РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 18 декабря 2017 года 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О., 

с участием представителя административного истца – ФИО2,

представителя Министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1048/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Банно-оздоровительный комплекс» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Банно-оздоровительный комплекс» (далее ООО «Банно-оздоровительный комплекс») обратилось в Самарский областной суд с административным иском, в котором с учетом уточнения требований, просит восстановить срок на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства и установить кадастровую стоимость нежилого здания (Банно-прачечный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 3 848,60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта капитального строительства, в отношении которого постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена его кадастровая стоимость по состоянию на 06.06.2011г. в размере 177 464 644,71 рубля.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью нежилого здания, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № от 13.10.2017 года, выполненным ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», в связи с чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Однако, заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не принято к рассмотрению, ввиду пропуска 5-летнего срока.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала, по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО3, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения иска, пояснив, что из-за значительного снижения кадастровой стоимости произойдет уменьшение налоговых поступлений в бюджет.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили. 

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером №, площадью 3 848,60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Собственником вышеуказанного здания является ООО «Банно-оздоровительный комплекс», что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.11.2017г.

Данное здание поставлено на государственный кадастровый учет 02.07.2011г.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 06.06.2011 г. и составляет 177 464 644,71 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН /л.д. 9/.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Нежилое здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2017г., утвержденный приказами министерства имущественных отношений Самарской области от 14.11.2016г. № 1907 под №.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания и 19.10.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако, заявление Комиссией не принято к рассмотрению, в связи с истечением срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно абзацу 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости / абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности/.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу ч.4 ст. 198 ГПК РФ, ч.5 ст. 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

По делу установлено, что сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого здания внесены в ЕГРН 15.04.2012 года.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца как собственника нежилого здания и плательщика налога на имущество организаций, который имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Самарской области не проведена, расчет налоговых платежей на объекты недвижимости производится исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, суд полагает необходимым восстановить ООО «Банно-оздоровительный комплекс» срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 06.06.2011г. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 62, ч.5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от 13.10.2017 года, выполненный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» ФИО1, по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось спорное нежилое здание, итоговая величина рыночной стоимости которого на дату оценки составляет 64 169 999 рублей с учетом НДС.

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Так, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 19-44 отчета.

На стр. 30 отчета оценщиком сделан вывод о том, что спорное нежилое здание относится к сегменту рынка коммерческой недвижимости.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта капитального строительства является его использование в качестве здания банно-прачечного комплекса /стр. 45 отчета/.

При оценке нежилого здания был использован метод укрупненных обобщений показателей стоимости в рамках затратного подхода стр. 49-53 отчета. Отказ от применения сравнительного и доходного подходов оценщиком обоснован.

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Расчет стоимости строительства объекта оценки и его технических систем производился с использованием соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) в сметных ценах и нормах. Восстановительная стоимость определялась путем перемножения строительного объема зданий по внешним обмерам на стоимость 1 куб.м. с пересчетом цен на дату оценки.

Величина прибыли предпринимателя принята на основании исследования ФИО4 как прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство коммерческих объектов и составила 24,90%. Физический износ определен методом нормативного срока жизни объектов и составил 23,75%. Функциональный износ принят нулю. Величина совокупного износа составила 23,75%. 

Результаты исследования приведены в таблице № 18 на стр. 53 отчета. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с использованием затратного подхода по состоянию на 06.06.2011 года составила 64 169 000 рублей.

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами. 

Оценивая исследованные доказательства, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, у суда не имеется оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке № от 13.10.2017 года, выполненный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Суд считает возможным принять Отчет об оценке № от 13.10.2017 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 06.06.2011 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 06.06.2011г., подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости /в настоящее время ЕГРН/ и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Банно-оздоровительный комплекс» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 19.10.2017 года, в суд с настоящим иском – 07.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Банно-оздоровительный комплекс» удовлетворить.

Восстановить ООО «Банно-оздоровительный комплекс» срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (Банно-прачечный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 3 848,60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011г. в размере 64 169 000 рублей.

Датой подачи ООО «Банно-оздоровительный комплекс» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 19.10.2017 года, в суд – 07.11.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2017года.