Дело № 3а-277-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Волосатовой А.О., 

с участием представителя административных ответчиков ФИО1, действующей на основании доверенности от 09.08.2017 № ** и протокола от 08.08.2017 № **1,

представителя заинтересованного лица ООО «Лига-А» ФИО2, действующей на основании доверенности от 01.09.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 656 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенных по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представитель, привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица ООО «Лига-А» административное исковое заявление не поддержал, свои доводы изложил в письменных возражениях.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы административного дела, а также дело № ** (том 656), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Лига-А» на праве собственности принадлежит земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание операторской, склад, два подземных резервуара, трансформаторную подстанцию, склад масла для ТП, навес, колонку, общей площадью 3033, 15 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: ****. 

29.11.2016 на основании акта № ** филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Пермскому краю кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 43595 737, 93 рублей.

Не согласившись с указанной оценкой, ООО «Лига-А» 06.07.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 10.04.2017.

Решением Комиссии от 25.07.2017 № 656 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости равной 9250000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 10.04.2017.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № ** был произведен по состоянию на 29.11.2016, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 25.07.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 79%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное также не оспаривается административным истцом в ходе рассмотрения дела, что следует из текста административного иска.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 10.04.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № ** (том № 656) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Ссылаясь на нарушения пункта 6 ФСО № 3, административный истец указывает, что отчет об оценке, который составлен в форме электронного документа, не имеет сведений о наличии усиленной квалифицированной электронной подписи.

Однако материалами кадастрового дела № ** (том 656) подтверждены обстоятельства представления в Комиссию отчета об оценке на бумажном носителе, с проставлением соответствующей подписи оценщика и печати юридического лица. К отчету в электронном виде приложен файл с усиленной квалифицированной подписью. Поскольку требования, обозначенные в пункте 6 ФСО № 3, были соблюдены, доводы административного истца об отсутствии электронной подписи к отчету, представленному в электронном виде, являются несостоятельными.

Пунктом 8 «ж» ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должны содержаться также реквизиты юридического лица (в том числе полное и, в случае если имеется, сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии). Таким образом, не представление оценщику информации о балансовой стоимости земельного участка, не свидетельствует о несоблюдении требований законодательства об оценочной деятельности.

Не может служить основанием недостоверности отчета указание стороны истца на нарушение пункта 11 ФСО № 7 вследствие не определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, отсутствие информации к какому конкретно сегменту рынка может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, а также отсутствие в отчете информации о том, что содержащиеся в отчете выводы относятся к рынку недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

В качестве сегмента рынка объекта оценки определен рынок земельных участков под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство. Оценщиком приведена информация по указанному сегменту рынка, который включает в себя подсегменты «земельные участки под многоквартирное жилищное строительство», «земельные участки под коммерческое строительство». Таким образом, выводы, содержащиеся в отчете, относятся к сегменту рынка объекта оценки.

Суд не усматривает оснований согласиться с доводами административного истца и в части нарушения пункта 5 ФСО № 3 вследствие применения в качестве объекта-аналога под номером 1, под номером 2 земельных участков как незастроенных, в то время как на участках расположены объекты незавершенного строительства, а также применения в качестве объекта-аналога под номером 4 застроенного земельного участка.

Вопреки доводам административного истца, все объекты-аналоги, также как и объект оценки в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги № 1, № 2 и № 4 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченной количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.

В связи с чем, оснований для проведения корректировки на наличие объекта незавершенного строительства либо объекта недвижимости в виде жилого дома не требовалось, оснований утверждать о нарушении пункта 22 «д» и «е» ФСО № 7 не имеется.

Ссылаясь на нарушение пункта 22 «б», «д», «е» ФСО № 7, административный истец считает, что оценщиком использованы в расчетах объекты-аналоги, не относящиеся к одному с объектом оценки сегменту рынка и не сопоставимы по значениям ценообразующих факторов.

Вместе с тем, такие виды разрешенного использования объектов-аналогов как: «земельный участок, предназначенный для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» (объект-аналог № 1), «земельный участок, предназначенный для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» (объект-аналог № 2), «земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (объект-аналог № 3), «земельный участок, предназначенный для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки» (объект аналог № 4), находятся в одном с объектом оценки сегменте рынка, следовательно, имеют сопоставимые ценообразующие факторы, поэтому могли быть использованы в качестве таковых.

Суд соглашается с позицией административного ответчика, что оценщик в целях определения рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с положениями законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, а именно подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3 должен отразить в отчете сведения об анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Земельные участки, избранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, имеют различные, но коррелирующие между собой виды разрешенного использования, а также входят в один с объектом оценки сегмент рынка. С учетом изложенного, оценщиком не нарушены требования законодательства об оценочной деятельности в данной части.

Административный истец полагая, что нарушены требования пункта 5 и 11 ФСО № 3, указывает, что следует приложить к отчету информацию, которая в будущем может быть недоступна пользователям отчета, поскольку указанный оценщиком адрес страницы в ИТС «Интернет» в отношении 1 предложения в последующем может быть изменен или изменена информация страницы.

Между тем стороной истца не учтено, что в данном случае оценщик анализирует все предложения и подбирает объекты-аналоги таким образом, чтобы они были не застроены, можно было идентифицировать их по публичной кадастровой карте, то есть установить точную площадь и точный вид разрешенного использования, другие характеристики. Кроме того, оценщик руководствуется принципом минимального отличия объектов-аналогов по элементам сравнения от объекта оценки и принципом достаточности, что подразумевает необходимость использования участков, предлагаемых на дату оценки и расположенных в той же зоне престижности коммерческой недвижимости, что сопоставило по местоположению.

С учетом изложенного, оценщиком для расчета стоимости 1 кв.м оцениваемого объекта недвижимости выбраны 4 наиболее подходящих по основным параметрам объекта, сведения о которых содержатся в отчете об оценке, отсутствие копии материалов и распечаток по одному (не используемому в анализе) предложению не может свидетельствовать о нарушении требований пункта 11 ФСО № 3.

Вопреки доводам административного истца о нарушении требований пункта 5 ФСО № 3, в части применения оценщиком разных математических методов расчета при верном итоговом результате не свидетельствует о нарушениях, которые бы повлияли на результат оценки. Таким образом, в отсутствие доказательств (расчета) неверного применения значений поправок доводы административного истца обоснованными признаны быть не могут.

Ссылаясь на нарушения требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3, сторона административного истца указывает, что расчет корректировок на дату предложения и местоположение произведен с использованием данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», которые не опубликованы в свободном доступе и не приложены к отчету.

Однако текстовая часть Отчета об оценке (страницы 16-19, 51-52) содержит фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

Оценивая доводы стороны истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признает отчет об оценке допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком Ч. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение положений Закона об оценочной деятельности и требований стандартов оценки, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25.07.2017 № 656, будучи направленным на обеспечение исполнения ООО «Лига-А», как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления ООО «Лига-А» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 25.07.2017 № 656 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 656 - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 23 ноября 2017 года.

Судья (подпись)