дело № 3а-2/2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 30 января 2018 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Петровой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2/2018 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указав, что являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2541 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации пункта технического обслуживания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15846514 рублей 53 копейки. 

Административные истцы не согласны с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считают ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются их права как плательщиков арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 января 2017 года № 12-01-1-1, подготовленному ООО Экспертное агентство «Дело+», рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2541 кв.м., составляет 4633031 рубль. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков от 28 июня 2017 года № 2/06-2017. Административные истцы полагали, что их права могут быть защищены посредством установления по состоянию на 01 января 2013 года кадастровой стоимости земельного участка, площадью 2541 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4633031 рубль.

С учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представитель административных истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности, просил установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2541 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации пункта технического обслуживания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2665940 рублей 97 копеек.

Определением Астраханского областного суда от 25 сентября 2017 года Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области исключено из числа ответчиков. В соответствии со статьей 47, частью 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

Административные истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представитель административных истцов по доверенности ФИО4 предоставил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью в другом судебном процессе. 

Согласно статье 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса, предъявления встречного иска, необходимости представления или истребования дополнительных доказательств, привлечения к участию в деле других лиц, совершения иных процессуальных действий.

Из указанной нормы следует, что отложение судебного заседания по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом суда, но не его обязанностью, и такие ходатайства суд разрешает с учетом их обоснованности и обстоятельств дела.

При разрешении ходатайства представителя административных истцов ФИО4 об отложении судебного заседания суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для отложения судебного заседания, поскольку не представлены доказательства уважительности причины неявки и не приведены заслуживающие внимания доводы в обоснование своего ходатайства об отложении судебного заседания. Кроме того, административные истцы имели право выдать доверенность на представление в суде их интересов другому представителю.

С учетом изложенного, а также положений статей 10, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО6 в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с рыночной стоимостью, установленной повторной судебной экспертизой.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, согласно отзывам просили рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля, экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 29 декабря 2005 года № № договора о передаче прав и обязанностей от 26 апреля 2008 года ФИО1, ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2541 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации пункта технического обслуживания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (том 1 л.д.6-10).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением ФИО3 

<

адрес> «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории ФИО5 

<

адрес>» №-П от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15846514 рублей 53 копейки. 

Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области № 584-П от 25 декабря 2013 года, административные истцы представили суду отчёт об оценке № 12-01-1-1, подготовленный оценщиком ООО Экспертное агентство «Дело+» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2541 кв.м., составляет 4633031 рубль (т.1 л.д.14-117). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков от 28 июня 2017 года № 2/06-2017 (т.1 л.д.118-139).

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком ФИО7, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке № 12-01-1-1 от 16 января 2017 года, а также пояснений в судебном заседании оценщика ФИО7 судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Отсутствие информации о фактическом использовании земельного участка, ценах сделок и (или) предложений о продаже земельных участков из сегментов рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, достоверных сведений о категории земель разрешенном использовании аналогов ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки. В этой связи отсутствие достоверной и проверяемой информации об участках - аналогах является нарушением требований федеральных стандартов оценки, что не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 19 октября 2017 назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «БАЗИС».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 204-17 от 08 декабря 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2541 кв.м. по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 2665940 рублей 97 копеек.

Представитель административных истцов согласился с указанными выводами оценочной экспертизы, считает их достоверными и объективными, просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере, определенной в заключении судебной экспертизы.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исходя из требований статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Аналогичные требования, предъявляемые к отчету, содержатся и в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом, как заключение эксперта, так и отчет оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка должны соответствовать стандартам оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его недостоверным и недопустимым, поскольку установлены допущенные экспертом нарушения федеральных стандартов оценки при проведении исследования методом сравнительного подхода.

Указанные противоречия связаны с объектами-аналогами, используемыми экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Так установлено, что разрешенное использование оцениваемого земельного участка - для эксплуатации пункта технического обслуживания, относится к землям коммерческого использования. Все отобранные экспертом объекты-аналоги по ценообразующему фактору - разрешенное использование относятся к сегменту рынка - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). При этом какой-либо корректировки по фактору - разрешенное использование (назначение) земельного участка, к объекту оценки не применялось.

В рамках настоящего заключения корректировка на торг применялась на уровне 10% для земельных участков под коммерческие объекты, что некорректно для земель индивидуальной жилой застройки.

Согласно описанию объекта исследования, в заключении эксперта (л.д.8) на территории объекта оценки имеются все коммуникации (электричество, газ, водопровод, канализация), транспортная доступность хорошая. Из исследованных экспертом аналогов земельных участков у объектов-аналогов № 3, 4 отсутствуют сведения о факторе наличия коммуникаций на земельных участках или рядом с ними. При этом экспертом какие-либо повышающие корректировки не введены.

В судебном заседании эксперт ФИО8 пояснил, что указанные сведения носят предположительный характер. Исходя из места расположения объектов - аналогов в черте города Астрахани, он полагал, что коммуникации расположены вблизи земельных участков. При проведении экспертизы у него отсутствовала информация о земельных участках с аналогичным объекту оценки разрешенным использованием, в связи с чем были взяты доступные ему объекты-аналоги с разрешенным использованием – ИЖС, что, по его мнению, не влияет на рыночную стоимость и не требует применение корректировок.

Поскольку применение при проведении судебной экспертизы объектов-аналогов с иным разрешённым использованием, отсутствие достоверных сведений о близости к земельным участкам – аналогам коммуникаций и отказ от применения соответствующих корректировок ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной судебной экспертизы, судом назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО9 

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 11 января 2018 года №02-12 рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером 30:12:041200:3, площадью 2541 кв.м., определена в размере 3700000 рублей (том 2 л.д.94-181). 

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение повторной судебной экспертизы от 11 января 2018 года № 02-12, подготовленное экспертом ФИО9, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.

Экспертом принято пять объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, назначению объекта, дате продажи, расположены в районах Астраханской области с одинаково развитой инфраструктурой, имеют коммуникации.

Как пояснила в судебном заседании эксперт ФИО9, выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в площади, расположения в разных территориальных зонах и откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.

Оценивая приведенные выводы повторной оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. 

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения повторной судебной экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 11 января 2018 года №02-12 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 3700000 рублей.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд является 14 сентября 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2541 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации пункта технического обслуживания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3700000 (три миллиона семьсот тысяч) рублей и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 14 сентября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 06 февраля 2018 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова