Дело [номер]/19

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 04 декабря 2019 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н., 

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Ф.» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ф.» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое помещение, площадью 112,1 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной рыночной стоимости по состоянию на [дата] в размере 3754237 рублей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ф.» (далее также - ООО «Ф.») обратилось в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указало в административном иске о том, что ООО «Ф.» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 112,1 кв.м., кадастровый номер [номер], расположенное по адресу: [адрес], что подтверждается выпиской из ЕГРН от [дата]. Согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость помещения составляет 6073292,14 рублей. Данная кадастровая стоимость была утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и определена по состоянию на 05.06.2011 года.

С кадастровой стоимостью административный истец не согласен, так как оплачивает налог на имущество организации, поступающий в областной бюджет, исходя их размера кадастровой стоимости. 22 сентября 2019 года подготовлен отчет об оценке [номер], согласно которому рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.06.2011 года составляет 3754237 рублей.

Административный истец ООО «Ф.» просит суд установить кадастровую стоимость помещения в размере его рыночной стоимости.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «Ф.» ФИО2 требования административного искового заявления поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. Заявил ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления. 

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области в письменном отзыве указало о том, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого помещения. 

Указывается, что объект недвижимости с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: 

<

...>, пом.П1, был внесен в Единый государственный реестр недвижимости [дата] года как ранее учтенный и кадастровая стоимость помещения определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года в размере 6073292 рублей 14 копеек. В последующем кадастровая стоимость данного объекта недвижимости не изменялась. Представлены выписки из ЕГРН в отношении спорного помещения.

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от [дата] №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с [дата], в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ООО «Ф.» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером [номер], что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от [дата] (л.д.13-16). 

Налог на имущество организаций является региональным налогом (статья 14 Налогового кодекса РФ, раздел IX Налогового кодекса РФ) и уплачивается в региональный бюджет - бюджет Нижегородской области. 

Таким образом, ООО «Ф.» как собственник помещения и плательщик налога на имущество организаций является лицом, уплачиваемым налог в региональный бюджет, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости помещения. В связи с этим права ООО «Ф.» затронуты результатами определения кадастровой стоимости данного нежилого помещения.

Представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу административного иска.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ООО «Ф.» по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций, а также включение спорного объекта недвижимости в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что объект недвижимости с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], был внесен в Единый государственный реестр недвижимости 05.07.2011 года как ранее учтенный и кадастровая стоимость помещения определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года в размере 6073292 рублей 14 копеек. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость помещения может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

Соблюдая досудебный порядок рассмотрения административного спора, административный истец ООО «Ф.» 09.10.2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее также – Комиссия) с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости спорного нежилого помещения (л.д.143). Заявление Комиссией не было рассмотрено по существу в связи с пропуском срока на обращение в Комиссию, разъяснено право на обращение в суд. Таким образом, административным истцом соблюден обязательный досудебный порядок рассмотрения спора.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец ООО «Ф.» представило в суд отчет об оценке от [дата] [номер], составленный оценщиком ООО «П.» ФИО1 

Согласно отчету об оценке от [дата] [номер] рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером [номер], площадью 112,1 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: Нижегородская [адрес], ш.Казанское, [адрес], пом.П1, составляет 3754237 (Три миллиона семьсот пятьдесят четыре тысячи двести тридцать семь) рублей по состоянию на [дата].

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный отчет, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений Федерального стандарта оценки [номер] «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО [номер])», утвержденного приказом Минэкономразвития России от [дата] [номер]; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО [номер])», утвержденного приказом Минэкономразвития России от [дата] [номер]; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО [номер])», утвержденного приказом Минэкономразвития России от [дата] [номер]; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО [номер]), утвержденного приказом Минэкономразвития России от [дата] [номер]. 

Целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости помещения с кадастровым номером [номер] для пересмотра его кадастровой стоимости.

Оценщиком ФИО1 дано подробное описание объекта - нежилого помещения с кадастровым номером [номер]. Объект расположен в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода в микрорайоне спальной жилой застройки на выезде из города. Объект оценки расположен внутриквартально, примерно в 500 метрах от остановки общественного транспорта. Транспортная доступность удовлетворительная, пешеходный поток сформирован жителями близлежащих домов. Площадь помещения 112,1 кв.м., тип объекта - встроенное нежилое помещение, этаж расположения - цоколь. Год постройки здания - 2004. Внутренние инженерные системы: электричество, водопровод, канализация, отопление. Дано описание конструктивных элементов. Установлено, что на дату оценки объект находился в хорошем состоянии (л.д.35-37). 

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведен анализ рынка объекта оценки по состоянию на дату его оценки, в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Наиболее эффективным использованием признано использование помещения под офисно-торговое (л.д.44-45).

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки: рынок нежилых встроенных помещений офисно-торгового назначения, расположенных в Нижегородском районе г.Нижнего Новгорода (л.д.47).

Обозначены основные факторы, влияющие на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости, отнесенных к объектам офисно-торгового назначения (л.д.47-49).

В отчете приведены фактические данные о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, дан анализ фактических данных о ценах предложений продажи и аренды объектов из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки. Подобрано 9 объектов низкоклассных офисно-торговых нежилых встроенных помещений в местах, сопоставимых с местом расположения объекта оценки, а также 8 предложения об аренде помещений (л.д.50-54).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от [дата] [номер], объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. 

Оценка помещения проведена с применением сравнительного и доходного подходов, обосновано применение данных подходов (л.д.56). 

При определении рыночной стоимости помещения с использованием сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Произведен выбор объектов-аналогов, расположенных в Нижегородском [адрес]. Отобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (л.д.60). Присутствуют сведения об источниках информации. Проведена корректировка значений по основным ценообразующим факторам и с учетом технических характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.56-68).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод прямой капитализации, а для определения коэффициента капитализации - метод рыночной экстракции. Оценщик определил потенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки, установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход, определил величину издержек по эксплуатации, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Определил коэффициент капитализации 8,4% и размер чистого операционного дохода 305634 рублей (л.д.69-76).

Проведено согласование результатов оценки с выбором использованных весов (л.д.77-78). 

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого помещения, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого помещения участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости помещения, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ООО «П.» ФИО1 является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», регистрационный [номер] от [дата]. Имеет профессиональное образование в области оценки: диплом серии ВСА [номер] по специальности «Финансы и кредит», выдан на основании решения Государственной аттестационной комиссии Нижегородского государственного университета им.Н.И.Лобачевского от 08.06.2005 года; диплом о профессиональной переподготовке оценщика [номер], выданный ННГУ им.Н.И.Лобачевского 16.12.2005 года; свидетельство о повышении квалификации, выданное ННГУ им.Н.И.Лобачевского [дата] года [номер], и удостоверение о повышении квалификации от [дата] [номер]. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от [дата] года [номер] по направлению «Оценка недвижимости». Деятельность оценщика застрахована (л.д.26, л.д. 81-85). 

Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется. 

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской [адрес] и ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – помещения его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 24.18 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ООО «Ф.» в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер] имело место [дата], то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] необходимо считать [дата].

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ф.» по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером [номер], площадью 112,1 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 3754237 (Три миллиона семьсот пятьдесят четыре тысячи двести тридцать семь) рублей по состоянию на [дата].

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] считать [дата].

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено [дата].

Судья М.А. Кручинин