Дело № 2-4937/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 ноября 2017 г. г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Кузнецовой И.А.

при секретаре Хуттунен О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» о признании договора залога недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ООО «Первая ипотечная компания» обратилось в суд с исковым заявлением по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ним в лице CCC и ООО «Новое время» был заключен договор займа на сумму 24418,60 условных единиц на срок до 01 июня 2018 г. с уплатой за пользование займом 15,75% годовых. 05 июня 2013 г. между ООО «Первая ипотечная компания» (прежнее наименование - DDD) и ФИО1 заключен договор залога объекта недвижимости, а именно: фундамента незавершенного строительства жилого дома и земельного участка, принадлежащих ФИО1 Стороны определили общую залоговую стоимость равной 1050000 руб. В связи с тем, что обязательства по договору займа заемщиком не исполнялись, ООО «Первая ипотечная компания» просило взыскать с ООО «Новое время» 2187423 руб. 83 коп., в том числе: основной долг по договору займа в размере 1568096 руб. 21 коп., проценты по договору займа в размере 397733 руб. 20 коп., пени в размере 221594 руб. 42 коп., а также судебные расходы, обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, а именно: фундамент незавершенного строительства жилого дома и земельный участок, определив способ продажи заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1395516 руб. 52 коп.

ФИО1 предъявила встречный иск о признании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества, заключенного 05 июня 2013 г., недействительным по тем основаниям, что на момент его заключения дом был фактически построен. Согласие на залог жилого дома супруг залогодателя на давал, дал согласие только на залог фундамента и земельного участка. Указанный жилой дом является единственным местом жительства для залогодателя и членов ее семьи. Разрешение от органов опеки и попечительства на залог оспариваемого имущества затребовано и получено не было. Более того, ФИО1 не знала о том, что существенные условия договора займа были изменены ООО «Новое время» и DDD путем заключения 28 ноября 2013 г. договора о реструктуризации задолженности по договору займа, что ухудшило положение залогодателя.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 июля 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 04 октября 2016 г., исковые требования ООО «Первая ипотечная компания» удовлетворены частично. Суд взыскал в пользу ООО «Первая ипотечная компания» с ООО «Новое время» 2187423 руб. 83 коп., в том числе: основной долг по договору займа в размере 1568096 руб. 21 коп., проценты по договору займа в размере 597733 руб. 20 коп., пени в размере 221594 руб. 42 коп., а также судебные расходы, в том числе: 20000 руб. расходы, связанные с оплатой услуг представителя, 19137 руб. 12 коп. издержки, связанные с уплатой государственной пошлины. Взыскал проценты за пользование займом по ставке 15,75% годовых, начисляемых на сумму основного долга по займу в размере 1568096 руб. 21 коп. с учетом его фактического погашения, за период со 02 июля 2016 г. до дня полного погашения основного долга по займу включительно. Обратил взыскание на предметы залога: фундамент незавершенного строительства жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий ФИО1, определив способ продажи заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6114400 руб., а также на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий ФИО1, определив способ продажи заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3095200 руб. Взыскал с ФИО1 в пользу ООО «Первая ипотечная компания» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 6000 руб. В удовлетворении встречного иска отказал. Взыскал с ФИО1 в пользу MMM судебные расходы по оплате экспертных услуг в размере 5000 руб.

Постановлением Президиума Верховного Суда Республики Карелия от 28 июня 2017 г. вышеуказанные решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 июля 2016 г. и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 04 октября 2016 г. отменены в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании договора залога недействительным и в части обращения взыскания на предметы залога: фундамент незавершенного строительством жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (условный) номер 

<

данные изъяты>, и земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащих ФИО1, с определением способа продажи заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Петрозаводский городской суд Республики Карелия. В остальной части обжалуемые судебные постановления оставлены без изменения.

Определением суда от 24 июля 2017 г. к производству суда приняты уточненные встречные исковые требования, в соответствии с которыми ФИО1 просила признать недействительным договор залога недвижимого имущества от 05 июня 2013г., а именно фундамента незавершенного строительством жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (условный) номер 

<

данные изъяты>, и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи об ипотеке указанных объектов. Указано дополнительно в обоснование исковых требований, что в нарушение пункта 1 статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка земельного участка не производилась. Спорный договор по своей природе является смешанным с элементами договора залога и договора поручительства. В силу пункта 4 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ООО «Новое время» перестало исполнять свои обязанности по договору займа практически сразу после заключения договора, то срок предъявления требований к поручителю истек. 

Определением суда от 24 июля 2017 г. к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, Управление по вопросам семьи и детства комитета социального развития администрации Петрозаводского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Определением суда от 26 октября 2017 г. к производству суда приняты уточненные встречные исковые требования в части признания договора залога от 05 июня 2013 г. недействительным по тем основаниям, что не произведена государственная регистрация залога земельного участка.

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ООО «Первая ипотечная компания» ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенностей, первоначальные исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просили отказать. 

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1 (являющаяся также на основании доверенности представителем третьего лица ФИО3) и ее представитель ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просили отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании полагал, что в удовлетворении первоначальных исковых требований следует отказать, встречные исковые требования – подлежат удовлетворению.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Управление по вопросам семьи и детства комитета социального развития администрации Петрозаводского городского округа просило провести судебное заседание в свое отсутствие.

Суд, заслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, допросив экспертов MMM и BBB, изучив материалы настоящего гражданского дела, дела правоустанавливающих документов, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и из материалов деле следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Первая ипотечная компания» (прежнее наименование - DDD) в лице CCC (займодавец) и ООО «Новое время» (заемщик) был заключен договор займа №, в соответствии с которым займодавец передал заемщику 24 418,60 условных единиц на срок до 01 июня 2018 г. с уплатой за пользование займом 15,75 % годовых.

Вступившим в законную силу решением суда от 04 октября 2016 г. с ООО «Новое время» в пользу ООО «Первая ипотечная компания» взыскана задолженность по вышеуказанному договору займа в размере 2187423 руб. 83 коп.

В соответствии с пунктом 3.1 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и пунктам 1.1-1.4 договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 05 июня 2013 г., заключенного между ООО «Первая ипотечная компания» (прежнее наименование - DDD) и ФИО1, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГг. заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) займодавцу залог следующих объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1: фундамента незавершенного строительства жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>, условный номер: 

<

данные изъяты>; и земельного участка, категория земель: 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>, условный номер: 

<

данные изъяты>.

Государственная регистрация вышеуказанного договора залога (ипотеки), а также ипотеки в отношении фундамента незавершенного строительства жилого дома и земельного участка произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

При этом, из полученных по запросу суда выписок из ЕГРН, ответов на запросы суда филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия от 09 ноября 2017 г., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от 09 ноября 2017 г., информации, содержащейся в свободном доступе на сайте Россреестра, следует, что в ЕГРН существуют сведения о двух отличных друг от друга объектах недвижимого имущества с кадастровыми номерами ДД.ММ.ГГГГ и 

<

данные изъяты>, при этом с одним инвентарным номером 

<

данные изъяты>.

Под кадастровым номером 

<

данные изъяты> числится здание (жилой дом) по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, сведения о данном здании были внесены в государственный кадастр недвижимости (в последующем ЕГРН) в соответствии с Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №1, на основании технического паспорта на жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства по вышеуказанному адресу, составленного по состоянию на 20 октября 2006 г. и переданного ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в установленном порядке. В ЕГРН в качестве даты постановки такого объекта на кадастровый объект указано 22 ноября 2011 г., в качестве завершения строительства - 2002 г., правопритязания и собственник отсутствуют.

Об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в ЕГРН значится следующая информация: местоположение - 

<

адрес>, условный номер 

<

данные изъяты> (соответствует номеру, указанному в свидетельстве о государственной регистрации право, выданному 10 сентября 2004 г. ФИО1), наименование - фундамент незавершенного строительством жилого дома, площадь - 

<

данные изъяты> кв.м. На данный объект 10 сентября 2004 г. зарегистрировано право собственности за ФИО1, а также обременение в виде ипотеки от 05 июля 2013 г. в пользу DDD на срок с 05.07.2013 по 01.06.2018 на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 05 июня 2013 г., №.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ФИО1, в ЕГРН зарегистрирована ипотека от 05 июля 2013 г. в пользу DDD на срок с 05.07.2013 по 01.06.2018 на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 05 июня 2013 г., №.

Из представленного в материалы дела технического паспорта на здание по состоянию на 20 октября 2006 г. следует, что на месте фундамента незавершенного строительством дома возведен жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. На указанный дом ГУП РК РГЦ «Недвижимость» выдало правообладателю ФИО1 регистрационное удостоверение от 06 декабря 2006 г. №. 

В соответствии со справкой МУП «Петрозаводское градостроительное бюро» от 11 мая 2006 г. № 42.3-3, выданной ФИО1, индивидуальному жилому дому присвоен порядковый № по 

<

адрес>. 

Из домовой (поквартирной) книги по адресу: 

<

адрес> и представленных по запросу суда сведений МВД по Республике Карелия следует, что в данном доме зарегистрированы, в частности ответчик ФИО1, ФИО2, ФИО3 и несовершеннолетняя AAA

В спорном договоре залога (ипотеки) в качестве адреса проживания и регистрации ФИО1 указан вышеуказанный адрес.

Управлением по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Республике Карелия ФИО1 выдано заключение о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта № 255/-07 от 30 мая 2006 г., в соответствии с которым законченный строительством объект - индивидуальный жилой дом по адресу: 

<

адрес> построен в соответствии с экологическими требованиями.

В соответствии с полученным по запросу суда ответом из ИФНС России по г.Петрозаводску от 08 ноября 2017 г. и представленными ФИО1 извещениями и квитанциями последняя с сентября 2004 г. осуществляет уплату налога на имущество физических лиц за жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 01 марта 2018 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

В соответствии с частью 7 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до 01 марта 2018 г. основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. 

В силу части 7 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Положениями частей 2-6 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» определено, что Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно частям 1 и 2 статьи 5 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и положения вышеуказанных норм права, суд приходит к выводу, что на момент заключения 05 июня 2013 г. между сторонами договора залога (ипотеки) недвижимого имущества указанный в данном договоре объект незавершенного строительства (фундамент незавершенного строительства жилого дома) фактически отсутствовал, на его месте задолго до заключения спорного договора был возведен и эксплуатировался жилом дом, сведения о котором внесены в ЕГРН, однако право собственности ни за кем не зарегистрировано.

В силу положений статьей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора залога (ипотеки)) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; машино-места. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

В силу пунктов 1, 3 и 6 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Положениями статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Согласно пункту 3 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. 

Статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Ввиду вышеизложенного суд приходит к выводу, что завершенный строительством до заключения спорного договора залога жилой дом не может быть отнесен к неотделимым улучшениям предмета ипотеки (фундамент незавершенного строительства жилого дома). При этом фактически существовавший и внесенный в ЕГРН жилой дом не мог быть предметом ипотеки, поскольку право собственности ФИО1 на него не зарегистрировано.

Принимая во внимание изложенное, принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), нашедший также свое отражение в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статьи 5, 69), а также неопределение сторонами в договоре залога (ипотеки) надлежащего предмета ипотеки, суд приходит к выводу, что договор залога (ипотеки) недвижимого имущества, заключенный 05 июня 2013 г. между DDD и ФИО1, зарегистрированный 05 июля 2013 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия за № следует признать недействительным.

Применяя последствия недействительности указанной сделки, из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения об ограничении прав и обременении следующих объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ФИО1: объекта незавершенного строительства, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, инвентарный номер 

<

данные изъяты>, условный номер 

<

данные изъяты>, - ипотека от 05 июля 2013 г. в пользу DDD на срок с 05.07.2013 по 01.06.2018 на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 05 июня 2013 г., №; а также земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - ипотека от 05 июля 2013 г. в пользу DDD на срок с 05.07.2013 по 01.06.2018 на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 05 июня 2013 г., №.

Поскольку встречные исковые требования ФИО1 к ООО «Первая ипотечная компания» о признании договора залога недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворены, то отсутствуют основания для удовлетворения первоначальных исковых требований ООО «Первая ипотечная компания» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с частью первой статьи 98 и частью первой статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым, в частности, относится государственная пошлина.

Таким образом, понесенные истцом по встречному иску ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. подлежат возмещению ООО «Первая ипотечная компания».

Учитывая, что не были оплачены выставленные MMM и NNN счета на оплату судебных экспертиз в размере 5000 руб. и 20000 руб. соответственно, то в силу положений статей 88, 94, 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные расходы по проведению судебной экспертизы подлежат взысканию в пользу указанных лиц с ООО «Первая ипотечная компания».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» о признании договора залога недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор залога (ипотеки) недвижимого имущества, заключенный 05 июня 2013 г. между DDD и ФИО1, зарегистрированный 05 июля 2013 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия за №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об ограничении прав и обременении следующих объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ФИО1:

- объекта незавершенного строительства, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, инвентарный номер 

<

данные изъяты>, условный номер 

<

данные изъяты>, - ипотека от 05 июля 2013 г. в пользу DDD на срок с 05.07.2013 по 01.06.2018 на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 05 июня 2013 г., №;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - ипотека от 05 июля 2013 г. в пользу DDD на срок с 05.07.2013 по 01.06.2018 на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 05 июня 2013 г., №.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» в пользу ФИО1 судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 300 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» в пользу MMM судебные расходы, связанные с оплатой услуг эксперта, в размере 5000 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» в пользу NNN судебные расходы, связанные с оплатой услуг эксперта, в размере 20000 руб. 

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Кузнецова

Мотивированное решение составлено 15 ноября 2017 г.