УИД 61OS0000-01-2024-000715-74

дело № 3а-414/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 августа 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при ведении протокола помощником судьи Гайденко Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000268 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» (далее ООО «Меркурий») в лице представителя по доверенности ФИО3, обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором указано, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 52 699 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады; магазины продовольственные и промтоварные, специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2022 г., составляет 478 667 124,96 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 411-ЗУ/24 от 16 января 2024 г., выполненному ООО «Экспертно-оценочная компания «Приоритет», рыночная стоимость участка по состоянию на 16 января 2024 г. составила 243 469 000 руб. Представитель ООО «Меркурий» ФИО3 обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2024/000268 от 27 марта 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано, с чем административный истец не согласен. Просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000268 от 27 марта 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной в размере 243 469 000 руб. по состоянию на 16 января 2024 г.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы № 12-2024 от 15 июля 2024 г. представитель административного истца ФИО3, действуя на основании доверенности от 12 февраля 2024 г., в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) уточнила административные требования. Просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000268 от 27 марта 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной в размере 256 696 829 руб. по состоянию на 16 января 2024 г.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО); в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация города Ростова-на-Дону.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя ГБУ РО. 

Представители ППК «Роскадастр», минимущества Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте надлежаще уведомлены в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 96 КАС РФ и по электронной почте, подали ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствии.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен, что подтверждается почтовым уведомлением.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив письменные материалы административного дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН ООО «Меркурий» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 52 699 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады; магазины продовольственные и промтоварные, специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 20 мая 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 478 667 124,96 руб. (л.д.23 том 1).

28 февраля 2024 г. представитель ООО «Меркурий» обратился в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной.

К указанному заявлению был приложен отчет № 411-ЗУ/24 от 16 января 2024 г., выполненный оценщиком ФИО1., об оценке рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 16 января 2024 г. в размере 243 469 000 руб.

27 марта 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000268 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 411-ЗУ/24 нарушения следующих норм: пп. 2, 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Нарушения выразились в отсутствии анализа цен предложений сегмента объекта оценки, основных выводов относительно динамики рынка, спроса, предложения, объема продаж, емкости рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидности, колебания цен и др.; значение примененной корректировки на торг не обосновано; отсутствуют материалы и документы, подтверждающие характеристику формы участка как «правильная»; применена корректировка на масштаб без анализа рыночных данных, подтверждающих зависимость снижения цены от площади (п. 5.1.); использован аналог № 1 несопоставимый с объектом оценки по виду права; сумма корректировок указывает на его несопоставимость с объектом оценки (п. 5.2.).

В решении ГБУ РО указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах и в примененных корректировках и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

20 мая 2024 г., без нарушения установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 411-ЗУ/24 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

В соответствии с заключением № 12-2024 от 15 июля 2024 г., подготовленным экспертом ФИО2., отчет от 16 января 2024 г. № 411-ЗУ/24 об оценке земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости; нарушения, перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественноземельных отношений Ростовской области» от 27 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000268 подтверждаются частично.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 16 января 2024 г. определена экспертом в размере 256 696 829 рублей.

В ходе проверки отчета об оценке № 411-ЗУ/24 экспертом были выявлены замечания, в том числе перечисленные в решении ГБУ РО № ОРС-61/2024/000268.

Экспертом установлено, что нарушения, перечисленные в п. 5.1, решения ГБУ РО подтверждаются частично, изложенные в п. 5.2 подтверждаются полностью. Нарушения оказывают влияние на итоговый результат оценки.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, сделанные на его основе выводы, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. 

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Меркурий» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Разрешая данное требование административного истца, суд приходит к следующему.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 411-ЗУ/24 требованиям закона не отвечает и не может быть положен в основу решения по данному требованию. Тогда как заключение судебной экспертизы № 12-2024 содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка. 

Эксперт привел подробное описание объекта исследования, основанное на результатах визуального осмотра, проведенного 26 июня 2024 г., и анализа документов и информации, представленных в материалах административного дела.

Эксперт ФИО2. установила, что исследуемый земельный участок расположен в Первомайском районе г. Ростова-на-Дону, который характеризуется средней деловой активностью. В соответствии с правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону участок расположен в зоне ПД (зона обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности); ближайшее окружение – земельные участки для эксплуатации складских помещений, зона городского леса, земли СНТ (со стороны ул. 1-я Веерная); участок обеспечен электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газоснабжением; подъезд к объекту недвижимости осуществляется с ул. Орская, на которой расположена ближайшая остановка городского транспорта (около 200 метров от участка); зона характеризуется средней интенсивностью движения автотранспорта и низкого пешеходопотока непосредственно у объекта исследования.

Исходя из анализа фактического и предполагаемого использования объекта исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, эксперт установил, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка «Земельные участки под коммерческое строительство (торговое)».

Для определения рыночной стоимости экспертом проанализирован рынок предложений в рассматриваемом сегменте (таблица № 10). 

При отборе объектов-аналогов для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН учитывалась максимальная сопоставимость объекта исследования и объектов-аналогов по факторам, которые оказывают существенное влияние на цену предложений земельных участков. 

Определяя рыночную стоимость, эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, от применения доходного и затратного подхода эксперт мотивированно отказался. 

В качестве единицы сравнения были использованы данные о стоимости предложения за 1 кв.м.

Экспертом принято решение о подборе 4-х объектов-аналогов, представленных к продаже (таблица 16). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка (скидка на торг), величину общей площади, инженерное обеспечение (таблица 17).

Количество примененных корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

На заключение эксперта поданы возражения ГБУ РО. По мнению представителя административного ответчика, эксперт неверно исключил нарушение, изложенное в п. 5.1 решения ГБУ РО, по применению корректировки на масштаб без анализа зависимость снижения цены от площади. 

В части вывода о рыночной стоимости объекта недвижимости возражения касаются информации о рыночной ситуации в сегменте объекта, повтора объявлений о продаже участков (№№ 1, 11); определения максимальной стоимости диапазона цен ниже цены предложения № 7; определения итоговой стоимости в нижней границе диапазона; применения корректировки на инженерное обеспечение для всех аналогов, без учета (не) возможности подключения к коммуникациям; согласования скорректированных значений единиц сравнений.

Указанные возражения, а также возражения ГБУ РО на письменные пояснения эксперта ФИО2., проверены судом и признаны не убедительными.

Эксперт обоснованно указала, что в таблице № 17 отчета об оценке приведено описание применения корректировки на масштаб, а также приведены ссылки на источник информации и скриншот страницы сайта, что свидетельствует об отсутствии нарушений положений пп.2 п.2, п. 8 ФСО IV, о наличии которых указано ГБУ РО. Требований о необходимости проведения дополнительного анализа и дополнительного подтверждения используемых данных из подтвержденных источников информации указанные положения ФСО IV не содержат. 

Анализ предложений о продаже произведен на основании объявлений, факт наличия которых по объектам №№ 1 и 11 установлен; стоимость цены в расчете за 1 кв.м объекта № 7 (площадью 0,031 га), не принималась во внимание, поскольку диапазон был сформирован для объектов, схожих с объектом исследования (5,2699 га), имеющих площадь более 1 га; итоговая стоимость определена в границах интервала; повышающая корректировка на инженерное обеспечение для аналогов №№ 2, 3, 4 введена в соответствии с требованиями Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 г. №568-р, как отражающая наиболее важный фактор: наличие подключений к сетям и коммуникациям. Отсутствие или наличие инженерных коммуникаций существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка, игнорирование данного фактора приведет к искажению его рыночной стоимости; присвоение всем объектам весового коэффициента 1 не оказывает влияния на итоговый результат стоимости объекта исследования не противоречит пп. 5 п. 9 ФСО V, которым предоставлена возможность согласования скорректированных значений.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено. 

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявляли.

В соответствии с изложенным суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 16 января 2024 г., подлежат удовлетворению в определенном заключением судебной экспертизы № 12-2024 размере - 256 696 829 рублей.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 28 февраля 2024 г.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами судебных расходов, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ. 

Поскольку требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным не подлежат удовлетворению, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы и счет на сумму 75 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 75 000 рублей (платежное поручение №770 от 27 июня 2024 г.). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ). 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные требования общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000268.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 52 699 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады; магазины продовольственные и промтоварные, специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 16 января 2024 г., в размере 256 696 829 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 28 февраля 2024 г.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-414/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 75 000 рублей на счет общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор». 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 8 августа 2024 г.

Судья О.В.Журба