Дело № 3а-10/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2017 года г.Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В., 

при секретаре судебного заседания Кирилловой Ю.В.,

с участием представителей:

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО1, 

административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2,

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Закрытого акционерного общества «Вышневолоцкий льнозавод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ЗАО «Вышневолоцкий льнозавод» обратилось в Тверской областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости, соответственно, 

<

данные изъяты> рублей и 

<

данные изъяты> рублей.

Административный истец указал, что является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает права и законные интересы общества, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В судебное заседание представитель административного истца – ФИО4 не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что заявленные требования поддерживает.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО1 и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2, заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на отсутствие допустимых доказательств рыночной стоимости земельных участков.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Вышний Волочек, извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельные участки, расположенные по адресу: 

<

...> относящиеся к категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровыми номерами № и №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м и 

<

данные изъяты> кв.м, разрешенное использование – для обслуживания промплощадки и в целях нужд промышленности, принадлежат ЗАО «Вышневолоцкий льнозавод» на праве собственности, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ года и ДД.ММ.ГГГГ года.

Являясь налогоплательщиком, ЗАО «Вышневолоцкий льнозавод» вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. 

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельные участки с кадастровыми номерами № и № вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровым справкам от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года определена в размере:

- земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанных земельных участков общество ДД.ММ.ГГГГ года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года заявление ЗАО «Вышневолоцкий льнозавод» было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что послужило основанием для обращения общества в суд.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административный истец представил отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № №, выполненный оценщиком ООО «Альянс-Профи» ФИО5, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила:

- участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей;

- участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ года № №, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», выводы оценщика об итоговой величине рыночной стоимости признаны обоснованными.

В возражениях относительно выводов оценщика Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области указало на необоснованный выбор оценщиком аналогов в других районах Тверской области, неприменение в отношении аналогов № 1 и № 2 корректировки на время продажи, а также расчет корректировки на наличие инженерных коммуникаций в отсутствие информации о данных инженерных коммуникациях в объявлениях о продаже аналогов № 1 и № 2, противоречивый характер выводов о корректировке на транспортную доступность, поскольку в отчете имеется указание на различие оцениваемых земельных участков и аналогов по данному элементу сравнения и одновременно на отсутствие такого различия между оцениваемым участком и аналогом № 3.

Принимая во внимание возражения административных ответчиков и заинтересованных лиц относительно отчета об оценке, по ходатайству представителя Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельных участков и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО «Титан-оценка» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ года № № рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила:

- участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей;

- участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей.

Отвечая на вопрос о том, допущены ли оценщиком нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, эксперт указал, что такие нарушения допущены. 

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорных земельных участков.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости, в том числе земельных участков, производственного назначения в Тверской области, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж и метод выделения, в рамках которых экспертом произведено сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами, в качестве которых были отобраны 3 незастроенных и 1 застроенный земельный участок.

Мотивы отказа от использования доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Возражения административного истца относительно выводов эксперта о рыночной стоимости земельных участков о нарушениях, допущенных при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют, а содержащиеся в них доводы были полностью опровергнуты экспертом в ходе его допроса в судебном заседании.

В частности, вопрос обеспеченности оцениваемого земельного участка и участков-аналогов коммуникациями экспертом рассматривался с учетом требований пункта 20 ФСО №7, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. 

В связи с этим экспертом учитывалась не сама стоимость коммуникаций, относящихся к зданию, а возможность их подключения с учетом характеристик земельного участка.

Такая возможность, а также различие между объектами оценки и аналогами по данному элементу сравнения экспертом проанализировано на страницах 83, 86, 96-99 экспертного заключения.

Эксперт пояснил, что указание на странице 12 экспертного заключения на учет НДС в рыночной стоимости земельных участков является технической ошибкой. На страницах 83, 86 заключения приведен расчет рыночной стоимости без учета НДС, а на страницах 102 и 103 заключения указано, что рыночная стоимость земельных участков НДС не облагается.

Не влияет на расчет рыночной стоимости ошибка в указании реквизитов свидетельств о регистрации права собственности на оцениваемые земельные участки, а также в описание их локального местоположения и вида разрешенного использования, поскольку соответствующие характеристики земельных участков содержатся в документах, представленных в материалы дела самим административным истцом, воспроизведены в экспертном заключении и в расчете рыночной стоимости применены верно.

Не оказывает влияния на итоговый результат рыночной стоимости именование оцениваемых земельных участков в единственном числе - в качестве «объекта», а не во множественном - «объектов» исследования.

Вывод о сегменте рынка, к которому относится объект оценки, экспертом сделан на основании анализа наилучшего и эффективного использования земельных участков. В качестве источника информации о влиянии на рыночную стоимость категории и вида разрешенного использования земельных участков на станицах 56-59 заключения приведена ссылка на результаты государственной кадастровой оценки земель субъектов Российской Федерации.

Площадь участка-аналога № 3 указана в объявлении о продаже с точностью до квадратного метра.

Отказ от корректировки на дату предложения (апрель 2012 года) в отношении аналога № 2 эксперт обосновал на странице 87 заключения тем, что процессы инфляции не оказали влияния на цену данного объекта, указанную продавцом в иностранной валюте.

Отсутствие корректировки на наличие железнодорожных путей экспертом обосновано на страницах 99-100 заключения тем, что высокая стоимость железнодорожных перевозок и расходов на содержание железнодорожного полотна, значительные временные затраты на этот вид перевозок значительно снижают востребованность железнодорожного транспорта по сравнению с автомобильным, в связи с чем данный фактор на стоимость оцениваемых земельных участков существенно не влияет.

Иные возражения административного истца не касаются существа произведенного экспертом сравнения объектов оценки и аналогов и расчета рыночной стоимости земельных участков, носят предположительный характер, содержат в себе ошибки и выводы эксперта под сомнение не ставят.

В части критики отчета об оценке экспертное заключение также является верным.

Так, оценщик не обосновал выборочное применение на страницах 50, 59 отчета корректировки на транспортную доступность: для аналогов 1 и 2 - 11%, для аналога № 3 - 0%, при том, что все аналоги согласно их описанию на страницах 54, 63 отчета об оценке по данному элементу сравнения отличаются от объекта оценки.

Кроме того, один и тот же ценообразующий фактор – транспортные подъездные пути на страницах 50, 51 и 59, 60 отчета учтен дважды – при расчете корректировки на транспортную доступность и на благоустройство, при этом мнение оценщика о качестве подъездных путей в обосновании каждой из корректировок различается.

Таким образом, оценщиком нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, а также положения, содержащиеся в пунктах 5 и 11 ФСО № 3, предусматривающие, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение и не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Не оспаривая заключение судебной экспертизы в части критики отчета об оценке, и одновременно возражая против выводов эксперта о рыночной стоимости земельных участков, административный истец в то же время правом ходатайствовать о назначении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не воспользовался.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что сведений и иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не представили, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что несмотря на возражения представителя административного истца, кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы, удовлетворяющего критериям относимости и допустимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования Закрытого акционерного общества «Вышневолоцкий льнозавод» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере:

- участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей;

- участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова