Дело № 2-2111/2020

УИД № 22RS0013-01-2020-002294-93

PЕШЕHИЕ

Именем Pоссийской Федеpации

16 июля 2020 года г. Бийск, Алтайский край

Бийский городской суд Алтайского кpая в составе:

председательствующего: Иванниковой О.И.,

при секретаре: Каковиной А.Н.,

с участием представителя истца Лоскутовой Ю.А., ответчика Падуковой Н.Д., её представителя Величко С.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» к Падуковой Надежде Дмитриевне о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (далее по тексту – МКУ «УМИ Администрации города Бийска») обратилось в суд с настоящим иском к Падуковой Н.Д., в котором с учетом уточнения заявленных требований (л.д. 203-206) просит взыскать с ответчика в пользу муниципального образования город Бийск задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый номер 22:65:011607:19, за период с 01 сентября 2018 года по 31 октября 2019 года в сумме 177774 рубля 66 копеек, пени за просрочку платежей за период с 11 октября 2018 года по 10 ноября 2019 года в сумме 8760 рублей 12 копеек.

В обоснование заявленных требований указывает, что 14 мая 2009 года между МКУ «УМИ Администрации города Бийска» (арендодатель), с одной стороны, и Васильевыми: Ю.А., Л.А. (арендаторы), с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый номер 22:65:011607:19, общей площадью 1684,23 кв.м. 

На арендованном земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 22:65:011607:117.

21 марта 2017 года право собственности на указанное здание перешло к ответчику, в связи с чем в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) она стала выступать стороной арендатора по договору аренды земельного участка. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН 05 мая 2012 года из находящегося в пользовании Падуковой Н.Д. земельного участка с кадастровым номером 22:65:011607:19 был выделен и образован земельный участок с кадастровым номером 22:65:011607:99, площадью 256 кв.м., в связи с чем площадь земельного участка с кадастровым номером 22:65:01167:19 составляет 1428 кв.м. 

Согласно п.2.3. договора расчет арендной платы производится арендодателем с учетом процентов, коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти РФ, субъекта РФ и органами местного самоуправления. В случае изменения ставок арендной платы за земельный участок уполномоченными органами изменение размера арендной платы происходит без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

На основании п. 2.2. Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках её внесения, утвержденного постановлением администрации Алтайского края от 24 декабря 2007 года № 603, годовой размер арендной платы за использование земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, определяется по формуле: А= S х КC х К х К1, где: А – сумма арендной платы за полный год; S – общая площадь земельного участка, кв.м.; КС- удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, руб./кв.м.; К- коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка; К1- коэффициент, устанавливаемый в зависимости от категории, к которой относятся арендаторы. 

Коэффициенты К и К1 утверждаются 

решение

м представительного органа муниципального района, городского округа (в данном случае К составляет 0,017 согласно п. 1 (прочие земельные участки) приложения № 2 к решению Думы г. Бийска от 30 мая 2008 года № 19, К1 - 1). 

Исходя из кадастровой стоимости и площади земельного участка с кадастровым номером 22:65:01167:19, установленной постановлением администрации Алтайского края от 23 ноября 2015 года № 472 в размере 8963428 рублей 66 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости земли составляет 6276 рублей 91 копейку в год.

Ответчик обязательство по уплате арендной платы исполняла несвоевременно и не в полном объеме, в связи с чем за период с 01 сентября 2018 года по 31 октября 2019 года образовалась задолженность в сумме 177774 рубля 66 копеек.

Согласно договору аренды земли (п. 2.7) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты. 

На основании данного пункта договора ответчику были начислены пени за период с 11 октября 2018 года по 10 ноября 2019 года в сумме 8670 рублей 12 копеек. 

Поскольку судебный приказ о взыскании с ответчика суммы задолженности по договору аренды земли и пени был отменен в связи с поступившими возражениями должника, МКУ «УМИ Администрации города Бийска» обратилось в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца Лоскутова Ю.А., действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования в их уточненном варианте в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно просила учесть, что договор аренды спорного земельного участка от 14 мая 2009 года № 210 был расторгнут с 05 марта 2020 года на основании соглашения от 02 июня 2020 года № 80. Истцом ранее направлялось в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с 03 апреля 2018 года, однако подписанный Падуковой Н.Д. экземпляр соглашения в адрес МКУ «УМИ Администрации города Бийска» передан не был, а потому договорные отношения по аренде спорного земельного участка продолжались до 05 марта 2020 года. 

Ответчик Падукова Н.Д., её представитель по доверенности Величко С.В. в судебном заседании исковые требования не признали. 

В обоснование возражений по спору просили учесть, что договор аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 210 расторгнут соглашением от 03 апреля 2018 года. В связи с этим размер арендной платы за спорный земельный участок должен определяться согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В связи с этим ходатайствовали о назначении по делу оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Кроме того, просили учесть, что на спорном земельном участке организован проезд к запасному выходу со стадиона «Юбилейный», площадь данного проезда составляет 205 кв.м., данная площадь должна быть исключена из площади земельного участка, на которую рассчитывается арендная плата. Указанный проезд закрыт со стороны улицы воротами, которые открыты в течение всего дня, вечером закрываются ответчиком на шпингалет. Ранее данный проезд использовался Падуковой Н.Д. в качестве стоянки, после открытия в 2012 году стадиона «Юбилейный» использование ответчиком земельного участка, оборудованного в качестве проезда, не представляется возможным.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи с нижеследующим.

В судебном заседании установлено, что 14 мая 2009 года между МКУ «УМИ Администрации города Бийска» (арендодатель), с одной стороны, и Васильевыми: Ю.А., Л.А. (арендаторы), с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № 210, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый номер 22:65:011607:19, общей площадью 1684,23 кв.м. сроком на 11 месяцев (л.д. 22-23). 

Установленный договором аренды срок аренды истек 14 апреля 2010 года. Согласно п. 6.2 договора аренды по истечении срока действия договора и при отсутствии волеизъявления сторон на его расторжение договор считается продленным на неопределенный срок. 

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку стороны не изъявляли волеизъявления на расторжение договора аренды, земельный участок не был возвращён арендодателю, арендатор продолжал фактически пользоваться земельным участком, то договор аренды земли № 210 от 14 мая 2009 года считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно п. 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется в соответствии с утвержденным генпланом города для эксплуатации нежилого здания - земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

На арендованном земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание, кадастровый номер 22:65:011607:117, площадью 1068,8 кв.м. На момент заключения договора аренды собственниками здания являлись Васильева Л.A., Васильева Ю.А. на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 26 августа 2008 года и от 28 августа 2008 года, соответственно (л.д. 103 оборот, 104).

На основании договора купли-продажи от 01 декабря 2010 года Васильева Л.A., Васильева Ю.А. распорядились нежилым зданием по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в пользу Падуковой В.В., указанное обстоятельство подтверждается копией договора купли-продажи (л.д. 91 оборот-93). Право собственности покупателя Падуковой В.В. на указанный объект недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН 04 июля 2011 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 34-36).

28 сентября 2011 года между истцом и Падуковой В.В. было заключено соглашение № 326 о внесении изменений в договор аренды земли от 14 мая 2009 года, согласно которому стороной по договору аренды стала выступать Падукова В.В. (л.д. 24), сменившая после вступления в брак фамилию на Котельникову. 

21 марта 2017 года право собственности на указанное здание перешло к ответчику Падуковой Н.Д. на основании договора дарения от 10 марта 2017 года (л.д. 76 оборот – 77), заключенного с Котельниковой В.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 135-138).

В соответствии с п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимости его новый собственник приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.Следовательно, с момента перехода права собственности на нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, - с 21 марта 2017 года – Падукова Н.Д. приобрела право пользования земельным участком, занятым указанным объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, приняв тем самым права и обязанности арендатора земельного участка по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН 05 мая 2012 года из находящегося в пользовании Падуковой Н.Д. земельного участка с кадастровым номером 22:65:011607:19 был выделен и образован земельный участок с кадастровым номером 22:65:011607:99, площадью 256 кв.м., в связи с чем площадь земельного участка с кадастровым номером 22:65:01167:19 составляет 1428 кв.м. 

Доводы стороны ответчика о расторжении договора аренды от 14 мая 2009 года № 210 с 03 апреля 2018 года судом отклоняются, как не нашедшие подтверждения в ходе судебного разбирательства. 

По ходатайству стороны ответчика в материалы дела была предоставлена копия соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 03 апреля 2018 года без номера, согласно которому стороны расторгают договор аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 210 с 03 апреля 2018 года (л.д. 158). 

В то же время, как следует из пояснений представителя истца Лоскутовой Ю.А., МКУ «УМИ Администрации города Бийска» направлялось в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с 03 апреля 2018 года, однако подписанный Падуковой Н.Д. экземпляр соглашения в адрес истца передан не был, а потому договорные отношения по аренде спорного земельного участка продолжались до 05 марта 2020 года. 

Суд находит указанные доводы представителя истца нашедшими подтверждение в ходе судебного разбирательства, поскольку согласно соглашению № 80 от 02 июня 2020 года, подписанному сторонами и удостоверенному печатью МКУ «УМИ Администрации города Бийска», договор аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 210 расторгнут с 05 марта 2020 года.

В соответствии с п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

П. 2.6. договора установлено, что арендная плата вносится арендатором на расчетный счет № УФК по Алтайскому краю ежемесячно в размере 1/12 части годовой арендной платы не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. 

Согласно п. 2.3. договора расчет арендной платы производится арендодателем с учетом процентов, коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти РФ, субъекта РФ и органами местного самоуправления. В случае изменения ставок арендной платы за земельный участок уполномоченными органами изменение размера арендной платы происходит без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

В п. 2.2. договора отражено, что удельный показатель кадастровой стоимости для вида разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в данном кадастровом квартале – 011607 - составляет 3856 рублей 18 копеек за 1 кв.м. в год.

Исходя из сведений, отраженных в выписке из ЕГРН (л.д. 179), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:65:01167:19 составляет 8963428 рублей 66 копеек, в связи с чем удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 6276 рублей 91 копейка в год (8963428 рублей 66 копеек : 1428 кв.м. - в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39, размер удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка определяется как частное кадастровой стоимости земельного участка и площади земельного участка).

Истец указывает на наличие задолженности ответчика Падуковой Н.Д. по арендным платежам за период с 01 сентября 2018 года по 31 октября 2019 года в сумме 177774 рубля 66 копеек. 

Расчет арендной платы за земельный участок общей площадью 1428 кв.м. с кадастровым номером 22:65:01167:19, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, истцом произведен на основании п. 2.2. Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках её внесения, утвержденного постановлением администрации Алтайского края от 24 декабря 2007 года № 603, Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования г. Бийск, утвержденного решением Думы г.Бийска от 30 мая 2008 года №19, согласно которым годовой размер арендной платы за использование земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, определяется по формуле:

А= S х КC х К х К1, где: А – сумма арендной платы за полный год; S – общая площадь земельного участка, кв.м.; КС- удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, руб./кв.м.; К- коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка; К1- коэффициент, устанавливаемый в зависимости от категории, к которой относятся арендаторы. 

Коэффициенты К и К1 утверждаются решением представительного органа муниципального района, городского округа (в данном случае К составляет 0,017 согласно п. 1 (прочие земельные участки) приложения № 2 к Решению думы г. Бийска от 30 мая 2008 года № 19, К1 - 1). 

В связи с этим истцом произведен расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 22:65:01167:19 за спорный период в сумме 12698 рублей 19 копеек в месяц, исходя из следующего расчета (А=1428 кв.м. х 6276 рублей 91 копейка х 0,017 х1 = 152378 рублей 29 копеек; 152378 рублей 29 копеек : 12=12698 рублей 19 копеек).

Указанный расчет задолженности (л.д. 207) судом проверен, признан арифметически верным, в связи с чем принимается судом в обоснование заявленной ко взысканию суммы задолженности по арендной плате.

Доводы стороны ответчика об исключении из площади арендуемого земельного участка площади проезда к запасному выходу со стадиона «Юбилейный», составляющей 205 кв.м., суд находит необоснованными.

Согласно сведениям ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 22:65:01167:19 составляет 1428 кв.м., допустимых, достоверных доказательств невозможности использовать земельный участок указанной площадью ответчиком не представлено. 

Также суд не может согласиться с доводами стороны ответчика в той части, что размер арендной платы за спорный земельный участок должен определяться согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, Правилами определения размера арендной платы, а также Порядком условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, спорные правоотношения не регулируются, поскольку земельный участок в собственности Российской Федерации не находится.

Поскольку размер арендной платы в данном случае установлен нормативно-правовыми актами и не может быть уменьшен с учетом определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом было отказано в удовлетворении ходатайства стороны ответчика о назначении по делу оценочной экспертизы, поскольку выводы эксперта в указанной части юридически значимые обстоятельства не устанавливают и не опровергают.

На основании п. 4 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном данными Федеральными законами, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Алтайскому краю от 17 июня 2020 года № 14/09-Р, определившее кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:65:01167:19 по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости объекта недвижимости (2980000 рублей) на размер арендной платы за спорный период не влияет, поскольку заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поступило в комиссию 02 июня 2020 года за рамками спорного периода. 

При разрешении требований истца о взыскании неустойки суд исходит из следующего. 

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст.331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с п.2.7 договора аренды в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты.

Согласно расчету истца неустойка за нарушение обязательства по уплате арендных платежей за период с 11 октября 2018 года по 10 ноября 2019 года составляет 8760 рублей 12 копеек. Суд соглашается с данным расчетом, находя его арифметически верным.

Таким образом, с ответчика в пользу муниципального образования г. Бийск подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 210 по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, с 01 сентября 2018 года по 31 октября 2019 года в сумме 177774 рубля 66 копеек, пени за просрочку платежей за период с 11 октября 2018 года по 10 ноября 2019 года в сумме 8760 рублей 12 копеек.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, п.1 ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход муниципального образования г. Бийск подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, в сумме 4928 рублей 90 копеек ((186444 рубля 78 копеек – 100000 рублей) х 2% + 3200 рублей).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования город Бийск задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 210 по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, с 01 сентября 2018 года по 31 октября 2019 года в сумме 177774 рубля 66 копеек, пени за просрочку платежей за период с 11 октября 2018 года по 10 ноября 2019 года в сумме 8760 рублей 12 копеек, государственную пошлину - 4928 рублей 90 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня составления судом решения в окончательной форме.

Судья Иванникова О.И.