№ 2-285/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 марта 2021 года город Сергиев Посад

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Чистиловой А.А.,

при секретаре Даниловой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Сергиево-Посадскому отделу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании незаконными действий по осуществлению регистрации перехода права собственности, возложении обязанности аннулировать регистрационные записи, восстановить регистрационные записи и внести в ЕГРН соответствующие сведения; по встречному иску ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с требованиями, с учетом их уточнения, к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Сергиево-Посадскому отделу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании незаконными действий по осуществлению регистрации перехода права собственности, возложении обязанности аннулировать регистрационные записи, восстановить регистрационные записи и внести в ЕГРН соответствующие сведения; по встречному иску ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем (том № 2 л.д. 7-12).

ФИО3 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО2, ФИО1 о признании ее добросовестным приобретателем недвижимого имущества (том № 2 л.д. 62-64).

В обоснование первоначальных требований с учетом их уточнения указано, что между ФИО1 и ООО «С» 

<

дата> заключен договор займа. Указанный договор займа обеспечен ипотекой (залог недвижимого имущества) в соответствии с договором залога имущества от 

<

дата> в обеспечение договора займа от 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 В соответствии с п. 1.3, 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3 договора залога в залог были переданы принадлежащие ФИО2 на праве собственности объекты недвижимости: жилой дом с кадастровым номером №, здание (жилой дом), площадью 226,3 кв.м., количество этажей – 3 этажа, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 1636 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; гараж с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Залог недвижимого имущества был зарегистрирован 

<

дата> в соответствии с решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 

<

дата> по делу №. В связи с неуплатой ООО «С» задолженности по договору займа ФИО1 обратился в Тимирязевский районный суд г. Москвы с заявлением об обращении взыскания на предмет залога. В процессе рассмотрения заявления 

<

дата> ФИО2 представила договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом и нежилого здания (гараж) от 

<

дата> между ФИО2 и ФИО3 и сведения о регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом залога. ФИО1 считает заключенный договор купли-продажи недействительной сделкой, а действия Росреестра по регистрации перехода права собственности незаконными ввиду следующего. В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. ФИО1 считает, что действиями ФИО2 и ФИО3 был нарушен п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, а совершенная сделка является недействительной ввиду следующего. ФИО1 как залогодержатель не давал своего согласия на отчуждение предмета залога. В соответствии с п. 2.1.3 договора залога залогодатель обязан не совершать уступки заложенного имущества третьим лицам. Срок, на который установлено обременение в виде залога, в соответствии с выписками из Росреестра – с 

<

дата> до полного расчета с ФИО1 В момент отчуждения имущества по договору купли-продажи от 

<

дата> залог свое действие не прекратил, ФИО1 с заявлением о прекращении действия залога и погашении регистрационной записи об ипотеке в Росреестр не обращался. В связи с этим предмет залога мог быть отчужден по договору купли-продажи только с согласия залогодержателя ФИО1 ФИО1 не давал письменного согласия ФИО2 на отчуждение предмета залога, в связи с чем, договор купли-продажи является недействительной сделкой, нарушающей требования п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке и п. 2.1.3 договора залога. По мнению истца, действия сторон направлены лишь на недопущение обращения взыскания на предмет залога, а не на создание реальных правоотношений из договора купли-продажи. В п. 3.1 договора купли-продажи указано, что земельный участок, жилой дом, гараж правами других лиц не обременены. Однако ФИО2 и ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи точно знали, что имущество имеет обременение в виде ипотеки, что подтверждается следующими обстоятельствами. Поскольку ФИО2 и ФИО3 являются родными сестрами, ФИО3 не могла не знать о наличии обременения в виде ипотеки на имущество, отчужденное по договору купли-продажи. ФИО1, действуя добросовестно, 

<

дата> направил в адрес ФИО2 уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, которое было ей получено 

<

дата>. Буквально через несколько дней после получения уведомления 

<

дата> был заключен договор купли-продажи с сестрой ФИО2 – ФИО3, которая не могла не знать о наличии обременения по приобретаемому имуществу ввиду ближайшей родственной связи с продавцом. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что действительное волеизъявление сторон при заключении договора купли-продажи было направлено только лишь на недопущение обращения взыскания на предмет залога в пользу ФИО1 ФИО1 считает, что договор купли-продажи является мнимым, поскольку имеет место совокупность всех обстоятельств, подлежащих доказыванию по смыслу ст. 170 ГК РФ, в частности: при заключении договора купли-продажи стороны имели намерение исключительно не допустить обращение взыскания на предмет залога ФИО1 и передать имущество безвозмездно в пользу аффилированного лица по отношению к продавцу. При совершении сделки стороны не преследовали цели продать имущество, а исключительно были заинтересованы в недопущении обращения взыскания на предмет залога в пользу ФИО1, в связи с чем, и осуществили безвозмездный перевод права собственности в пользу аффилированного лица. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. ФИО2 и ФИО3 заключили договор купли-продажи исключительно с целью – не допустить обращения взыскания на предмет залога, в связи с чем, покупатель не может признаваться добросовестным приобретателем, поскольку договор купли-продажи заключен без намерения создания реальных правоотношений, а лишь с целью безвозмездно передать имущество в пользу сестры. В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи стороны оценивают вышеуказанный земельный участок, жилой дом, гараж в ... рублей. Однако в п. 1.8 договора залога с ФИО1 указано, что предмет залога в целом оценивается сторонами в ... рублей. Ввиду того, что ФИО2 и ФИО3 являются близкими родственниками, они установили в договоре купли-продажи не рыночную стоимость имущества, в десять раз меньше, чем было установлено в договоре залога. Доказательств проведения оценки имущества, являющегося предметом купли-продажи, не представлено. Из условий договора купли-продажи не ясно, каким образом производилась оплата имущества, поскольку в п. 2.2. указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора купли-продажи. В связи с этим, отсутствуют доказательства возмездного приобретения предмета залога и перечисления покупателем денежных средств за приобретаемое имущество. ФИО1 полагает, что фактической оплаты по договору купли-продажи произведено не было, ввиду родственных связей продавца и покупателя. Кроме того, отсутствуют какие-либо доказательства финансовой возможности ФИО3 осуществить покупку недвижимого имущества. По мнению истца, злоупотребление правом со стороны ФИО2 и ФИО3 при заключении договора купли-продажи выражается в следующем: стороны знали о наличии обременения в виде ипотеки на имущество при заключении договора купли-продажи; стороны намеренно произвели отчуждение имущества без согласия залогодержателя; стороны произвели безвозмездное отчуждение имущества в пользу аффилированного лица – родной сестры продавца; у сторон отсутствовала цель возникновения реальных правоотношений из договора купли-продажи; единственной целью заключения договора купли-продажи было не допустить обращение взыскания на предмет залога ФИО1

В связи с чем, просил:

- признать договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом и нежилого здания (гараж) от 

<

дата> между ФИО2 и ФИО3 недействительной (ничтожной) сделкой;

- применить последствия недействительности сделок в виде возврата ФИО2 жилого дома с кадастровым номером №, здание (жилой дом), площадью 226,3 кв.м.; земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1636 кв.м.; гаража с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>;

- признать незаконными действия Сергиево-Посадского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по осуществлению регистрации перехода права собственности при наличии обременения (залога) на следующие объекты недвижимого имущества:

- жилой дом с кадастровым номером №, здание (жилой дом), площадью 226,3 кв.м., количество этажей – 3 этажа, расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 1636 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

- гараж с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- обязать Сергиево-Посадский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области:

- аннулировать регистрационные записи №, №, № о государственной регистрации перехода права собственности на ФИО3;

- восстановить регистрационные записи и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие сведения о правообладателе (собственнике) имущества ФИО2 №, №, №.

В обоснование встречных исковых требований указано, что ФИО3 было принято решение о приобретении спорной квартиры. После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, обхода соседей и соседних земельных участков, осмотра земельного участка, ФИО3 подписала договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО2 Данный договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. ФИО3 считает, что она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем: 1. цена сделки по покупке спорного земельного участка с жилым домом и нежилым зданием была определена сторонами и достигнуто соглашение о цене. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от 

<

дата>, согласно которому цена сделки составила ... рублей, денежные средства продавцом ФИО2 были получены в полном объеме, спорный земельный участок с жилым домом и нежилым зданием был полностью оплачен. 2. С момента регистрации договора купли-продажи жилого дома, земельного участка и нежилого здания спорное имущество поступило в полное исключительное распоряжение и владение ФИО3, что подтверждается ФИО2 С момента совершения сделки вплоть до настоящего момента времени ФИО3 продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей спорным имуществом, оплачивая все коммунальные расходы. 3. На момент совершения сделки по покупке спорной квартиры приобретатель ФИО3 не знала, не могла и не должна была знать, что спорное имущество ФИО2 находится в залоге у ФИО1 На момент покупки имущества продавцом была предоставлена справка о том, что по адресу спорного имущества никто не зарегистрирован. Свидетельство о праве собственности ФИО2 было предоставлено покупателю ФИО4 на обозрение, в выписке из ЕГРП перед совершением сделки залог ФИО1 на спорное имущество зарегистрирован не был. Сделка по купле-продаже спорного имущества прошла государственную регистрацию, с того времени юридическим и фактическим собственником квартиры стала ФИО3 Договор залога между ФИО1 и ФИО2 от 

<

дата> в настоящее время оспаривается в Бутырском суде г. Москвы. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

В связи с чем, просила:

- признать ФИО3 добросовестным приобретателем земельного участка, жилого дома и нежилого здания, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представители истца ФИО1 по доверенности ФИО5 и ФИО6 заявленные требования в порядке их уточнения поддержали по доводам иска, против удовлетворения встречных исковых требований возражали.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО7 против удовлетворения требований ФИО1 возражала, не возражала против удовлетворения встречных требований ФИО3

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО8 против удовлетворения требований ФИО1 возражал, поддержал заявленные встречные исковые требования по доводам иска.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по доверенности ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований ФИО1, предъявленных к ним, по доводам письменных возражений на иск (том № 2 л.д. 21-22).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд находит первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено:

<

дата> между ФИО1 и ООО «С» был заключен договор займа, по условиям которого ФИО1 передал в собственность ООО «С» денежные средства в размере ... рублей, а заемщик обязался возвратить указанную сумму с процентами в обусловленный срок (том № л.д. 23-24).

В этот же день, 

<

дата>, между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор залога имущества в обеспечение договора займа от 

<

дата>, предметом залога являлось недвижимое имущество (том № 1 л.д. 29-32): 

- жилой дом с кадастровым номером №, здание (жилой дом), площадью 226,3 кв.м., количество этажей – 3 этажа, расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 1636 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

- гараж с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Залогом в соответствии с настоящим договором обеспечивается обязательство ООО «С» по договору займа от 

<

дата>, в соответствии с которым ФИО1 предоставляет ООО «С» денежные средства в сумме ... рублей (пункт 1.5.).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником какого-либо из своих обязательств по договору займа, залогодержатель имеет право обратить взыскание на переданное в залог имущество (пункт 1.6).

Предмет залога в целом оценивается сторонами в ... рублей (п. 1.8).

Настоящий договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации (п. 4.6.).

<

дата> ФИО1 и ФИО2 через МФЦ Сергиево-Посадского муниципального района направили в Сергиево-Посадский отдел Управления Росреестра по Московской области заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество для регистрации ипотеки.

Первоначально государственная регистрация залога недвижимого имущества была приостановлена, впоследствии было отказано в государственной регистрации залога недвижимого имущества.

ФИО1 обратился в суд с требованиями к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки.

Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 

<

дата> требования ФИО1 были удовлетворены: на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была возложена обязанность в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда осуществить государственную регистрацию залога недвижимого имущества по договору от 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 Решение вступило в законную силу 

<

дата> (том № 1 л.д. 33-46).

Государственная регистрация залога недвижимого имущества (жилого дома, земельного участка, гаража) была осуществлена 

<

дата>, что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН. Срок действия ограничения прав – с 

<

дата> до полного расчета (том № 3 л.д. 190-201).

В добровольном порядке ООО «С» не исполнило свои обязательства по договору займа, в связи с чем, ФИО1 обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору займа от 

<

дата>.

На основании решения Бутырского районного суда города Москвы от 

<

дата> были удовлетворены требования ФИО1 о взыскании с ООО «С» задолженности по договору займа от 

<

дата> (том № 1 л.д. 25-28).

<

дата> между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом и нежилого здания (гараж), по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО3 купила указанное выше недвижимое имущество (том № 1 л.д. 92-96).

Право собственности ФИО3 на вышеуказанное недвижимое имущество было зарегистрировано 

<

дата> (том № 3 л.д. 191-201).

Суд считает, что сделка, в результате которой ФИО3 стала собственником спорного недвижимого имущества, является недействительной в силу положений ст. 168 ГК РФ, поскольку реализованное имущество находилось в залоге, и согласие залогодержатель ФИО1 на продажу не давал.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Аналогичные положения содержит ст. 37, 39 ФЗ «Об ипотеке».

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что поскольку заключение договора купли-продажи от 

<

дата> между ФИО2 и ФИО3 без согласия кредитора существенно нарушает права залогодержателя, то требования истца, как залогодержателя, о признании договора купли-продажи заложенного имущества недействительным, подлежат удовлетворению.

Встречные требования ФИО3 о признании ее добросовестным приобретателем удовлетворению не подлежат, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10, № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Таким образом, указанное постановление добавляет еще один признак добросовестного приобретателя - завладение имуществом по непорочной сделке.

Как пояснили представители истца ФИО1, залогодержатель не давал своего согласия на продажу заложенного имущества.

Поскольку согласие залогодержателя на отчуждение предмета залога получено не было, ответчик ФИО2 злоупотребила своими правами, заключив договор купли-продажи, в нарушение требований ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору купли-продажи вышеуказанного имущества от 

<

дата> собственником стала родная сестра ФИО2 – ФИО3 Права собственности зарегистрированы в реестре прав недвижимости за ФИО3 по договору купли-продажи от 

<

дата>.

В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора от 

<

дата> земельный участок, жилой дом, гараж правами других лиц не обременен; ограничений в пользовании земельным участком, жилым домом, гаражом не имеется.

Следовательно, на момент приобретения спорного имущества ФИО3 было известно о том, что недвижимое имущество находится в залоге.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи от 

<

дата> заключен в нарушение требований закона, ФИО2 при заключении оспариваемого договора купли-продажи не имела право на отчуждение спорного имущества, то оснований для признания ФИО3 добросовестным приобретателем не имеется.

При этом ответчик ФИО3 не проявила разумной и достаточной осторожности при приобретении спорного имущества. Возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. 

Приведенные выше обстоятельства являются основанием для удовлетворения первоначального иска и признания недействительным договора купли-продажи от 

<

дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО3, что в свою очередь является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации права собственности ФИО3 на спорное имущество.

При этом суд не может не учитывать, что отношения по поводу государственной регистрации нельзя считать содержательным элементом спорного правоотношения, суть которого остается частноправовой, а "публичный эффект" появляется лишь после удостоверения государством результатов сделки или иного юридически значимого действия. Кроме того, поскольку те же правоотношения (обязательственного или вещного характера) с тем же составом участников, но относительно объектов движимого имущества не требуют, по общему правилу, государственной регистрации, последняя не может рассматриваться как влияющая на природу спора в целом, - она отражает лишь особое внимание государства к обороту объектов недвижимого имущества, который таким образом не остается исключительно в сфере контроля самих участников гражданско-правовых сделок, но попадает также в сферу контроля со стороны государства при каждом новом юридически значимом действии.

Как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, она не затрагивает самого содержания гражданского права и не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как акт регистрирующего государственного органа, имеющий место после совершения тех или иных юридически значимых действий с объектами недвижимого имущества, - не являясь фактором, изменяющим саму природу гражданско-правовых отношений по поводу этого имущества, имеет целью обеспечение их большей прозрачности и достоверности, служит дополнительной гарантией надлежащего оформления совершаемых сделок и позволяет осуществлять контроль за их правомерностью, необходимость которого обусловлена особым правовым положением недвижимого имущества и его значением как объекта гражданских прав.

Следовательно, отсутствие государственной регистрации обременения спорного имущества не может затрагивать самого содержания правоотношений сторон и не ограничивает свободу заключенного между ними договора ипотеки, а также последствий несоблюдения его условий.

Разрешая встречные исковые требования, суд приходит к выводу о том, что в конкретном случае истцом ФИО3 не представлено доказательств нарушения ее прав и законных интересов действиями ответчиков ФИО2 и ФИО1

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Из смысла названных правовых норм следует, что предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Заинтересованным лицом признается субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его право или гарантированное законом правомочие страдает в результате совершения сделки. Если истец не обладает материальным интересом в споре и не является заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства, он не обладает правом на оспаривание сделки.

Таким образом, интерес в оспаривании сделки должен носить материально-правовой характер, а именно - заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права истца либо законные интересы в материальном правоотношении.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

Исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Сергиево-Посадскому отделу о признании незаконными действий по осуществлению регистрации перехода права собственности, возложении обязанности аннулировать регистрационные записи, восстановить регистрационные записи и внести в ЕГРН соответствующие сведения не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В своей деятельности по государственной регистрации прав и государственному кадастровому учету Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области руководствуется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативно-правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права и обременения недвижимого имущества.

В силу части 4 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, предусмотренном статьей 29 Закона о регистрации прав, при предоставлении комплекта документов, перечень и требования к которому определены статьями 14, 15, 21 Закона о регистрации. 

Основанием для государственной регистрации права собственности могут служить договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты и иные необходимые документы (часть 2 статьи 14 Закона о регистрации).

По общему правилу, государственная регистрация носит заявительный характер (часть 1 статьи 14 Закона о регистрации).

Согласно анализа данных ЕГРН записи об ипотеке: № от 

<

дата> в отношении объекта с кадастровым номером №; № от 

<

дата> в отношении объекта с кадастровым номером №; № от 

<

дата> в отношении объекта с кадастровым номером №, являются актуальными (действующими, не погашенными).

При этом записи о переходе права собственности на соответствующие объекты в пользу ФИО3 на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом и нежилого здания (гараж) от 

<

дата> внесены в ЕГРН 

<

дата>. 

В силу части 5 статьи 1 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как отражено в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ.

В данном случае Управление не является субъектом спорного материального правоотношения – не владеет объектом и не претендует на него, действия по переходу права собственности в порядке КАС РФ истцом в установленном порядке не обжалованы и не признаны судом незаконными, в связи с чем, заявленные к Управлению требования в порядке ГПК РФ являются необоснованными и не соответствуют закону. Управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору.

Руководствуясь статьями 195-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> Сергиево-Посадскому отделу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании незаконными действий по осуществлению регистрации перехода права собственности, возложении обязанности аннулировать регистрационные записи, восстановить регистрационные записи и внести в ЕГРН соответствующие сведения, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом и нежилого здания (гараж) от 

<

дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО3, зарегистрированный 

<

дата>.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом и нежилого здания (гараж) от 

<

дата> в виде возврата ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №, здания с кадастровым номером №, здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>; внести запись о правообладателе вышеуказанного имущества – ФИО2.

Исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Сергиево-Посадскому отделу о признании незаконными действий по осуществлению регистрации перехода права собственности, возложении обязанности аннулировать регистрационные записи, восстановить регистрационные записи и внести в ЕГРН соответствующие сведения – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд.

Мотивированное решение суда составлено 26 апреля 2021 года.

Судья А.А. Чистилова