Дело № 2-449/2025

УИД-29MS0011-01-2024-000521-61 

Решение

именем Российской Федерации

г. Каргополь 29 июля 2025 г.

Няндомский районный суд Архангельской области 

в составе председательствующего Галкиной М.С.,

при секретаре Русановой С.Л. 

с участием прокурора Каргопольского района Шадрина Р.А., 

представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Каргопольского района в интересах неопределенного круга лиц к администрации Каргопольского муниципального округа Архангельской области, ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок,

установил:

прокурор Каргопольского района обратился с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации Каргопольского муниципального округа Архангельской области, ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование требований указал, что прокуратурой района при осуществлении надзора за исполнением земельного законодательства установлено, что на основании заявления ФИО2 от 26 апреля 2023 г. об утверждении и выдаче схемы расположения земельного участка постановлением администрации Каргопольского муниципального округа от 10 мая 2023 г. № утверждена Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, местоположение: 

<

адрес>, площадью 15 232 кв.м, условный номер земельного участка №, из земель населенных пунктов, зона транспортной инфраструктуры, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса. На основании данного постановления администрации муниципального округа 24 мая 2023 г. данный земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер №. В дальнейшем 19 июня 2023 г. ФИО2 обратился в администрацию муниципального округа с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 с 16 октября 2018 г. является собственником нежилого кирпичного здания автозаправочной станции, площадью 63,6 кв.м, кадастровый номер №, 1986 года постройки, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером №. На основании заявления, а также в связи с наличием права собственности на здание автозаправочной станции в соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации между Каргопольским муниципальным округом Архангельской области и ФИО2 заключен договор от 21 июня 2023 г. № аренды земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, площадь 15 232 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса.

В дальнейшем между Каргопольским муниципальным округом Архангельской области и ФИО2 заключен договор от 27 декабря 2023 г. № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, площадь 15 232 м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса. Указанные сделки совершены с нарушением требований ст. 39.3, 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными), поскольку площадь земельного участка (15 232 кв.м.) значительно превышает размер участка, необходимого для использования расположенного на нем здания автозаправочной станции с кадастровым номером 29:05:101601:364 площадью 63,6 кв.м. (0,4% площади земельного участка).

Просит суд признать недействительным договор от 21 июня 2023 г. № аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Каргопольским муниципальным округом Архангельской области и ФИО2; признать недействительным договор от 27 декабря 2023 г. № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Каргопольским муниципальным округом Архангельской области и ФИО2; применить последствия недействительности сделок.

В судебном заседании прокурор Каргопольского района Шадрин Р.А. на требованиях настаивал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направил своего представителя. 

Представитель ФИО2 – ФИО1 с иском не согласился, указал, что имеются вступившие в законную силу решения суда о взыскании с ФИО2 арендной платы за пользование спорным земельным участком, которыми установлено, что для пользования недвижимым имуществом ответчиком использовался весь земельный участок полностью. Кроме того, в настоящее время спорный земельный участок в аренду не сдается, впоследствии будет использоваться по назначению. До настоящего времени не использовался для оборудования автозаправочной станции в связи с отсутствием денежных средств.

Администрация Каргопольского муниципального округа Архангельской области своего представителя в судебное не направила, в отзыве с иском не согласилась, ссылаясь на законность заключения договора купли-продажи без проведения торгов с учетом законно согласованной схемы земельного участка. 

Третьи лица Управление Росреестра по Архангельской области и НАО, ООО «Севзапдорстрой» своих представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что прокуратурой района при осуществлении надзора за исполнением земельного законодательства установлено, что на основании заявления ФИО2 от 26 апреля 2023 г. об утверждении и выдаче схемы расположения земельного участка постановлением администрации Каргопольского муниципального округа от 10 мая 2023 г. № утверждена Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, местоположение: 

<

адрес> площадью 15 232 кв.м, условный номер земельного участка №, из земель населенных пунктов, зона транспортной инфраструктуры, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса. 

На основании данного постановления администрации муниципального округа 24 мая 2023 г. данный земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер №. 

19 июня 2023 г. ФИО2 обратился в администрацию муниципального округа с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 с 16 октября 2018 г. является собственником нежилого кирпичного здания автозаправочной станции, площадью 63,6 кв.м, кадастровый номер №, 1986 года постройки, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером №. 

На основании заявления, а также в связи с наличием права собственности на здание автозаправочной станции в соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации между Каргопольским муниципальным округом Архангельской области и ФИО2 заключен договор от 21 июня 2023 г. № аренды земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, площадь 15 232 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса.

27 декабря 2023 г. между Каргопольским муниципальным округом Архангельской области и ФИО2 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, площадь 15 232 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса. 

Площадь земельного участка составляет 15 232 кв.м., площадь расположенного на нем здания автозаправочной станции с кадастровым номером № составляет 63,6 кв.м., то есть 0,4% площади самого земельного участка.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 27 декабря 2023 г. № заключен между Каргопольским муниципальным округом Архангельской области и ФИО2 на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Специальные размеры для земельных участков, имеющих категорию – объекты дорожного сервиса» Каргопольским муниципальным округом Архангельской области не установлены. 

По мнению прокурора Каргопольского района, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 27 декабря 2023 г. № не соответствует положениям ЗК РФ, поскольку собственник строения, расположенного на земельном участке имеет право приобрести в собственность исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь земельного участка 15 232 кв.м, являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи, несоразмерна площади находящегося на нем объекта недвижимого имущества. 

На момент заключения оспариваемого договора на земельном участке с кадастровым номером № было расположено принадлежащее на праве собственности ФИО2 здание автозаправочной станции с кадастровым номером №, площадью 63,6 кв.м. 

По смыслу положений ст. ст. 11.9, 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приобретение земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Согласно правовой позиции, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 24 декабря 2015 г. по делу N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. 

При рассмотрении дела судом разъяснялось сторонам право заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу, от заявления данного ходатайства истец и представитель ответчика отказались. 

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Ранее неоднократными решениями Кировского районного суда г. Ярославля от 17 мая 2022 г., 11 апреля 2023 г., 28 августа 2024 г. по искам администрации Каргопольского муниципального округа Архангельской области к ФИО2 с последнего взыскивалось неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами за фактическое пользование земельным участком площадью 15 232 кв.м. 

При этом при рассмотрении указанных дел ФИО2 и его представитель неоднократно ссылались на то обстоятельство, что площадь земельного участка значительно, более чем в 238 раз, превышает площадь автозаправочной станции и им не используется по назначению. 

Кроме того, 22 июня 2023 г. ФИО2 с ООО «Севзапдорстрой» заключен договор субаренды спорного земельного участка на возмездной основе, а 01 января 2024 г. – договор аренды данного земельного участка на возмездной основе (л.д. 12-14, 20-22).

Вместе с тем ООО «Севзапдорстрой» в период аренды расположил на данном участке производство, не относящееся к объектам дорожного сервиса, что сторонами не оспаривается. 

При этом, как пояснил представитель ФИО2 в судебном заседании договор аренды от 01 января 2024 г. был расторгнут лишь после получения настоящего искового заявления. 

Таким образом, с учетом ранее постановленных судебных решений, установлено, что ФИО2 до и после приобретения земельного участка с кадастровым номером № пользовался данным земельным участком в полном объеме, однако не для целей сооружения автозаправочной станции, находящейся в его собственности. 

Вместе с тем из содержания положения ст. 39.20 ЗК РФ следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. 

Однако с декабря 2023 г. земельный участок для обслуживания автозаправочной станции ФИО2 не используется, на момент рассмотрения дела какие-либо работы для использования спорного земельного участка для объектов дорожного сервиса не ведутся.

Довод представителя ответчика об отсутствии денежных средств на указанные мероприятия документально не подтвержден, кроме того опровергается договорами субаренды и аренды с ООО «Севзапдорстрой», арендная плата по которым была согласована сторонами и вносилась арендатором в установленном договорами порядке.

Ссылка ответчика администрации Каргопольского муниципального округа Архангельской области на то обстоятельство, что схема расположения земельного участка с кадастровым номером № составлена в соответствии с нормами действующего законодательства и никем не оспорена, к существу рассматриваемого дела не относится. В данном случае схема расположения земельного участка сторонами не оспаривается. 

Каких либо иных объектов недвижимости на спорном земельном участке помимо здания автозаправочной станции, площадью 63,6 кв.м, кадастровый номер №, 1986 года постройки, в том числе в собственности ФИО2, не имеется. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в предусмотренном законом порядке на момент заключения договоров аренды от 21 июня 2023 г. № и купли-продажи земельного участка от 27 декабря 2023 г. № не был сформирован земельный участок, занятый зданием автозаправочной станции, и необходимый для его эксплуатации, площадь такого участка не определена, в связи с чем указанные договора заключены в нарушение положений ст. ст. 11.9, 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Поскольку у ФИО2 отсутствовало право на аренду и выкуп спорного земельного участка с кадастровым номером № площадью 15 232 кв.м без торгов, указанные договора в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой, совершенной с нарушением требований земельного законодательства и при этом посягающей на публичные интересы, а именно интересы неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению прав на объекты земельных отношений посредством торгов.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером № подлежит возвращению в муниципальную собственность, с взысканием в пользу ФИО2 денежных средств, уплаченных им по договору купли-продажи земельного участка от 27 декабря 2023 г. № в сумме 731 285 рублей. 

При этом не исключается возможность предоставления спорного земельного участка в собственность ответчика на общих основаниях по результатам проведения торгов.

Также с ФИО2 в порядке ст. 103 ГПК РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 3000 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление прокурора Каргопольского района в интересах неопределенного круга лиц к администрации Каргопольского муниципального округа Архангельской области, ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок удовлетворить.

Признать недействительным договор от 21 июня 2023 г. № аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Каргопольским муниципальным округом Архангельской области и ФИО2.

Признать недействительным договор от 27 декабря 2023 г. № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Каргопольским муниципальным округом Архангельской области и ФИО2.

Применить следующие последствия недействительности ничтожной сделки:

- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 15232 кв.м.

- возвратить земельный участок с кадастровым номером № в муниципальную собственность;

- взыскать с администрации Каргопольского муниципального округа Архангельской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения 

<

адрес>, СНИЛС №) денежные средства в размере 731 285 (семьсот тридцать одна тысяча двести восемьдесят пять) рублей, уплаченные последним по договору купли-продажи земельного участка от 27 декабря 2023 г. №.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда через Няндомский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий М.С. Галкина 

Мотивированное решение составлено 08 августа 2025 г.