56RS0009-01-2023-003929-30

2-89/2024 (2-3682/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2024 года г. Оренбург

Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Вахрамеевой Ю.В., при ведении протокола помощником ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к ФИО2 о приведении помещения в первоначальное состояние, встречному исковому заявлению ФИО2 к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о сохранении помещения в переустроенном состоянии, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга обратился в суд с исковым заявлением, в обоснование указав, что согласно письму от 09.02.2023 № 137, направленному ООО «УО «Искра» в адрес Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, собственником 

<

...> МКД, расположенном по адресу: 

<

...>, при отсутствии разрешительных документов и утвержденного проекта, произведена самовольная перепланировка в жилом помещении. Согласно электронной базе данных проектная документация по переустройству и (или)перепланировке вышеуказанного жилого помещения управлением градостроительства и архитектуры не утверждалась. Исходя из акта осмотра от 

<

Дата обезличена>, предоставленному ОО «УО «Искра» установлено, что был проведен осмотр работы системы вентиляции по адресу: 

<

...>, в квартире обнаружено нарушение, а именно: - выполнен снос части вентиляционного канала. Согласно акту от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> внеплановой проверки, очистки и (или) ремонта вентиляционных каналов на момент осмотра установлено следующее: - заглушка вентиляционной решетки не имеется, - состояние каналов неисправно. Заключение: восстановить вентиляционный блок согласно проекта. 

<

Дата обезличена> ООО «УО «Искра» в адрес собственника было направлено письмо о восстановлении вентиляционного канала кухни в прежнее и работоспособное состояние. Также Департаментом в адрес собственника было направлено предупреждение от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>-исх с требованием привести жилое помещение 

<

Номер обезличен> МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние в срок до 

<

Дата обезличена>. В соответствии с копией технического паспорта 

<

...>, направленной от ООО «УО «Искра», изображено первоначальное состояние квартиры до перепланировки согласно техническому паспорту, «////» изображен демонтированный вентиляционный канал на кухне.

В связи с чем, просит суд обязать ФИО2 привести 

<

...> МКД, расположенном по адресу: 

<

...>, в первоначальное до осуществления перепланировки и (или) переустройства квартиры состояние в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, путем восстановления вентиляционного канала в первоначальное состояние, согласно техническому паспорту на 

<

...>.

Ответчиком ФИО2 в ходе судебного разбирательства были заявлены встречные исковые требования к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, в обоснование которых указано, что отсутствует вина ФИО2 как настоящего собственника квартиры, поскольку она стала собственником квартиры на основании договора купли-продажи от 

<

Дата обезличена>. Согласно же отчету 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> «Об оценке рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>» на листе 45 фото 10 – фрагмент кухни (помещение 

<

Номер обезличен>) зафиксирован вид вентиляционного блока на момент покупки этой квартиры, который сохранен до настоящего времени. В отчете также зафиксированы основные факты и выводы, в которых отсутствовали наличие неутвержденной перепланировки и обременений. Самой ФИО2 самовольных перепланировок и сносов вентиляционных блоков не совершалось. Также доводом иска является то, что за обслуживание вентиляции в МКД отвечает управляющая организация, так как дымовые и вентиляционные каналы относятся в общедомовому имуществу, УО должна нести ответственность за исправность вентиляционных каналов. ООО «УО «Искра» ненадлежащим образом осуществляла работу, не обнаружила ранее снос вентиляционного блока, не установила истинного собственника, осуществившего снос. Претензии и жалобы со стороны соседних квартир отсутствуют. Претензию Департамента ФИО2 не получала.

В связи с чем, просит суд сохранить спорное жилое помещение по адресу: 

<

...>, в переустроенном состоянии.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, так как вентиляционный блок в квартире ответчика отсутствует, что является нарушением.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом. 

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, она же и третье лицо в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержала встречное исковое заявление.

Представитель третьего лица ООО «УО «Искра» ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска, так как снос вентиляционного канала осуществлен без соответствующего разрешения на это.

Третьи лица ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных жилищным законодательством, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (ст.10 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище.

В соответствии со ст. 2 Жилищного Кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, осуществляют в соответствии со своей компетенцией муниципальный жилищный контроль, обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства.

В силу ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения предоставляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно статье 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно п. 2.25 Положения о департаменте градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 18.02.2011 № 114, в порядке, установленном действующим законодательством РФ, Оренбургской области, муниципальными правовыми актами департамент от имени Администрации города Оренбурга осуществляет согласование переустройства и (или) перепланировки помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2.1 Положения о порядке согласования переустройства и (или перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или перепланировки помещений в городе «Оренбурге», утвержденного постановлением администрации города Оренбурга от 04.10.2011 № 653 8-п, переустройство и (или) перепланировка помещения проводится по решению департамента о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.

Согласно п. 5.8 Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировка жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировка помещений в городе Оренбурге, утвержденного Постановлением администрации города Оренбурга от 04.10.2011 № 6538-п, в случае, если соответствующее помещение не будет приведено в первоначально в срок, указанный в предупреждении о необходимости приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в первоначальное состояние, ДГиЗО, действующий от имени администрации г. Оренбурга по доверенности, обращается в суд в установленном законом порядке.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (п. 1.7) определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений. При этом п. 1.7.1 установлено, что переоборудование жилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

На основании ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «УО «Искра» в адрес Департамента градостроительства и земельных отношений администрации 

<

...> направило письмо от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> о том, что собственником 

<

...> МКД, расположенном по адресу: 

<

...>, при отсутствии разрешительных документов и утвержденного проекта, произведена самовольная перепланировка в жилом помещении. 

Согласно электронной базе данных проектная документация по переустройству и (или)перепланировке вышеуказанного жилого помещения управлением градостроительства и архитектуры не утверждалась. 

Исходя из акта осмотра от 

<

Дата обезличена>, предоставленному ОО «УО «Искра» установлено, что был проведен осмотр работы системы вентиляции по адресу: 

<

...>, в квартире обнаружено нарушение, а именно: - выполнен снос части вентиляционного канала. 

Согласно акту от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> внеплановой проверки, очистки и (или) ремонта вентиляционных каналов на момент осмотра установлено следующее: - заглушка вентиляционной решетки не имеется, - состояние каналов неисправно. Заключение: восстановить вентиляционный блок согласно проекта.

<

Дата обезличена> ООО «УО «Искра» в адрес собственника было направлено письмо о восстановлении вентиляционного канала кухни в прежнее и работоспособное состояние. 

Также Департаментом в адрес собственника было направлено предупреждение от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>-исх с требованием привести жилое помещение 

<

Номер обезличен> МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние в срок до 

<

Дата обезличена>. 

В соответствии с копией технического паспорта 

<

...>, направленной от ООО «УО «Искра», изображено первоначальное состояние квартиры до перепланировки согласно техническому паспорту, «////» изображен демонтированный вентиляционный канал на кухне.

Уведомление о приведении в первоначальное состояние данной квартиры в адрес департамента не поступало. 

Материалами дела подтверждено, что проведенное переустройство в спорной квартире является неправомерным, так как совершена в нарушение установленного порядка перепланировки (переоборудования) помещений.

При таком положении произведенное переустройство не отвечает требованиям жилищного законодательства, оснований полагать, что собственником получена разрешительная документация на проведение перепланировки, не имеется, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об обязании ответчика привести жилое помещение в первоначальное состояние.

Поскольку первоначальное исковое заявление удовлетворено, соответственно в удовлетворении встречного иска ФИО2 должно быть отказано.

Доводы встречного иска ФИО2 о том, что переустройство в принадлежащей ей спорной квартире она не осуществляла, действия по переустройству совершены прежним собственником, а соответственно оснований для возложения на ФИО2 обязанности по приведению жилого помещения в первоначальное состояние не имеется, ФИО2 является добросовестным приобретателем и не может нести неблагоприятные последствия в результате действий прежнего собственника, суд не принимает, поскольку в силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения.

Доводы о том, что перепланировку ответчик не производила, она осуществлена прежним собственником, о соблюдении требований положений ст. ст. 26, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также не свидетельствуют.

Довод встречного иска о том, что отчетом 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> «Об оценке рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>» не зафиксировано установленное судом нарушение, суд не принимает, так как данный отчет был подготовлен в целях определения рыночной стоимости квартиры в силу ее покупки с использованием ипотечных денежных средств, предоставляемых банком. Данный отчет не является относимым доказательством по делу, так как не устанавливает наличие необходимого вентиляционного блока, как предусмотрено техническим регламентом.

Довод о том, что претензия Департамента ФИО2 не направлялась, опровергается материалами дела. Кроме того, для данной категории дел не предусмотрен обязательный досудебный порядок действующим законодательством.

Также доводом встречного иска является то, что за обслуживание вентиляции в МКД отвечает управляющая организация, так как дымовые и вентиляционные каналы относятся в общедомовому имуществу, УО должна нести ответственность за исправность вентиляционных каналов. 

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пунктом 10 Правил N 491, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в числе прочего, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил N 491).

В соответствии с пунктом 11(1) Правил N 491 минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Указанный минимальный перечень утвержден Постановлением N 290.

На основании подпункта "д" пункта 2 Правил N 491, в состав общего имущества включается: механическое, электрическое, санитарно-техническое и (или) иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Одним из санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях на основании пункта 4.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 являются гигиенические требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений.

В силу пункта 4.7 СанПиН естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки, фрамуги, либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы. Вытяжные отверстия каналов должны предусматриваться на кухнях, в ванных комнатах, туалетах и сушильных шкафах.

Таким образом, вентиляционное оборудование относится с общедомовому имуществу, которое относится к ведению управляющей организации.

Однако, выявленные нарушения в спорной квартире вызваны именно действиями собственника квартиры по переустройству квартиры, и именно собственник должен восстановить демонтированные вентиляционные каналы в силу положений статьи 29 ЖК РФ.

ООО «УО «Искра» выполнен весь необходимый объем действий, направленных на устранение нарушения в системе вентиляции, в том числе проведение осмотра, фиксация нарушения, уведомление о нарушении Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга.

Кроме того, судом также учитывается, что приведение жилого помещения в первоначальное состояние должно быть осуществлено именно внутри самой спорной квартиры, являющейся собственностью ответчика ФИО2, поскольку нарушения установлены именно в спорной квартире, а не в части системы вентиляции, не относящейся к квартире ответчика, где ответственность должна нести управляющая организация.

При этом возражение ответчика, что приведение жилого помещения в первоначальное состояние будет стоить ему значительных финансовых затрат, не устраняет его обязанность, как собственника жилого помещения, по поддержанию данное помещения в надлежащем состоянии, соблюдению правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, несению бремени содержания жилого помещения, что прямо установлено частями 3 и 4 статьи 30 ЖК РФ.

Довод о том, что претензии и жалобы со стороны соседних квартир отсутствуют, суд признает несостоятельным, поскольку согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр., согласно которым вентиляция, в том числе, находящаяся в жилых помещениях, а также входящая в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должна соответствовать требованиям безопасности, что судом по настоящему делу не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к ФИО2 о приведении помещения в первоначальное состояние - удовлетворить. 

Обязать ФИО2 привести жилое помещение 

<

Номер обезличен> в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, в первоначальное до осуществления перепланировки и (или) переустройства жилого помещения состояние в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, путем восстановления вентиляционного канала в первоначальное состояние, согласно техническому паспорту на 

<

...>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о сохранении помещения в переустроенном состоянии – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Дзержинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.В. Вахрамеева

Мотивированное решение изготовлено 18.01.2024 года.