Центральный районный суд города Новосибирска

Максима Горького, ул., д.89, г. Новосибирск, 630099

Дело № 2-3457/2018

Решение

Именем Российской Федерации

14 ноября 2018 г. Центральный районный суд г. Новосибирскав составе председательствующего - судьи при секретаре судебного заседания 

Бутырина А.В., ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест», обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест», обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКом», в котором просила признать ее, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р- паспорт: №, выдан 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, адрес регистрации: 

<

адрес> участником долевого строительства 1-комнатной квартиры № ПО (строительный), строительной площадью - 47,16 кв.м., общей площадью - 45,96 кв.м., расположенную на пятнадцатом этаже многоэтажного жилого 

<

адрес> помещениями общественного назначения по строительному адресу: 

<

адрес> стр. (Почтовый адрес: 

<

адрес>); признать недействительным Акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ООО «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В последующем истец уточнила исковые требования, окончательно просит признать ее, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт: №, выдан 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, адрес регистрации: 

<

адрес> участником долевого строительства 1-комнатной 

<

адрес> (строительный), строительной площадью - 47,16 кв.м., общей площадью - 45,96 кв.м., расположенную на пятнадцатом этаже многоэтажного жилого 

<

адрес> - II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторных подстанций, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, по строительному адресу: 

<

адрес> стр., расположенный на земельном участке-1 с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельным участке-2 с кадастровым номером 54:35:072205:34 (Почтовый адрес: 

<

адрес>).

В обоснование иска указала, что между ней и ООО «Стройинвест» был подписан предварительный договор участия в долевом строительстве № №. Застройщик обязался в предусмотренный Предварительным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой 

<

адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельным участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022 (далее - Жилой дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная квартира, строительный №, строительная площадь - 47,16 кв.м., общая площадь - 45,96 кв.м., расположенная на пятнадцатом этаже (далее - Квартира), а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену. То есть, отношения Сторон Предварительного договора урегулированы нормами ФЗ-214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Согласно п. 6.3 Предварительного договора - Застройщик гарантирует, что до подписания договора, права на объект долевого строительства, указанный в п. 1.1, не заложены, не проданы (уступлены), в споре и под арестом (запрещением) не состоят, не обременены другими обязательствами застройщика и третьих лиц. Привлечение денежных средств по Предварительному договору происходило в нарушение № 214-ФЗ, поскольку Застройщиком было навязано (как единственно возможная при предоставлении беспроцентного денежного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Участник долевого строительства предоставил беспроцентный денежный займ в сумме, точно равной стоимости квартиры по Предварительному договору, без каких-штрафных санкций, а именно 1 600 000 рублей. Как выяснилось позднее, 18.12.2012 года между ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и ООО «ИнвестКом» (Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № № (далее - Договор), предметом которого согласно пп.1.1, 1.3 и Договора явилось: строительство жилого 

<

адрес> (по генплану), с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного этажа автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке-1 с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельном участке-2 с кадастровым номером 54:35:072205:34, и передача Участнику по Акту приема-передачи объектов долевого строительства жилых помещений в количестве 101 штука, общей строительной площадью (с учетом балконов, лоджий, летних помещений) 6 035, 83 кв.м., общей площадью 5 615, 96 кв.м., площадь балконов 839,48 кв.м. Характеристики объекта указаны в Приложении №, Приложении № и являются неотъемлемой частью настоящего договора. Застройщик и Участник, как на момент подписания Договора, так и в настоящий момент принадлежат к одной группе юридических лиц: ООО «Стройинвест» - единственный учредитель ФИО3 с 09.04.2012 года. «ИнвестКом» - с 25.06.2012 года единственный учредитель и директор ФИО3 28.12.2012 года Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по НСО (номер регистрации 54-а/551/2012-658). Поскольку основной договор долевого участия между Застройщиком и Участником не был подписан, а также имел место быть зарегистрированный Договор, то 23.09.2014 г. между ООО «ИнвестКом» (Участник), ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и гражданином РФ, ФИО2 (Правопреемник Участника) было заключено Соглашение № о передаче прав и обязанностей по Договору (далее - Соглашение), согласно которому: «Участник», с согласия «Застройщика», выраженного подписанием настоящее Соглашения, передает, а «Правопреемник Участника» принимает в части одной квартиры обязанности «Участника», возложенные на него по Договору участия в долевом строительстве № от 18.12.2012 г., с учетом изменений, внесенных настоящим Соглашением» (п. 1 Соглашения); после выполнения «Правопреемником Участника» всех обязательств по настоящему Соглашению и договору долевого участия в долевом строительстве «Застройщик» становится обязанным передать в собственность «Правопреемника Участника» по акту приема-передачи Объект долевого строительства - 1-комнатную 

<

адрес> (строительный), строительной площадью - 47,16 кв.м., общей площадью 45,96 кв.м., расположенную на пятнадцатом этаже многоэтажного жилого 

<

адрес> помещениями общественного назначения по строительному адресу: 

<

адрес> стр., расположенный на земельном участке-1 с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельном участке-2 с кадастровым номером 54:35:072205:34 (п. 2 Соглашения). То есть, подписанием указанного Соглашения с согласия Застройщика, Участник выбыл из гражданских отношений по долевому строительству 

<

адрес> (строительный), а на место Участника вступил Правопреемник Участника - ФИО2 Таким образом, воля сторон Договора и Соглашения была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующей передачей соответствующей квартиры в его адрес. ФИО2 является участником долевого строительства в отношении 1-комнатной 

<

адрес> (строительный), строительной площадью - 47,16 кв.м., общей площадью -45,96 кв.м., расположенной на пятнадцатом этаже многоэтажного жилого 

<

адрес> помещениями общественного назначения по строительному адресу: 

<

адрес> стр. Впоследствии, а именно 16.12.2015 года между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» был подписан второй Акт приема-передачи на эту же самую квартиру. Предмет Акта идентичен предмету Акта, ранее подписанного с ФИО2, и в своем тексте также содержит указание на то, что Акт от 16.12.2015 года является основанием для регистрации права ООО «ИнвестКом» на квартиру по адресу: 

<

адрес>. Однако Акт от 16.12.2015 года является ничтожной сделкой, т.к. посягает на права и охраняемые законом интересы третьего лица - ФИО2 Таким образом, указанный Акт не соответствует требованиям закона. 12.03.2018 года истец направил в адрес ООО ПТК «Стройинвест» и в адрес ООО «ИнвестКом» претензию, в которой просил осуществить необходимые действия по регистрации права собственности истца. Однако, претензия оставлена без ответа, соответствующих действий не выполнено. В связи с чем, истец обратился в суд с соответствующими требованиями о признании участником долевого строительства.

Истец о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала с учетом уточнений, дала соответствующие пояснения.

Ответчики о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, возражений по существу исковых требований не представили.

Представитель третьего лица ПАО Банк «ФК Открытие» ФИО5, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, дала соответствующие пояснения, в том числе, согласно письменных возражений, приобщенных к материалам дела.

Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено, что 18.12.2012 года между ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и ООО «ИнвестКом» (Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее - Договор), предметом которого согласно пп.1.1, 1.3 и Договора явилось: строительство жилого 

<

адрес> (по генплану), с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанцией, подземным этажом автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке-1 с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельном участке-2 с кадастровым номером 54:35:072205:34, и передача Участнику по Акту приема-передачи объектов долевого строительства жилых помещений в количестве 101 штука, общей строительной площадью (с учетом балконов, лоджий, летних помещений) 6 035, 83 кв.м., общей площадью 5 615, 96 кв.м., площадь балконов 839,48 кв.м. Характеристики объекта указаны в Приложении № 1, Приложении № 2 и являются неотъемлемой частью настоящего договора 

Также между ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и ФИО2 (Участник), 22.08.2013 г. был подписан предварительный договор участия в долевом строительстве № (далее - Предварительный договор).

Пунктом I указанного договора стороны обязались в течение 6 месяцев после получения согласия ОАО «НОМОС-БАНК» (в настоящее время ПАО Банк «ФК Открытие») на исключение квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора, из договора участия в долевом строительстве № от 18.12.2012 и заключить договор долевого участия на определенных сторонами условиях.

Застройщик обязался в предусмотренный Предварительным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой 

<

адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022 (далее - Жилой дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная квартира, строительный №, строительная площадь - 47,16 кв.м., общая площадь - 45,96 кв.м., расположенная на пятнадцатом этаже (далее - Квартира), а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.

23.09.2014 г. между ООО «ИнвестКом» (Участник), ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и ФИО2 (Правопреемник Участника) было заключено Соглашение № о передаче прав и обязанностей по Договору (далее - Соглашение), согласно которому: «Участник», с согласия «Застройщика», выраженного подписанием настоящее Соглашения, передает, а «Правопреемник Участника» принимает в части одной квартиры обязанности «Участника», возложенные на него по Договору участия в долевом строительстве № от 18.12.2012 г., с учетом изменений, внесенных настоящим Соглашением» (п. 1 Соглашения); после выполнения «Правопреемником Участника» всех обязательств по настоящему Соглашению и договору долевого участия в долевом строителъст «Застройщик» становится обязанным передать в собственность «Правопреемника Участника» по акту приема-передачи Объект долевого строительства - 1-комнатную 

<

адрес> (строительный), строительной площадью - 47,16 кв.м., общей площадью 45,96 кв.м., расположенную на пятнадцатом этаже многоэтажного жилого 

<

адрес> помещениями общественного назначения по строительному адресу: 

<

адрес> стр., расположенный на земельном участке-1 с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельном участке-2 с кадастровым номером 54:35:072205:34 (п. 2 Соглашения).

01.12.2015 года Застройщик передал, а ФИО6 приняла по Акту приема-передачи в собственность однокомнатную 

<

адрес> (стр. №), общей площадью - 45,5 кв.м., жилой площадью -21,8 кв.м., расположенную на двадцатом этаже многоэтажного жилого 

<

адрес> (по генплану) по 

<

адрес>.

Также судом установлено, что 28.12.2012 года между ПАО Банк «ФК Открытие» (далее по тексту банк) и ответчиком ООО «Инвестком» заключен договор кредитной линии, согласно условиям которого, Банк обязуется предоставить ответчику денежные средства в пределах лимита выдачи на сумму 962 765 000,00 руб. (далее по тексту кредитный договор). Денежные средства предоставлялись для целей финансирования строительства жилых домов по адресу: 

<

адрес>.

25.01.2013 между Банком и ООО «Инвестком» заключен договор залога прав №/л, далее по тексту договор залога прав, согласно которому в залог банку передаются права требования по договору участия в долевом строительстве № от 18.12.2012 (далее по тексту договор ДУ). Запись о залоге прав внесена в ЕГРП 06.02.2013, регистрационная запись №.

Пунктом 3.4. договора ДУ установлено, что при уступке прав приобретателя прав в порядке, указанном в пункте 5.1.4. договора, право залога банка следует за уступаемыми правами требования.

Пунктом 3.1.1 договора залога установлено, что ответчик обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя; не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо форме предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Истец ФИО2 обратилась с иском к ООО «Инвестком» и ООО ПТК «Стройинвест» о признании её участником долевого строительства в отношении 

<

адрес> (строительный), строительной площадью 47,16 кв.м., общей площадью - 45,96 кв.м., расположенную на пятнадцатом этаже многоэтажного жилого 

<

адрес> по строительному адресу 

<

адрес> стр. (почтовый адрес 

<

адрес>).

Вместе с тем, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

П.1 ст.77 Федерального закона «О ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 10 ГК РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее по тексту Закон об ипотеке, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе, в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

28.12.2012 года в ЕГРП внесена запись о регистрации договора ДУ, согласно которому единственным участником долевого строительства является ООО «Инвестком», 06.02.2013 года в ЕГРП внесены записи о регистрации права залога банка в отношении спорных квартир.

Обязанность ООО «ИнвестКом» перед банком в части возврата кредитных денежных средств до настоящего времени не исполнена надлежащим образом, что не оспаривается сторонами.

Возможность уступки права (требования) по договору ипотеки предусмотрена пунктом 1 статьи 47 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Пунктом 5.1.4 Договора, стороны согласовали, что уступка участником права требования по договору (полностью или в части) допускается только после уплаты им цены договора (полностью или в части) или одновременно с переводом долга на нового участника им цены договора (полностью или в части) или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации с согласия застройщика и исключительно с предварительного письменного согласия «НОМОС-БАНКА» (ОАО), при этом Приобретатель прав приобретает все права и обязанности участника по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора залога установлено, что ответчик обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя, не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо форме предмет залога без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, в договоре долевого участия и договоре залога застройщиком, участником и залогодателем были согласованы специальные условия для заключения соглашения об уступке прав требований по договору долевого участия.

Из представленных доказательств усматривается, что ООО «ИНВЕСТКОМ» в нарушение требований указанных выше норм права, без согласия залогодержателя заключило соглашение о передаче прав и обязанностей по договору, права требования по которому были обременены залогом в пользу третьего лица – ПАО «Банк Финансовая Корпорация Открытие».

Вопреки условиям Договора, согласие залогодержателя Участником получено не было, также как и не было осуществлено погашение задолженности по кредитному договору. 

Подписанное истцом, ООО «Инвестком» и ООО ПТК «Стройинвест» соглашение от 23.09.2014, содержит указание на наличие в отношении права требования ограничения в виде залога в пользу банка, Договор залога прав зарегистрирован УФРС по НСО 06.02.2013г., регистрационная запись №, пункт 6 соглашения от 05.02.2014г.

Как следует из совокупности представленных в дело доказательств, жилой дом сдан в эксплуатацию, 

<

адрес> (стр.) поставлена на кадастровый учет, ей присвоен почтовый адрес: 

<

адрес> (л.д.15-16).

Право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «ИнвестКом» 18.01.2016 года, обременение в виде залога до настоящего времени не погашено (л.д.16, оборот).

Истец просит признать ее участником долевого строительства в отношении спорного объекта и обязать ответчика совершить действия по снятию обременения.

Суд, анализируя представленные в материалы дела доказательства, полагает, что истцу не перешли права и обязанности по договору долевого участия в связи с подписанием соглашения о передаче прав и обязанностей от 23.09.2014. 

Так, Пункт 6 указанного соглашения содержит информацию о наличии обременения прав требования по Договору долевого участия залогом в пользу Банка.

Таким образом, истцу на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей было известно о наличии обременения, а также наличии запрета в основном договоре на осуществление уступки прав требований без согласия залогодержателя.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из содержания абзаца 2 пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской ФедерацииСогласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2017 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Аналогичная норма содержится в статье ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ), согласно которой договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Учитывая то обстоятельство, что соглашение о передаче ФИО2 прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве не зарегистрировано в установленном законом порядке, оно подписано в нарушение основного договора долевого участия, предусматривающего обязательное согласие залогодержателя, суд приходит к выводу, что соглашение от 23.09.2014 года не является заключенным, а следовательно, к ФИО2 не перешли права и обязанности участника долевого строительства.

Доводы истца о том, что фактически договором участия в долевом строительстве между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) является соглашение о передаче прав и обязанностей от 23.09.2014 года, суд полагает несостоятельными. 

Так, договор долевого участи от 18.12.2012 года заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке, после завершения строительства, застройщик передал объект долевого участия участнику – ООО «ИнвестКом», в связи с чем, основания полагать, что ООО «ИнвестКом» не выполнило свои обязанности по договору долевого участия, у суда отсутствуют. 

Более того, соглашение № от 23.09.2014 не соответствует требованиям, предъявляемым Законом к договору долевого участия. Так, в соответствии с Обзором судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. 

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Вместе с тем, из представленных суду материалов не следует, что денежные средства истец вносила в целях создания объекта долевого участия (квартиры), поскольку, денежные средства по указанному договору истец передала не застройщику – ООО ПТК «Стройинвест», а участнику долевого строительства – ООО «ИнвестКом». Следовательно, соглашение о передаче прав и обязанностей от 23.09.2014 не может быть признано самостоятельным договором долевого участия. 

Анализируя представленные в материалы дела доказательства, с учетом их анализа на относимость и допустимость, суд приходит к выводу, что материалами дела не подтвержден факт перехода прав и обязанностей участника долевого строительства от ООО «ИнвестКом» к ФИО7 по договору долевого участия от 18.12.2012 года. Данное обстоятельства подтверждается, в том числе, тем обстоятельством, что после завершения строительства застройщик передал объект долевого участия по акту приема-передачи не истцу, а ООО «ИнвестКом». 

Таким образом, требование истца о признании ее участником долевого строительства удовлетворению не подлежит. Поскольку требование об обязании совершить действия по снятию обременения являются производными от требования о признании участником долевого строительства, они также удовлетворению не подлежат. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд также учитывает следующие обстоятельства. 

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способы защиты нарушенного права, к которым относятся: Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Учитывая, что в настоящее время строительство объекта долевого участия завершено, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО «ИнвестКом», признание истца в качестве участника долевого строительства не повлечет восстановления нарушенного права истца.

Иные доводы истца правового значения по настоящему делу не имеют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест», обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Судья А.В. Бутырин