Дело № 2-315/2018 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 11 мая 2018 года

Ленинский районный суд г.Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего судьи Пупыниной С.М., 

при секретаре Глуховой О.Ю., 

с участием прокурора – помощника прокурора г.Новороссийск Шаповаловой Е.Г., 

представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности № от 11.10.2017г., 

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3, представившего удостоверение № и ордер № от 04.05.2018г.,

представителя отдела по охране прав несовершеннолетних управления по вопросам семьи и детства администрации МО г.Новороссийск ФИО4 по доверенности от 27.12.2017 г. №,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО5 к ФИО2 о расторжении договора аренды квартиры, выселении и взыскании задолженности по коммунальным платежам,

установил:

Истец ФИО5 через представителя ФИО1 обратился в суд к ответчику ФИО2 с исковым заявлением о расторжении договора аренды квартиры, выселении и взыскании задолженности по коммунальным платежам с требованиями взыскать с ответчика в пользу истца сумму коммунальных платежей в размере 70 284,45 рублей (окончательная сумма которых может быть определена только в день вынесения решения по делу); непредвиденные расходы, связанные с участием в судебном процессе по гражданскому делу № представителя истца, в размере 25 000 рублей; стоимость госпошлины по настоящему делу в размере 1640 рублей; расходы по оформлению доверенности в размере 1790 рублей; расходы на представителя в размере 30 000 рублей в связи с его участием в настоящем процессе; в досрочном порядке расторгнуть договор аренды квартиры заключённый 19.04.2017 года с ФИО2; выселить ответчика из занимаемого ею помещения - 

<

адрес>, расположенной по 

<

адрес>; обязать ответчика вернуть все ключи от входной двери подъезда и 

<

адрес>; запретить ответчику производить в жилом помещении несанкционированное подключение электроэнергии к городским линиям электропередач.

В обоснование искового заявления указал, что между истцом как собственником 

<

адрес>, и его бывшей супругой ФИО2 19.04.2017 года заключён Договор аренды квартиры сроком до 07.06.2019 года.

Согласно п. 3.3.-3.5 данного Договора ответчик ФИО2 как арендатор брала на себя обязательства по оплате всех коммунальных платежей, оплате абонентской платы за пользование городским стационарным телефоном, а в случае, необходимости, по возмещению ущерба, нанесённого как квартире, так и имуществу, имеющемуся в данном жилом помещении. В соответствии с п. 4.1-4.3 арендатор брала на себя обязательство по своевременной выплате арендной платы в размере 6 000 рублей ежемесячно до 07.06.2019 года.

В случае нарушения условий сторонами данного Договора, согласно п. 5.3, эта сделка подлежит досрочному расторжению.

Арендатор ФИО2 после заключения данного Договора стала систематически нарушать его условия, а именно, уклоняться от уплаты коммунальных платежей за используемые ею энергоресурсы и водоснабжение, а также систематически не исполнять своё обязательство по оплате арендной платы, которая, кстати, должна была идти напрямую в счёт оплаты ипотеки по накопительной ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа серия 11 11 № от 01.11.2011 года.

В рамках данной накопительной ипотечной системы истцом 24.01.2012 года заключён договор целевого жилищного займа №.

В результате того, что ФИО2 не выплачивала арендную плату, у истца перед кредитным учреждением возникла соответствующая задолженность, в связи с чем Ленинским районным судом г.Новороссийск 05.06.2017 года вынесено заочное решение, на основании которого ФИО5 лишался бы права собственности на 

<

адрес>, расположенную по 

<

адрес>. Но т.к. данное заочное решение Ленинским районным судом г.Новороссийска впоследствии отменено, а иск ФГКУ «Росвоенипотека» оставлен без рассмотрения, истцу удалось сохранить своё право на данное жилое помещение. Но для этого ему пришлось прибегнуть к услугам юриста, оплатить оформление доверенности на его имя и заключить с ним соответствующий договор на сумму в 25 000 рублей.

Таким образом, истец был вынужден понести непредвиденные расходы на общую сумму 26 790 руб.

Если бы ФИО2 своевременно и добросовестно исполняла все условия Договора аренды квартиры, то в этом случае, истцу не пришлось бы выступать в суде в роли ответчика и нести выше перечисленные судебные издержки.

Тем не менее, ФИО2 по прежнему уклоняется от уплаты всех причитающихся по Договору аренды платежей, в результате чего вновь возникает опасность повторного обращения ФГКУ «Росвоенипотека» в суд, в результате чего, истец вновь может лишиться своей собственности.

По состоянию на 19.12.2017 года сумма долга по арендной плате составила (6 000 руб.х8 мес.) = 48 000 рублей, которые по договорённости в досудебном порядке с ответчиком компенсируют задолженность истцу перед ответчиком по алиментам на несовершеннолетнюю Софью, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Кроме того, до сих пор ответчиком не погашены коммунальные платежи, расчёт которых будет произведён на день вынесения решения по настоящему делу.

В этой связи, судебным приставом-исполнителем НГО УФССП ФИО6 во исполнение судебного приказа № от 28.10.2016 года 08.09.2017 года возбуждено исполнительное производство № взыскании с ответчика задолженности по оплате за газ в размере 70 284,45 рублей.

В результате того, что ответчик не оплачивает коммунальные платежи в отношении 

<

адрес>, ООО «НЭСК» произвело отключение электроэнергии, в связи с чем, данное жилое помещение обесточено с весны этого года. Тем не менее, ФИО2 без ведома истца, трижды производила несанкционированное подключение к городским линиям электропередач, за что истец как собственник в силу требований ст.31 ЖК РФ, ст.7.19 КоАП РФ и п. IV Правил пользования жилыми помещениями, утверждённых постановлением правительства РФ №25 от 21.01.2006 года, уже несу полную административную и уголовную ответственность.

В связи с продолжающимися нарушениями условий договора, истцом 22.01.2018 года в адрес ответчика, в порядке досудебного урегулирования спора, в качестве предупреждения посла копия настоящего искового заявления с предложением об оплате всей задолженности до 01.02.2018 года, в противном случае, я буду вынужден поставить вопрос о её выселении. Ответа на требование истца, посланное в порядке досудебного урегулирования спора до сих пор нет.

Таким образом, ввиду систематического неисполнения условий Договора со стороны ответчика, учитывая тот факт, что из-за безответственных действий арендатора, у меня сохраняется постоянная опасность лишения мной жилого помещения, возникает необходимость в досрочном расторжении Договора аренды заключённого между ФИО5 и ФИО2 19.06.2017 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 исковые требования уточнил в части подлежащей взысканию суммы задолженности по оплате коммунальных платежей и арендной платы еще за пять месяцев в размере 30 000 рублей, всего 158 714 руб. 46 копеек, в остальной части исковые требования поддержал без изменения, изложенные в иске доводы подтвердил, просил об удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме. 

Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО3 иск не признали, просили в его удовлетворении отказать в полном объеме, при этом ФИО3 пояснил, что ФИО5 и ФИО2 состояли в зарегистрированном в браке с 2006 г. по 2015 г. От совместного брака ДД.ММ.ГГГГ родилась дочь С., которая является инвалидом с детства.

Квартира, в которой ответчик проживает с дочерью, принадлежит истцу, так как приобретена по накопительной ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих.

19.04.2017 года по предложению истца сторонами заключен договор аренды квартиры (договор аренды квартиры фактически является договором найма жилого помещения).

В исковом заявлении истец указывает, что ФИО2 нарушает условия договора найма жилого помещения, так как ежемесячно не выплачивает ему 6 000 рублей за пользование квартирой, а также уклоняется от уплаты коммунальных платежей. Эти доводы истца документально не подтверждены и являются необоснованными.

Так, после заключения договора найма (аренды) жилого помещения от 19.04.2017 года сторонами внесены в него изменения, касающиеся оплаты. Пункт 4.1. Договора, предусматривающий оплату за пользование квартирой в размере 6 000 рублей исключен из условий договора. При этом на ФИО2 возлагается обязанность оплаты коммунальных платежей.

Оплату коммунальных платежей ответчик производит ежемесячно и в полном объеме, что подтверждается справкой, полученной от управляющей компании ООО «Управляющая компания «НовЖилСервис» о том, что со дня заключения договора найма жилого помещения по настоящее время у ФИО2 отсутствует задолженность. Задолженность по оплате коммунальных услуг у истца образовалась до заключения с ответчиком договора найма жилого помещения. Это обстоятельство подтверждено судебным приказом № от 28.10.2016 года и возбужденным в отношении истца исполнительным производством. В отношении ФИО2 никакого судебного приказа не выносилось, и исполнительное производство не возбуждалось.

Считает, что правовые основания для оплаты ФИО2 за истца коммунальных платежей в сумме 70 284,45 рублей, образовавшихся по вине истца, отсутствуют. Исковые требования о взыскании расходов на представителя в размере 25 000 рублей за участие в суде по делу № от 05.06.2017 года, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 640 рублей и расходов по оформлению доверенности на представителя в размере 1 790 рублей являются необоснованными, поскольку по указанному делу ФИО2 не являлась ни ответчиком, ни третьим лицом. Иск был заявлен ФГКУ «Росвоенипотека» к ФИО5 о взыскании задолженности по ипотечному кредиту, по которому ФИО2 каких-либо обязательств по его погашению не брала. Требование о досрочном расторжении договора аренды жилого помещения от 19.04.2017 года и выселении ФИО2 из наемной 

<

адрес>, расположенной по 

<

адрес> также не подлежит удовлетворению, так как истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный законом, а также отсутствуют какие-либо нарушения со стороны ответчика условий договора найма (аренды) жилого помещения. Кроме этого, истец просит суд запретить производить несанкционированное подключение электроэнергии к городским линиям. За период проживания по договору найма жилого помещения ФИО2 никогда не производила каких-либо несанкционированных подключений электроэнергии, и у истца нет оснований полагать, что ответчик будет несанкционированно подключаться, так как у ответчика нет никакой задолженности по оплате электроэнергии. Кроме того, просит суд учесть, что ФИО2 в настоящее время не работает, так как осуществляет уход за их совместной малолетней дочерью, которая является инвалидом детства.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, мнение прокурора и представителя отдела по охране прав несовершеннолетних управления по вопросам семьи и детства администрации МО г.Новороссийск, полагавших что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из объяснений сторон, материалов дела установлено, что с 2006 года по 28.07.2015 года ФИО5 и ФИО2 состояли в зарегистрированном браке, от которого имеют несовершеннолетнюю дочь С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

19.04.2017 года между ФИО5 (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды принадлежащей ФИО5 на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1.3 Договора срок аренды определяется с 19.04.2017 г. по 07.06.2019 г.

Согласно п. 3.5 Договора Арендатор оплачивает: эксплуатационные расходы, центральное отопление, коммунальные услуги, телефон (абонентская ежемесячная плата). 

Согласно п. 4.1 Договора за арендуемую квартиру Арендатором уплачивается месячная плата из расчета 6 000 рублей. Размер арендной платы остается неизменным до 07.06.2019 г. 

Проанализировав заключенный между ФИО5 и ФИО2 договор аренды квартиры от 19.04.2017 года, суд приходит к выводу о том, что фактически по своей природе указанный договор содержит элементы и существенные условия договора найма жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ч. 1).

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 2).

Согласно абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (ч. 1).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ч. 2).

Из договора аренды квартиры от 19.04.2017 г. следует, что стороны ФИО5 и ФИО2 20.04.2017 г. внесли изменения в условия указанного договора, а именно: п. 1.3 Срок аренды определяется с 19 апреля 2017 года по 07.06.2020 г. 

Пункт 4.1 Договора исключен из договора.

Согласно п. 4.3 размер арендной платы остается неизменным до 07.06.2020г.

Согласно п. 1.4 Договора передаваемая в аренду квартира используется арендатором только для проживания с правом сдачи ее в субаренду. 

Таким образом, доводы представителя истца ФИО1 о том, что за ФИО2 образовалась задолженность по оплате арендных платежей за пользование квартирой № по адресу: 

<

адрес>, несостоятелен, поскольку пункт п. 4.1 Договора аренды квартиры от 19.04.2017 года исключен сторонами 20.04.2017 года. 

Истцом ФИО5 также заявлены исковые требования о взыскании с ФИО2 задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 128 714 рублей 46 копеек, указывая, что ФИО2 нарушает условия договора аренды от 19.04.2017 г., не производя указанные платежи. 

Между тем, согласно представленной ООО «Управляющая компания «НовЖилСервис» справке от 12.04.2018 года, оплата за коммунальные услуги с 20.04.2017 года производится ежемесячно, что подтверждается представленными суду квитанциями об оплате.

Также согласно представленной ООО «Управляющая компания «НовЖилСервис» справке от 12.04.2018 года, задолженность за коммунальные услуги по адресу: 

<

адрес>, с октября 2014 года по 20.04.2017 года составляет 64 557 рублей 96 копеек. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что задолженность за коммунальные услуги по адресу: 

<

адрес>, образовалась до заключения договора аренды квартиры от 19.04.2017 года, т.е. правовых оснований для возложения обязанности по оплате образовавшейся задолженности на ответчика ФИО2 не имеется.

Кроме того, является необоснованным и неподтвержденным довод истца о том, что ответчиком производилось несанкционированное подключение электроэнергии к городским сетям, поскольку факт прекращения подачи электроэнергии по адресу: 

<

адрес>, судом не установлен. 

Поэтому в этой части исковые требования ФИО5 не обоснованны, удовлетворению не подлежат. 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 5.3 Договора аренды квартиры досрочное расторжение договора аренды Арендодателем возможно в случаях, если Арендатор нарушил свои обязанности по настоящему договору аренду квартиры. 

В судебном заседании нарушения со стороны арендатора ФИО2 условий договора аренды квартиры от 19.07.2017 года не установлено, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ стороной истца доказательств этому не представлено. 

Доводы истца о том, что спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому не существует, необоснованны, поскольку за период действия указанного договора с 19.04.2017 г. сторонами не ставилась под сомнение законность исполнения условий договора.

Поэтому оснований для досрочного расторжения договора аренды квартиры от 19.04.2017 года, заключенного между ФИО5 и ФИО2, не имеется.

Учитывая, что требование о выселении ФИО2 из занимаемой ею 

<

адрес> является производным от основного требования, оно также удовлетворению не подлежит. 

Требование истца о возмещении непредвиденных расходов ФИО5 в размере 25 000 рублей, связанных с участием в судебном процессе представителя по другому гражданскому делу № 2-284/2017 удовлетворению также не подлежит по следующим основаниям.

Судом установлено, что заочным решением Ленинского районного суда г. Новороссийск от 05.06.2017 года впоследствии отмененного определением того же суда от 06.12.2017 г., удовлетворены в полном объеме исковые требования Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») к ФИО5 о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа № от 24.01.2012 г., об обращении взыскания на заложенное имущество.

Между тем, ФИО2 ни стороной возникших правоотношений по договору целевого жилищного займа № от 24.01.2012 г., ни стороной судебного спора не являлась, следовательно, никаких обязательств перед ФИО5 по возмещению расходов на представителя у нее не возникло. Довод истца о том, что задолженность по договору целевого жилищного займа № от 24.01.2012 г. у него возникла вследствие нарушения ФИО2 обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды квартиры несостоятелен, поскольку задолженность ФИО5 по договору целевого жилищного займа № от 24.01.2012 г. подлежала взысканию по состоянию на 30.01.2017 г., а договор аренды квартиры сторонами заключен только ДД.ММ.ГГГГ. 

Также требования истца о возмещении судебных расходов удовлетворению ввиду необоснованности заявленных исковых требований и отказе в их удовлетворении. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2 о расторжении договора аренды квартиры, выселении и взыскании задолженности по коммунальным платежам, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г.Новороссийска Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ленинского 

районного суда г. Новороссийск подпись С.М. Пупынина 

Мотивированное решение составлено 16.05.2018 г.