Дело № 2-5581/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Благовещенск 30 августа 2019 года 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Ганичевой Т.С.,

С участием представителя истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «САР-Холдинг» о признании сделки исполненной, признании права собственности, исключении сведений из ЕГРН, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «САР-Холдинг» о признании сделки исполненной, признании права собственности, исключении сведений из ЕГРН, мотивируя свои требования тем, что 08 сентября 2017 года между ним (покупатель) и ООО «САР-Холдинг» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в срок до 8 сентября 2018 года основного договора купли-продажи 3-комнатной квартиры, строительный № 5, блок-секция № 1, расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***. Цена жилого помещения составляет 6240000 рублей, которая подлежит оплате в срок до 8 августа 2018 года. В тот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял в собственность указанное жилое помещение. Справкой ООО «САР-Холдинг» от 11 сентября 2017 года подтверждается, что по договору купли-продажи от 8 сентября 2017 года расчет за указанное жилое помещение в размере 6240000 рублей расчет произведен полностью. Для заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на приобретенное жилое помещение он неоднократно обращался в ООО «САР-Холдинг», в том числе 7 сентября 2019 года – в письменном виде, однако от оформления соответствующих документов ответчик длительное время уклоняется, нарушая тем самым его права. Из содержания подписанных сторонами предварительного договора, акта приема-передачи и справки о произведенном расчете следует, что фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения, все условия которого исполнены в полном объеме – квартира передана продавцом, ее стоимость оплачена покупателем. Полагает, что недобросовестное поведение ответчика, которое выражается в уклонении от оформления необходимых документов и регистрации перехода права собственности на жилое помещение, свидетельствует о возможности защиты его прав путем признания состоявшейся и исполненной сделки купли-продажи в отношении 3-комнатной квартиры, расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, а также, признания за ним права собственности на данное жилое помещение.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит:признать договор купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, кадастровый номер ***, адрес: ***, площадью 89 кв.м., между ФИО2 (покупатель) и ООО «САР-Холдинг» (продавец) заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи от 08 сентября 2017 года; признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, кадастровый номер ***, адрес: ***, площадью 89 кв.м.; возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области обязанность исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о зарегистрированном праве собственности ООО «САР-Холдинг» на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, кадастровый номер ***, адрес: ***, площадью 89 кв.м.

В судебном заседании, представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил требования, с учетом их уточнения, удовлетворить.

Представитель ответчика, представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, АО «Россельхозбанк», Межрайонной ИФНС России № 1 по Амурской области, ООО Химпром в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки, в судебное заседание, не сообщили, причин уважительности неявки, в судебное заседание, не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил, приступить к рассмотрению дела при данной явке.

Представителем третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области представлены письменные возражения на исковое заявление, из которых следует, что Управление считает требования в части возложения обязанности исключит из ЕГРН запись не подлежащими удовлетворению, просит в данных требованиях истцу отказать, поскольку согласно нормам Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», требования об обязании органов осуществляющих государственную регистрацию недвижимости совершить регистрационные действия могут быть предъявлены только в случаях обжалования приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также, в случае отказа в предоставлении запрашиваемых сведений из ЕГРН. При этом, в своем иске заявитель не обжалует какие – либо решения (отказы), действия (бездействия) Управления.

Из письменного отзыва представителя АО «Россельхозбанк» следует, что 20 марта 2014 года между ООО «САР-Холдинг» и АО «Россельхозбанк» заключен кредитный договор № 

<

***>. 26 марта 2014 года между ООО «САР-Холдинг» и АО «Россельхозбанк» заключен кредитный договор № 

<

***>. В качестве обеспечения исполнения обязательств по указанным сделкам в залог АО «Россельхозбанк» передано имущество, принадлежащее ООО «САР-Холдинг», включая объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом), расположенный по адресу: ***. После завершения строительства и введения в эксплуатацию жилого дома, нереализованные в рамках договоров участия в долевом строительстве жилые и нежилые помещения были оформлены в собственность ООО «САР-Холдинг» с сохранением обременения в пользу АО «Россельхозбанк». Спорный объект – трехкомнатная квартира, кадастровый номер ***, площадью 89 кв.м., расположенная по адресу: ***, квартира, также находится в залоге АО «Россельхозбанк» по обязательствам ООО «САР-Холдинг», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.04.2019 года № 99/2019/257724094. На момент заключения договоров залога в пользу АО «Россельхозбанк» какие-либо ограничения прав и/или обременения имущества ООО «САР-Холдинг» отсутствовали, регистрации договоров ипотеки, заключенных между АО «Россельхозбанк» и ООО «САР-Холдинг» подтверждают указанные обстоятельства. На момент заключения предварительного договора купли-продажи между ООО «САР-Холдинг» и ФИО2 спорная квартира также находилась в залоге АО «Россельхозбанк», Банк не давал согласие на отчуждение заложенного имущества. Полагает, что возможное прекращение права собственности ООО «САР-Холдинг» на спорные объекты не является основанием для прекращения права залога АО «Россельхозбанк».

Представитель третьего лица ООО «Химпром» представил письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что 11 сентября 2017 года между ООО «Химпром», ФИО2 и ООО «САР-Холдинг» было заключено трехстороннее соглашение о переводе долга, согласно которому ООО «Химпром» обязалось погасить за ФИО2 задолженность перед ООО «САР-Холдинг» в размере 6240000 рублей, возникшую по предварительному договору купли-продажи квартиры от 08.09.2017 года. Указанная задолженность погашена. На основании изложенного, поддерживает заявленные требования и просит их удовлетворить.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «САР-Холдинг» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 08.09.2017 года, на жилое помещение – 3-комнатная квартира, строительный № 5, блок-секция № 1, расположенная на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, общей площадью 96,0 кв.м. Цена жилого помещения составляет 6240000 рублей (из расчета 65000 рублей за 1 кв.м.). Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 08.09.2018 года.

Согласно п. 2.3 договора, покупатель производит уплату стоимости жилого помещения в следующем порядке и в следующие сроки: 6240000 рублей – подлежит внесению в кассу продавца наличными до 08.08.2018 года.

Истец свои обязательства по предварительному договору исполнил надлежащим образом, в установленные договором сроки, что подтверждается справкой ООО «САР-Холдинг» от 11.09.2017 года.

Согласно акта приема-передачи недвижимого имущества (нежилого помещения), находящегося в здании по адресу: *** от 08.09.2017 года, ООО «САР-Холдинг» передало, а ФИО2 принял в собственность вышеуказанную квартиру, являющуюся предметом договора купли продажи от 08.09.2017 года.

Анализируя представленный предварительный договор, суд полагает, что в данном случае в нем указаны все существенные условия договора продажи недвижимости: объект, местоположение, площадь, цена, имущество, указанное в договоре передано от продавца покупателю по акту приема-передачи..

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и не оспорено ответчиком, обязательства по заключению основного договора ответчиком до настоящего времени не исполнены, право собственности ФИО2 на квартиру не зарегистрировано.

В соответствии со статьями 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В статьях 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации определены существенные условия, которые должны быть указаны в договоре продажи недвижимости. Так, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Кроме того, как следует из фактических обстоятельств и не оспаривается сторонами, объект передан покупателю и используется им с момента подписания договора.

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Учитывая изложенные нормы закона, договор между сторонами заключен в письменной форме, в нем указаны все существенные условия, договор сторонами исполнен, продавцом приняты денежные средства в размере оговоренной цены, квартира передана покупателю по акту приема-передачи, ФИО2 владеет и пользуется квартирой с сентября 2017 года.

Из исследованных документов, следует, что Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, право собственности на спорное помещение, назначение: жилое, площадь 89,0 кв. м, этаж 4; адрес (местонахождение) объекта: ***, было зарегистрировано на ответчика ООО «САР-Холдинг» с 25.04.2018 года. При этом, согласно п. 2.7 предварительного договора купли-продажи квартиры от 08.09.2017 года, ООО «САР-Холдинг» (продавец) гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, между тем, выписка из ЕГРН, свидетельствуют об обратном.

Как следует из письменных пояснений представителя АО «Россельхозбанк», 20 марта 2014 года между ООО «САР-Холдинг» и АО «Россельхозбанк» заключен кредитный договор № 

<

***>. 26 марта 2014 года между ООО «САР-Холдинг» и АО «Россельхозбанк» заключен кредитный договор № 

<

***>. В качестве обеспечения исполнения обязательств по указанным сделкам в залог АО «Россельхозбанк» передано имущество, принадлежащее ООО «САР-Холдинг», включая объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом), расположенный по адресу: ***. После завершения строительства и введения в эксплуатацию жилого дома, нереализованные в рамках договоров участия в долевом строительстве жилые и нежилые помещения были оформлены в собственность ООО «САР-Холдинг» с сохранением обременения в пользу АО «Россельхозбанк». 

Таким образом, спорный объект – трехкомнатная квартира, кадастровый номер ***, площадью 89 кв.м., расположенная по адресу: ***, находится в залоге АО «Россельхозбанк» по обязательствам ООО «САР-Холдинг», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.04.2019 года № 99/2019/257724094 (дата государственной регистрации ипотеки – 25.04.2018 года).

Вместе с тем, в силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Как указано выше, спорное нежилое помещение передано ФИО2 по передаточному акту от 08.09.2017 года.

Материалами дела также установлено, что 11.09.2017 года между ФИО2 и ООО «Химпром» заключено соглашение о переводе долга, согласно которому ООО «Химпром» обязалось погасить за ФИО2 задолженность перед ООО «САР-Холдинг» в размере 6240000 рублей, возникшую по предварительному договору купли-продажи квартиры от 08.09.2017 года.

ООО «Химпром» свои обязательства по соглашению исполнило надлежащим образом, в установленные соглашением сроки, что подтверждается актами сверки взаимных расчетов за 2017 год.

Таким образом, суд приходит к выводу, что передаточным актом от 08.09.2017 года ООО «САР-Холдинг» передало ФИО2 жилое помещение – 3-комнатная квартира, строительный № 5, блок-секция № 1, расположенная на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, общей площадью 96,0 кв.м., тем самым признав исполнение ФИО2 обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры от 08.09.2017 года.

Согласно письму ВС РФ от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13 действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «САР-Холдинг» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру.

Вместе с тем, Федеральный Закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, то есть истца – ФИО2

При указанных обстоятельствах суд полагает, требования истца о признании договора купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, с кадастровым номером 28:01:130064:331, расположенной по адресу: ***, основным заключенным между ФИО2 (покупатель) и ООО «САР-Холдинг» (продавец) на условиях предварительного договора купли-продажи от 08 сентября 2017 года, признании за ФИО2 право собственности на спорную квартиру обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с тем, что исковые требования ФИО2 о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью 89 кв.м., суд находит подлежащими удовлетворению, и удовлетворение исковых требований в этой части влечет обязанность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие и необходимые записи и изменения в отношении спорной квартиры, оснований для возложения судебным постановлением на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области обязанности по исключению из Единого государственного реестра недвижимости запись о зарегистрированном праве собственности ООО «САР-Холдинг» на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, кадастровый номер ***, адрес: ***, площадью 89 кв.м. в настоящее время не имеется; в этой части спор отсутствует, так как возможность для исполнения судебного решения об удовлетворении исковых требований в части признания права за истцом ФИО2 не реализована и не утрачена.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, признание права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру расположенную по адресу: ***, общей площадью 89 кв.м. за истцом является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе для погашения записей о праве собственности ООО «САР-Холдинг» на спорное жилое помещение.

По настоящему делу при подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины в связи с предъявлением иска о защите прав потребителя. С учетом размера удовлетворенных исковых требований, согласно ст. 98 ГПК РФ, п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ, суд находит, что с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 39400 рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, с кадастровым номером 28:01:130064:331, расположенной по адресу: ***, основным заключенным между ФИО2 (покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «САР-Холдинг» (продавец) на условиях предварительного договора купли-продажи от 08 сентября 2017 года.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру расположенную по адресу: ***, общей площадью 89 кв.м.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью 89 кв.м.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «САР-Холдинг» в доход бюджета муниципального образования горда Благовещенска государственную пошлину в размере 39400 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме принято 3 сентября 2019 года.