РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 12 января 2018 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-26/2018 по административному иску ООО «Сайрус» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

В производстве Ставропольского краевого суда находится административное дело по административному иску ООО «Сайрус» к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №.

В основании иска ООО «Сайрус» указал, что является собственником и арендатором указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых определена в государственном кадастре недвижимости. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера земельного налога и арендной платы, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке объекта недвижимости № К267.1 от 18.08.2016 г., выполненного ООО ЦЭС «Бизнес ресурс». Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 13.01.2017 г. № 1542 заявление ООО «Сайрус» о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, со ссылкой на наличие в отчете об оценке нарушений требований действующего законодательства.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, полномочия которой на ведение дела судом проверены, уточнила административные требования, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной в заключении повторной судебной экспертизы.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО3 ООО «ГлавЭксперт» пояснила критерии отбора объектов аналогов, применение к ним корректировок. Относительно земельного участка с кадастровым номером 26:27:061001:173 пояснила, что в связи с большим по площади размером, на рынке является неликвидным, потому его рыночная стоимость существенно отличается от кадастровой стоимости.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. 

От заинтересованного лица администрации Советского городского округа Ставропольского края, являющегося правопреемником администрации города Зеленокумска Ставропольского края и администрации муниципального образования Солдато-Александровского сельсовета Советского района Ставропольского края, поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствии. В ходатайстве указывала о несогласии с заявленными административными требованиями, в удовлетворении которых просила отказать.

На основании статьи 150 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании от представителя административного истца ООО «Сайрус» поступило ходатайство о частичном отказе от административных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Определением Ставропольского краевого суда от 12 января 2018 г. производство по административному делу в указанной части – установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером №, прекращено по пункту 3 части 1 статьи 194 КАС РФ.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, а также для целей определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ч. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

На основании с ч. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Более широкое определение кадастровой стоимости приводится в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, частью 1 статьи 245 КАС РФ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ определяет, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. 

Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночно стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Изложенное следует из взаимосвязанного толкования части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Следовательно, в условиях предположения о достоверности кадастровой стоимости, обязанность предоставить суду надлежащие доказательства очевидно, достоверно, достаточно опровергающие указанный результат и свидетельствующие о наличии иной рыночной стоимости возложена на административного истца.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, площадью 101315 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленными объектами, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской их единого государственного реестра недвижимости от 20.04.2017 г. (том 1 л.д. 53-55).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 г. № 1380 в размере 65398832 рубля 50 копеек по состоянию на 01.01.2015 г.(том 1 л.д. 52).

- №, площадью 27467 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленными объектами, расположенного по адресу: 

<

адрес>; что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 19.04.2017 г. (том 1 л.д. 57-59).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена 21.12.2015 г. в размере 14582501 рубль 97 копеек по состоянию на 05.10.2015 г. (том 1 л.д. 56).

- №, площадью 9779 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.04.2017 г. (том 1 л.д. 45-47).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена Приказом Министерства имущественных отношений 

<

адрес> от 27.11.2015 г. № 1380 в размере 16967053 рубля 95 копеек по состоянию на 01.01.2015 г. (том 1 л.д. 44). 

- №, площадью 4239 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.04.2017 г. (том 1 л.д. 49-51).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 г. № 1380 в размере 7318972 рубля 62 копейки по состоянию на 01.01.2015 г. (том 1 л.д. 44). 

- №, площадью 21094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, расположенного по адресу: 

<

адрес>; что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Кадастровая стоимость данного земельного участка с кадастровым номером № определена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 г. № 1380 в размере 21444160 рублей 40 копеек по состоянию на 01.01.2015 г. (том 1 л.д. 87).

Кроме того, административный истец ООО «Сайрус» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №.

В подтверждение прав арендатора земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7903 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания административных, производственных и складских помещений колбасного цеха, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в районе мельницы № 20; административным истцом предоставлен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 77 от 19.08.2004 г., сроком действия до 18.08.2053 г. (том 1 л.д. 95-102).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена приказом Министерства имущественных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 3523236 рублей 43 копейки по состоянию на 01.01.2015 г. (том 1 л.д. 36).

В подтверждение прав арендатора земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 698 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания административных, производственных и складских помещений колбасного цеха, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в районе мельницы № 20; административным истцом предоставлен договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 80 от 19.08.2004 г. Срок действия договора установлен пунктом 2.1 по 18.08.2053 г. (том 1 л.д. 82-89).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 1598201 рубль 64 копейки по состоянию на 01.01.2015 г. (том 1 л.д. 40).

В подтверждение прав арендатора земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23576 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 34а, административным истцом предоставлен договор аренды б/н от 26.05.2016 г., заключенный с администрацией муниципального образования города Зеленокумск, сроком действия до 24 мая 2063 г. (том 1 л.д. 71-76).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 11346657 рублей 28 копеек по состоянию на 01.01.2015 г. (том 1 л.д. 60).

Следовательно, административный истец ООО «Сайрус», являясь как собственником земельных участков, так и арендатором, обязанным уплачивать как земельный налог, так и арендную плату, имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ООО «Сайрус» в подтверждение величины рыночной стоимости, представило отчет об оценке № К267.1 от 18.08.2016 г., выполненный ООО ЦЭС «Бизнес ресурс», согласно которого рыночная стоимость земельных участков составляет:

- с кадастровым номером № – 17995000 рублей;

- с кадастровым номером № – 3358000 рублей;

- с кадастровым номером № – 3286000 рублей;

- с кадастровым номером № – 1519000 рублей;

- с кадастровым номером № – 6386000 рублей;

- с кадастровым номером № – 1060000 рублей;

- с кадастровым номером № – 526000 рублей;

- с кадастровым номером № – 4586000 рублей.

На отчет получено положительное экспертное заключение.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 1542 от 13.01.2017 г., отклонено рассмотрение заявления ООО «Сайрус» об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № со ссылкой на допущенные в отчете об оценке № К267.1 от 18.08.2016 г. требований Федерального закона «Об оценочной деятельности» и требований Федеральных стандартов оценки.

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ООО «Сайрус» на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими существование иной рыночной стоимости не соответствующей установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

От представителя административного истца ООО «Сайрус» в судебном заседании поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков с возложением на него судебных расходов по ее проведению. 

Определением Ставропольского краевого суда от 02.06.2017 г. ходатайство административного истца ООО «Сайрус» удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке № К267.1 от 18.08.2016 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов, и о том, какова рыночная стоимость земельных участков; производство судебной экспертизы поручено ООО «Арбитраж».

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

После поступления в суд заключения эксперта (том 4 л.д. 7-257) производство по административному делу было возобновлено, назначено проведение судебного заседания.

Поступившее заключение эксперта ФИО4 № ЭЗ 017/09/2017 ООО «Арбитраж» поставлено под сомнение судом.

Согласно заключению судебной оценочной судебной экспертизы № ЭЗ 017/09/2017 следует, что в нарушение требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 12-14 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. № 297, а также пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки применены непроверяемые допущения о ценообразующих факторах – характеристиках объектов-аналогов.

В частности, к аналогу № 2 при оценке земельного участка с кадастровым номером № экспертом применены непроверяемые допущения о виде разрешенного использования земельного участка (том 4 л.д. 49).

Из содержания объявления о продаже аналога № 5, примененного к объекту оценки с кадастровым номером №, а также аналогов № 1, 2 к объекту оценки с кадастровым номером 26:27:110305:9 следует, что помимо земельного участка к продаже предлагалось еще несколько объектов недвижимости, включенные в стоимость, принятую экспертом в качестве рыночной в отношении исключительно земельного участка. Указанные объекты капитального строительства не были исключены из стоимости земельного участка (том 4 л.д. 49, 46). 

Данные аналоги были применены и в отношении иных оцениваемых объектов.

Вызывает сомнение у суда обоснованность и корректность подбора объектов аналогов, как по местоположению, так и по физическим характеристикам, поскольку велики значения примененных понижающих корректировок (например, при оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в отношении налога № 2 применены понижающие корректировки в размере -61%, в отношении аналога № 3 в размере -67%, в отношении аналога № 4 – в размере -58%, в отношении аналога № 5 – в размере -94%, в отношении аналога № 6 – в размере -69%, без учета корректировки на торг). Аналогичные понижающие корректировки применены в отношении объектов-аналогов применительно к иным оцениваемым объектам.

Учитывая, что определение недостоверности кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости является юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими обязательному разрешению по указанной категории споров, а их разрешение возможно исключительно путем экспертного исследования, то его проведение признается обязательным. В соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, определением Ставропольского краевого суда от 23.10.2017 г. по делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы (том 5 л.д. 53-60).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 281/17 от 11.12.2017г., выполненного экспертом ФИО3 ООО «ГлавЭксперт» оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета № К267.1 от 18.08.2016 г., отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, имеются нарушения в корректном подборе объектов-аналогов, определении факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, а также иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, имеются математические ошибки в действиях, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой; определены размеры рыночной стоимости (том 5 л.д. 2-255).

Изучив заключение эксперта № 281/17 от 11.12.2017г. и оценив его в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности использования в качестве надлежащего доказательства заявленных административных требований.

В заключении оценочной экспертизы 281/17 от 11.12.2017г. определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды. 

Произведен анализ рынка недвижимости; определены сегменты, к которому относятся объекты оценки. Указанное согласуется с требованием пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен метод сравнения продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок (пункты 12-14 ФСО № 1).

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Дан анализ всем ценообразующим факторам, к которым экспертом отнесены передаваемые имущественные права, условия финансирования, вид разрешенного использования, дата предложения, условия продажи, местоположение, расположение относительно красной линии и транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями, физические характеристики объекта, площадь. 

Обоснован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах земельных участков указанного сегмента рынка. 

Определены элементы сравнения в соответствии с требованиями ФСО № 7.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемыми, были выбраны 3 объекта-оценки наиболее сопоставимых с объектом оценки. В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, локальному местоположению, физическим характеристикам и улучшениям. Обоснование применения и техника расчета корректировок подробно изложены. Из таблицы расчета рыночной стоимости объекта исследования следует, что размеры примененных корректировок не ставят под сомнение обоснованность выбора аналогов.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательство по административному делу должно соответствовать признакам достаточности, допустимости, достоверности, относимости (ст. 59-64, 84 КАС РФ).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение повторной судебной экспертизы № 281/17 от 11.12.2017г. в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценив в совокупности предоставленные доказательства о достоверности отчета об оценке № К267.1 от 18.08.2016г., учитывая замечания комиссии, изложенные в решении, согласие с ними административного истца, а также заключение судебной экспертизы № 281/17 от 11.12.2017г., суд приходит к выводу о несоблюдении законодательства об оценочной деятельности, а, следовательно, невозможности его применения в качестве надлежащего доказательства по признаку недостоверности. 

Исходя из того, правильность заключения повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключение повторной судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному между сторонами бремени доказывания не представлено, ходатайств о повторной экспертизе никем не заявлено, суд находит данное доказательство надлежащим, на котором возможно построить выводы суда.

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). 

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

С учетом изложенного выше, устанавливает на основании выводов судебной оценочной экспертизы кадастровую стоимость равную рыночной земельных участков: 

- с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года в размере 11627 231 (одиннадцать миллионов шестьсот двадцать семь тысяч двести тридцать один) рубль;

- с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года в размере 3984 660 (три миллиона девятьсот восемьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят) рублей;

- с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года в размере 16748 636 (шестнадцать миллионов семьсот сорок восемь тысяч шестьсот тридцать шесть) рублей;

- с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года в размере 2781 856 (два миллиона семьсот восемьдесят одна тысяча восемьсот пятьдесят шесть) рублей;

- с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года в размере 1061 326 (один миллион шестьдесят одна тысяча триста двадцать шесть) рублей;

- с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года в размере 7968 688 (семь миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч шестьсот восемьдесят восемь) рублей;

- с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года в размере 29280 035 (двадцать девять миллионов двести восемьдесят тысяч тридцать пять) рублей;

- с кадастровым номером № по состоянию на 5 октября 2015 года в размере 12360 150 (двенадцать миллионов триста шестьдесят тысяч сто пятьдесят) рублей. 

В соответствии с абзацами 3-5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из материалов административного дела следует, что административным истцом соблюден установленный досудебный порядок по обращению в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления является 20 декабря 2016г. Следовательно, данная дата подлежит указанию в резолютивной части в качестве даты подачи заявления о пересмотре установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд разъясняет, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административный иск ООО «Сайрус» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 101315 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленными объектами, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 29280 035 (двадцать девять миллионов двести восемьдесят тысяч тридцать пять) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27467 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленными объектами, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 октября 2015 года в размере 12360 150 (двенадцать миллионов триста шестьдесят тысяч сто пятьдесят) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9779 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 11627 231 (одиннадцать миллионов шестьсот двадцать семь тысяч двести тридцать один) рубль.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4239 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 3984 660 (три миллиона девятьсот восемьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 16748 636 (шестнадцать миллионов семьсот сорок восемь тысяч шестьсот тридцать шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7903 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания административных, производственных и складских помещений колбасного цеха, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 2781 856 (два миллиона семьсот восемьдесят одна тысяча восемьсот пятьдесят шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 698 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания административных, производственных и складских помещений колбасного цеха, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 1061 326 (один миллион шестьдесят одна тысяча триста двадцать шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23576 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 7968 688 (семь миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч шестьсот восемьдесят восемь) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 20 декабря 2016 года.

Установленная судом кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы, налогооблагаемой базы, исчисляемой из кадастровой стоимости, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь