращать внимание на вид данного права, поскольку законодатель разрешает два возможных варианта: аренда земельного участка и право собственности на него, однако последствия при этом являются абсолютно идентичными при соблюдении застройщиком своих обязательств.

При этом признание права собственности на долю в недостроенном жилом доме ни коим образом не нарушает прав застройщика, не запрещает продолжать ему исполнять взятые на себя многофункциональные обязательства, в части постройки жилого дома, получение разрешительных документов и подписания актов приема-передачи с дольщиками.

В свою очередь не признание права за обманутым дольщиком показывает, что действенные методы по защите своих прав у граждан фактически отсутствуют, ведь целью заключения договора участия в долевом строительстве является получение в итоге жилого помещения, а не неустойки и расторжение этого договора.

Верховный суд Российской Федерации модему №-КТ 15-10 от ДД.ММ.ГГГГ в своем определении дал весьма емкое и четкое пояснение по поводу возможности признания за дольщиками права собственности на долю в неоконченном строительством доме.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кубаньжилстрой» и ФИО7 Ц-К0., ФИО3 был заключен договор №НР/СВ-4/1/13/1/3 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5.2. Договора - срок окончания строительства Объекта недвижимости - 4 квартал 2015 г. (то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 5.1. Договора, передача Объекта долевого строительства и принятие его дольщиком осуществляется по подписываемому Сторонами Передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 5 месяцев, (то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ)

Истцы просят признать за ними право на долю в, праве общей долевой собственности на многоквартирный дом.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По смыслу ст. ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, является фактическое наличие индивидуально определенного объекта строительства.

Указанный многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, строительство не заморожено, статус объекта незавершенного строительства объекту строительства присвоен не был, объект и земельный участок, на котором он находится, находятся в залоге у Дольщиков.

Также указанному объекту не присвоен кадастровый номер, на учет он не поставлен, следовательно, не может являться индивидуально-определенным. В отношении ООО «Кубаньжилстрой» каких-либо процедур банкротства не вводилось.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав, Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательство о гражданском судопроизводстве, обратиться за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (п. 1 ст. 3 ГК РФ).

По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

В силу вышеприведенных положений, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены, поскольку судебной защите подлежит только нарушенное право.

Истец выбрал неверный способ защиты нарушенного права, так как дом в эксплуатацию не сдан, следовательно, момент исполнения обязательства ответчиком по передаче истцу нежилых помещений не наступил, что означает, что на момент рассмотрения искового заявления у истца отсутствовало право на передачу объекта строительства.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд принимает решение об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевогостроительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на нежилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Согласно материалам дела между Обществом с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» (Застройщик), ФИО2 и ФИО3 (Дольщики) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № НР/СВ-4/1/13/1/3 (далее по тексту (Договор ДУ1) по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором ДУ срок (Передача дольщику Объекта долевого строительства и принятие его дольщиком осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 5 (пяти) месяцев. Срок окончания строительства Объекта недвижимости - IV квартал 2015 года) своими силами или с привлечением других лиц (создать) Объект недвижимости (Объектом долевого строительства, помимо доли в общем имуществе Объекта недвижимости является 3-комнатная квартира, номер на площадке 1, проектной площадью 76, 10 квадратных метров, расположенная на 13 этаже, в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, 

<

адрес> по ГП (п.3.2 Договора ДУ) и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать Дольщикам соответствующий Объект долевого строительства, а Дольщики обязались уплатить обусловленную договором цену (на момент подписания Договора ДУ определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства, включая услуги Застройщика, которые определяются по окончании строительства и составляют 4 279 491 (Четыре миллиона двести семьдесят девять тысяч четыреста девяносто одиннадцать) рублей 11 копеек (п.4.1 Договора ДУ) и принять Объект долевого строительства при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № НР/СВ-4/1/13/2/1 (далее по тексту (Договор ДУ2) по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором ДУ срок (Передача дольщику Объекта долевого строительства и принятие его дольщиком осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 5 (пяти) месяцев. Срок окончания строительства Объекта недвижимости - IV квартал 2015 года) своими силами или с привлечением других лиц (создать) Объект недвижимости (Объектом долевого строительства, помимо доли в общем имуществе Объекта недвижимости является 1-комнатная квартира, номер на площадке, проектной площадью 39, 5 квадратных метров, расположенная на 13 этаже, в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, 

<

адрес> по ГП (п.3.2 Договора ДУ) и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать Дольщикам соответствующий Объект долевого строительства, а Дольщики обязались уплатить обусловленную договором цену (на момент подписания Договора ДУ определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства, включая услуги Застройщика, которые определяются по окончании строительства и составляют 2 457 917 (Два миллиона четыреста пятьдесят семь тысяч девятьсот семнадцать) рублей 92 копейки (п.4.1 Договора ДУ) и принять Объект долевого строительства при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.

Свои обязательства по оплате указанных договоров истцы исполнили в полном объеме и в надлежащий срок, что подтверждается Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 457 917 рублей 92 копейки и чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 279 491 рублей 11 копеек.

Между тем, застройщик свои обязательства не исполнил, Объекты строительства в установленный Договорами ДУ сроки не передал, кроме того по настоящее время фактически дома не достроены.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 поступило уведомление от ответчика № о переносе фактического срока ввода в эксплуатацию строящегося многоэтажного жилого дома на 2 квартал 2016 года. Однако, и в указанный срок Объекты не были переданы истцам.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По смыслу ст. ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, является фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательство о гражданском судопроизводстве, обратиться за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (п. 1 ст. 3 ГК РФ).

По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

В силу вышеприведенных положений, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены, поскольку судебной защите подлежит только нарушенное право.

Указанный многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, строительство не заморожено, статус объекта незавершенного строительства объекту строительства присвоен не был, объект и земельный участок, на котором он находится, находятся в залоге у Дольщиков. 

Также указанному объекту не присвоен кадастровый номер, на учет он не поставлен, следовательно, не может являться индивидуально-определенным. В отношении ООО «Кубаньжилстрой» каких-либо процедур банкротства не вводилось. Доли участников не выделялись и не определены. Доказательств невозможности получения нежилого помещения после завершения строительства истцом не представлено. В отношении застройщика каких-либо процедур банкротства не вводилось. Исполнение обязательства ответчиком по передаче истцу нежилых помещений не наступило. Истцы могут защитить свои нарушенные права несвоевременной сдачей в эксплуатацию многоквартирного дома иными, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве, способами (предъявление требования о взыскании неустойки).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» о признании права собственности:

за ФИО2 на долю равную 31/10000 в незавершенном строительством 

<

адрес>, 1 секция, по адресу: 

<

адрес>, внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, на земельном участке с кадастровым номером 34:47:0307019:199, соответствующую объекту долевого строительства в виде 1/2 трехкомнатной квартиры, номер на площадке 1, проектной площадью 76, 1 кв.м., расположенной на 13 этаже;

за ФИО3 на долю равную 31/10000 в незавершенном строительством 

<

адрес>, 1 секция, по адресу: 

<

адрес>, внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, на земельном участке с кадастровым номером 34:47:0307019:199, соответствующую объекту долевого строительства в виде 1/2 трехкомнатной квартиры, номер на площадке 1, проектной площадью 76, 1 кв.м., расположенной на 13 этаже;

за ФИО2 на долю равную 32/10000 в незавершенном строительством 

<

адрес>, 1 секция, по адресу: 

<

адрес>, внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, ФИО4, 

<

адрес>, Снайпера Рубахо, на земельном участке с кадастровым номером 34:47:0307019:199, соответствующую объекту долевого строительства в виде однокомнатной квартиры, номер на площадке 2, проектной площадью 39, 5 кв.м., расположенной на 13-этаже.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию 

<

адрес>вого суда через Октябрьский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий