Гражданское дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Стрежевой Томской области 11 октября 2018 года

Стрежевской городской суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Чукова Н.С.,

при секретаре Молчановой О.Н, с участием 

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности от 19.04.2018,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4, действующего на основании доверенности от 14.05.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по уплате арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 с учетом заявления об изменении основания иска, обратилась в Стрежевской городской суд Томской области с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств. В обоснование исковых требований указала, что 01.06.2017 между ней и ответчиком заключен договор аренды дома и земельного участка по адресу: с правом последующего выкупа. Помимо кирпичного 2-этажного дома с тремя комнатами на территории земельного участка находится баня и хозяйственная постройка. Выкупная цена передаваемого арендатору имущества (дом и земельный участок) составляет 1 500 000 рублей. Размер арендного платежа составляет 13 000 рублей в месяц. Сразу при оформлении договора аренды арендатор передала денежные средства в размере 300 000 рублей в соответствии с условиями заключенного договора. Во исполнение условий договора истцом с июня 2017 года по август 2017 года производились платежи по 13 000 рублей ежемесячно. Во время проживания в арендуемом доме были выявлены недостатки (электричество в арендуемом доме постоянно отключалось, при одновременном включении нескольких электроприборов в розетки в доме появлялся шум, водоснабжение проведено не централизованно), которые повлекли за собой невозможность проживания в нем. После обнаружения недостатков с 25.09.2017 истец не проживает в арендуемом доме, ключи вернула ответчику. Полагает, что уплаченные денежные средства в размере 300 000 рублей являются авансом. Поскольку договор купли-продажи дома, земельного участка между сторонами не заключался, то обязательства, предусмотренные в заключенном договоре аренды, прекращаются, и уплаченная по договору сумма аванса должна быть возвращена в порядке ст. 1102 ГК РФ независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи. 29.05.2018 ответчику направлено уведомление с предложением о расторжении договора аренды дома и земельного участка с правом выкупа от 01.06.2017 и возврате денежных средств. Согласно п. 2.2.2 договора аренды от 01.06.2017 арендатор обязан использовать переданный дом и земельный участок лишь для проживания. Истец полагает, что в данной ситуации необходимо применять положения главы 35 ГК РФ о найме жилого помещения. Ссылаясь на положения ст. 450 ГК РФ, ст. 673, ст. 687 ГК РФ истец ФИО1 просит суд расторгнуть договор аренды дома и земельного участка с правом выкупа, заключенный между ней и ФИО3 01.06.2017, взыскать с ответчика в свою пользу сумму уплаченного аванса 300 000 рублей, поскольку договор купли-продажи дома и земельного участка заключен не был.

20.08.2018 судом принято к производству встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по уплате арендной платы. ФИО3 указывает, что в соответствии с условиями заключенного договора арендатор уплатила арендную плату в размере 13 000 рублей, а так же 300 000 рублей в счет погашения основной выкупной стоимости имущества. Больше арендная плата ответчиком не вносилась. 26.06.2018 он обратился к ФИО1 с требованием погасить задолженность по арендной плате. С учетом заявления об увеличении встречных исковых требований ФИО3 просил суд взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по арендной плате с 25.07.2017 по 25.09.2018 в размере 195 000 рублей, неустойку за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в сумме 11 209 рублей 71 копейка.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивала на удовлетворении первоначальных исковых требований. Дополнительно пояснила, что основанием для расторжения договора является наличие в арендуемом имуществе недостатков, препятствующих его использованию – в доме отсутствовал санузел, отключалось электричество при одновременном включении света и электроприборов, появлялся шум от электричества, в дом не была проведена вода, а проведенная на огород вода не пригодна для бытовых нужд, в доме было холодно, отсутствовала канализация. В связи с обнаружением недостатков и невозможностью проживания в доме в августе 2017 г. истец сообщила ФИО3 о намерении расторгнуть договор и 25.09.2017 вернула ему ключи. При возврате арендованного имущества акт приема-передачи не составлялся, доказательства передачи ФИО3 ключей от дома истец предоставить не может. Кроме того, дополнительным основанием для расторжения договора истец называет существенное изменение своего материального положения в связи с тем, что она развелась со своим гражданским супругом.

Встречные исковые требования ФИО1 не признала, указала, что за пользованием арендованным имуществом она произвела оплату аренды за период июнь-сентябрь 2017 г. четырьмя платежами по 13 000 рублей. При внесении арендной платы письменные расписки не составлялись, каких-либо доказательств исполнения обязанности по внесению арендной платы истец представить не пожелала. После 25.09.2017 ФИО1 имуществом не пользовалась, фактически проживала в других квартирах, что подтверждается представленными договорами найма жилых помещений. При таких обстоятельствах полагала, что не обязана вносить арендную плату. 

Представитель истца ФИО2 поддержал позицию своего доверителя, указав, что основанием для расторжения договора аренды дома является наличие в доме недостатков, препятствующих его использованию, что является существенным нарушением договора аренды, в связи с чем истец вправе требовать досрочного расторжения договора в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ. Кроме того, у истца существенно изменилось материальное положение, из которого она исходила при заключении договора, что является самостоятельным основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ. В связи с тем, что объектом договора аренды является жилой дом, предназначенный для проживания в нем, к спорному договору должны применяться нормы гл. 35 ГК РФ о найме жилых помещений. Поскольку в силу ч. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, спорный договор расторгнут истцом в одностороннем порядке по истечении трех месяцев с момента направления 29.05.2018 ответчику письменного уведомления о расторжении договора. Учитывая, что договор купли-продажи дома между истцом и ответчиком не заключен, на основании ст. 1102 ГК РФ ФИО3 обязан вернуть 300 000 рублей, уплаченных в счет выкупной стоимости переданного арендатору ФИО1 имущества.

По мнению представителя истца, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с тем, что ФИО1 фактически не пользуется имуществом, выехала из дома 25.09.2017, что подтверждается свидетельскими показаниями.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями о расторжении договора аренды не согласились по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Полагали, что истец требует расторжения договора аренды без каких-либо законных оснований. До заключения оспариваемого договора истец осматривала имущество, вопросов относительно качества не поступало. Более того, ФИО1 пользовалась арендуемым имуществом на протяжении 9 месяцев, претензий не предъявляла. Переданное имущество соответствует требуемому качеству, целям и оговорённым условиям. Требования истца направлены исключительно на то, чтобы недобросовестно отказаться от исполнения договора и принятых обязательств. Обращает внимание суда на то, что решением Стрежевского городского суда от 15.06.2018 исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения. Просил суд отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств (л.д. 64-66).

При этом ФИО3 настаивал на удовлетворении заявленных им встречных исковых требований о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате и неустойки, расходов по уплате государственной пошлины.

Заслушав стороны, свидетелей Д.И.Ф., В.М.Х., З.М.Н, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме (п. 1), договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2), договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3).

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. 

Как следует из материалов дела ФИО3 на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 50 кв.м по адресу , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2015.

01.06.2017 между ФИО3 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды дома и земельного участка с правом выкупа.

В соответствии с п. 1.1 договора, арендодатель обязуется осуществить передачу дома и земельного участка по адресу: арендатору для владения и использования с правом выкупа. Стоимость передаваемого имущества составляет 1 500 000 рублей. Арендатор использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением для проживания и ведения сельского хозяйства (п. 1.4).

Согласно п. 2.1.1 договора арендодатель не отвечает за недостатки сданного арендатору дома и земельного участка, если эти недостатки были обнаружены или должны были обнаружиться. Также на участке находится баня размером 3,5*5,5 м, в которой имеются 3 комнаты и хозяйственная постройка, между баней и домом построен навес размером 2,5*7 м с кровлей из профлиста и напольным покрытием. 

В силу п. 2.2.1 договора арендатор обязан вносить арендную плату арендодателю в сроки и в порядке, установленным настоящим договором. В период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые платежи в установленном порядке. Использовать переданный дом и земельный участок лишь для проживания и ведения сельского хозяйства (п. 2.2.2) (л.д. 5-9).

Из п. 3.1 договора следует, что он заключен сроком на 5 лет с 01.06.2017 по 01.06.2021.

В соответствии с актом приема-передачи арендуемого дома и находящегося в нем имущества от 01.06.2017 ФИО3 передал, а ФИО1 приняла во владение и пользование жилое помещение по адресу и ключи от дома (л.д. 11).

В приложении № 1 к договору аренду от 01.06.2017 перечислено имущество, находящееся в арендуемом доме (л.д. 10).

Согласно расписке от 20.05.2017 ФИО3 получил от ФИО1 300 000 рублей в счет уплаты основного долга по договору аренды жилого помещения с правом выкупа от 01.06.2017 (л.д. 16).

Указанные обстоятельства установлены решением Стрежевского городского суда Томской области от 15.06.2018 по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки (л.д. 40-41). Решение суда от 15.06.2018 не обжаловалось и вступило в законную силу 20.07.2018.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что стороны подписали спорный договор аренды без замечаний, существенные условия договора согласованы, арендованное имущество передано арендатору и принято последним, соглашение о размере арендной платы достигнуто сторонами. Несмотря на то, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он приобрел силу обязательств. ФИО1 приняла недвижимое имущество по акту приема-передачи без разногласий, исполняла данный договор, используя жилой дом и земельный участок для проживания и ведения сельского хозяйства без каких-либо ограничений. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Рассматривая требования ФИО1 о расторжении договора аренды суд исходит из следующего.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

29.05.2018 ФИО1 направила в адрес ФИО3 уведомление, в котором ссылаясь на недостатки арендованного имущества (электричество в доме постоянно отключалось, при одновременном включении нескольких электроприборов в розетки в доме появлялся шум, водоснабжение проведено не централизованно), которые повлекли невозможностью проживания в нем, обратилась с предложением о расторжении договора аренды и возвращении уплаченного аванса в сумме 300 000 рублей (л.д. 17-19).

В ответ на указанное уведомление ФИО3 отказался от расторжения заключенного договора аренды и предложил ФИО1 погасить задолженность по арендной плате, неустойке в срок до 15.07.2018 (л.д. 98-101).

В соответствии со ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая из которых должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Непредставление доказательств влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований в связи с их необоснованностью.

В порядке ст.ст. 12, 56 ГПК РФ с учетом приведенных положений гражданского законодательства судом на истца ФИО1 возложена обязанность по доказыванию того обстоятельства, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620 ГК РФ).

В качестве доказательств факта наличия недостатков арендованного имущества истец сослался на показания свидетелей Д.И.Ф. З.М.Н. В.М.Х, оценивая показания которых суд полагает необходимым отметить, что указанные свидетели, не являясь специалистами в области строительства, подтвердили наличие очевидных недостатков в арендованном имуществе (шум от электричества, отсутствие водоснабжения), в связи с чем суд приходит к выводу, что такие недостатки должны были быть обнаружены самим арендатором ФИО1 во время осмотра имущества и проверки его исправности при заключении договора.

Других доказательств, подтверждающих наличие недостатков арендованного имущества, объективно препятствующих пользованию имуществом, которые не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра, истец представить не пожелала.

Обсуждая довод истца о существенном изменении ее материального положения в связи с распадом гражданского брака, суд приходит к выводу, что данное обстоятельство не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. При этом суд отмечает, что самим арендатором ФИО1 не проявлено должной степени осмотрительности, поскольку ею не включено условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с утратой арендатором интереса в использовании имущества.

Также судом отклоняются доводы представителя истца о том, что к спорному договору подлежат применению положения главы 35 ГК РФ по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании предметом спорного договора является временное владение и использование жилого дома и земельного участка для проживания и ведения сельского хозяйства.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 671 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения является временное владение и пользование жилым помещением для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ может быть исключительно изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

При толковании условий спорного договора суд исходит из того, что объектом данного договора помимо жилого помещения является земельный участок для ведения сельского хозяйства, в связи с чем такой договор не может быть квалифицирован как договор найма жилого помещения, и свидетельствует о заключении сторонами именно договора аренды жилого дома и земельного участка, к которому подлежат применению положения § 1 главы 34 ГК РФ.

Таким образом, суд пришел к выводу, что приведенные истцом обстоятельства как в отдельности, так и в совокупности не могут являться основанием для расторжения договора аренды дома и земельного участка с правом выкупа от 01.06.2017, в связи с чем требования истца о расторжении договора аренды дома и земельного участка с правом выкупа от 01.06.2017 суд оставляет без удовлетворения. 

Рассматривая требования истца о взыскании с ФИО3 300 000 рублей, уплаченных в счет выкупной стоимости переданного арендатору имущества, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель ФИО3 обязался передать дом и земельный участок арендатору ФИО1 для владения и использования с правом последующего выкупа.

В соответствии с п. 3.3 договора платежи в счет погашения основной выкупной стоимости имущества выплачиваются следующим образом: при оформлении договора арендатор передает наличные денежные средства арендодателю в размере 300 000 рублей. Остальные денежные средства в счет погашения основной выкупной стоимости имущества выплачиваются арендодателю единовременной выплатой 300 000 рублей один раз в год до 25 июня до погашения полной стоимости недвижимого имущества 1 500 000 рублей.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что дом и земельный участок, сдаваемые в аренду по договору, по истечению договорных сроков и выполнению всех финансовых обязательств становятся собственностью арендатора жилья. Досрочный переход жилья в собственность возможен при выплате арендатором полной стоимости имущества по договору.

При толковании условий спорного договора в данной части, суд полагает необходимым отметить следующее.

Согласно ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, подразумевая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета ограничений, установленных Гражданским кодексом РФ.

В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Пунктом 3 ст. 609 ГК РФ установлено правило, в соответствии с которым договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Таким образом, по смыслу ст.ст. 609, 624 ГК РФ включение в договор аренды недвижимого имущества дополнительного условия о возможности перехода права собственности на объект аренды к арендатору позволяет рассматривать такой договор как смешанный, содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ). 

Следовательно, к отношениям сторон по выкупу объектов аренды применяются нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения по купле-продаже недвижимого имущества.

Учитывая, что одним из объектов аренды является жилой дом, к договору аренды дома и земельного участка с правом выкупа подлежит применению императивное правило, установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ, которое предусматривает, что договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, договор аренды от 01.06.2017 процедуру государственной регистрации не проходил, соответственно данный договор в части права на выкуп арендованного имущества является незаключенным в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (п. 1). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что поскольку в рассматриваемом случае договор аренды в части прав на выкуп арендованного имущества является незаключенным, в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ с арендодателя ФИО3 подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме, соответствующей размеру произведенной арендатором ФИО1 выплаты в счет погашения основной выкупной стоимости имущества, т.е. в размере 300 000 рублей, полученных ФИО3 согласно расписке от 20.05.2017 (л.д. 16). 

Рассматривая встречные исковые требования ФИО3 о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды, неустойки, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 3.3 договора аренды дома и земельного участка с правом выкупа от 01.06.2017 арендные платежи за весь срок аренды дома и земельного участка устанавливаются соглашением сторон в размере 13 000 рублей за каждый месяц пользования домом и земельным участком. Денежные средства, подлежащие выплате по договору, в счет аренды дома и земельного участка в размере 13 000 рублей арендатор наличными выплачивает арендодателю ежемесячно до полного погашения основной выкупной стоимости имущества или до момента окончания аренды. Выплаты производятся не позже 25 числа каждого календарного месяца, следующего за месяцем заключения договора.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, в связи с чем неиспользование арендатором ФИО1 арендованного недвижимого имущества не имеет правового значения при разрешении настоящего спора и не является основанием невнесения арендной платы по договору аренды от 01.06.2017. 

Поскольку договор заключен 01.06.2017 датой первого платежа является 25.07.2017. Из пояснений ФИО3 следует, что он признает факт внесения арендной платы арендатором ФИО1 в размере 13 000 рублей за первый месяц. В силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

В судебном заседании установлено, что арендатор ФИО1 начиная с 25.08.2017 не исполняла обязательства по внесению арендной платы в размере 13 000 рублей ежемесячно, доказательств обратного в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком по встречному иску не представлено.

Разрешая заявленные требования в данной части суд исходит из того, что ФИО1 не исполнялись обязательства по внесению арендной платы по договору аренды, а потому имеются правовые основания для взыскания с нее в пользу ФИО3 задолженности по арендным платежам за период с 25.08.2017 по 25.09.2018 (14 месяцев) в размере 182 000 рублей из расчета 13000х14.

Кроме того, ФИО3 заявлены требования о взыскании с ФИО1 неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы в размере 11 209 рублей 71 копейка.

Согласно положениям ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 01.06.2017 ФИО3 вправе требовать уплаты процентов на сумму долга в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ

С учетом периода образования задолженности по арендной плате по договору с 25.08.2017 по 25.09.2018 судом определяется размер неустойки следующим образом:

Задолженность,руб. 

Период просрочки 

Увеличение долга 

Процентнаяставка 

Днейвгоду 

Проценты,руб. 

c 

по 

дни 

сумма, руб. 

дата 

13 000 

25.08.2017 

17.09.2017 

24 

0 

- 

9% 

365 

76,93 

13 000 

18.09.2017 

24.09.2017 

7 

0 

- 

8,50% 

365 

21,19 

26 000 

25.09.2017 

24.10.2017 

30 

13 000 

25.09.2017 

8,50% 

365 

181,64 

39 000 

25.10.2017 

29.10.2017 

5 

13 000 

25.10.2017 

8,50% 

365 

45,41 

39 000 

30.10.2017 

24.11.2017 

26 

0 

- 

8,25% 

365 

229,19 

52 000 

25.11.2017 

17.12.2017 

23 

13 000 

25.11.2017 

8,25% 

365 

270,33 

52 000 

18.12.2017 

24.12.2017 

7 

0 

- 

7,75% 

365 

77,29 

65 000 

25.12.2017 

24.01.2018 

31 

13 000 

25.12.2017 

7,75% 

365 

427,84 

78 000 

25.01.2018 

11.02.2018 

18 

13 000 

25.01.2018 

7,75% 

365 

298,11 

78 000 

12.02.2018 

24.02.2018 

13 

0 

- 

7,50% 

365 

208,36 

91 000 

25.02.2018 

24.03.2018 

28 

13 000 

25.02.2018 

7,50% 

365 

523,56 

104 000 

25.03.2018 

25.03.2018 

1 

13 000 

25.03.2018 

7,50% 

365 

21,37 

104 000 

26.03.2018 

24.04.2018 

30 

0 

- 

7,25% 

365 

619,73 

117 000 

25.04.2018 

24.05.2018 

30 

13 000 

25.04.2018 

7,25% 

365 

697,19 

130 000 

25.05.2018 

24.06.2018 

31 

13 000 

25.05.2018 

7,25% 

365 

800,48 

143 000 

25.06.2018 

24.07.2018 

30 

13 000 

25.06.2018 

7,25% 

365 

852,12 

156 000 

25.07.2018 

24.08.2018 

31 

13 000 

25.07.2018 

7,25% 

365 

960,58 

169 000 

25.08.2018 

16.09.2018 

23 

13 000 

25.08.2018 

7,25% 

365 

772,08 

169 000 

17.09.2018 

24.09.2018 

8 

0 

- 

7,50% 

365 

277,81 

182 000 

25.09.2018 

11.10.2018 

17 

13 000 

25.09.2018 

7,50% 

365 

635,75 

Итого: 

413 

7,71% 

7 996,96 

Таким образом, суд находит встречные исковые требования о взыскании с ФИО1 неустойки по договору аренды от 01.06.2017 подлежащими частичному удовлетворению на сумму 7 996 рублей 96 копеек.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В связи с удовлетворением исковых требований ФИО1 в части взыскания с ФИО3 денежных средств, переданных в счет уплаты основного долга по договору аренды от 01.07.2017, в размере 300 000 рублей с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 200 рублей (л.д. 6).

При этом, суд взыскивает с ФИО1 в пользу ФИО3 понесённые судебные расходы по уплате государственной пошлины за предъявление встречных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в сумме 4723 рубля 42 копейки (л.д. 51).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 денежные средства, переданные в счет уплаты основного долга по договору аренды дома и земельного участка с правом выкупа от 01.07.2017 в размере 300 000 (триста тысяч) рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 200 (шесть тысяч двести) рублей.

В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по уплате арендной платы, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 задолженность по уплате арендной платы по договору аренды дома и земельного участка с правом выкупа от 01.07.2017 в размере 182 000 (сто восемьдесят две тысячи) рублей и неустойку за неисполнение обязательств в размере 7 996 (семь тысяч девятьсот девяносто шесть) рублей 96 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 723 (четыре тысячи семьсот двадцать три) рубля 42 копейки.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Томский областной суд через Стрежевской городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: подпись Н.С.Чуков

Верно. Судья: _____________________ Н.С.Чуков

СПРАВКА

Решение по гражданскому делу № принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.С.Чуков